江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》重点问题解读（下）

五 增加了购房人因装修质量问题而解除合同（退房）的适用依据

《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
14．装修质量问题与合同解除。因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人依据消费者权益保护法的相关规定主张惩罚性赔偿的，不予支持。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为装修房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持，请求一并撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。
相关法规
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》
第十九条商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。
商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担。
根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
▲▼解读▼▲
根据最高院的规定，房屋装修质量问题只有达到严重影响正常居住使用的程度，购房人才有权解除合同。但《审理指南》增加了两种退房的情形：（1）存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形；（2）房屋装修中以以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料等形式欺诈购房人的。
而在浙江范围内，浙江省消费者保护办法虽然规定了“因装修质量问题导致渗漏且六个月内无法修复的，购房人有权要求退房”，但实质上仍然属于房屋装修问题严重影响正常居住使用的一种情形，并未增设购房人退房的法律依据。
◆【延伸阅读】
浙江范围内，除了房屋装修质量问题之外，如果发生下列情形的，购房人也有权要求解除合同（退房）：
（1）房屋主体结构质量不合格（《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条）；
（2）开发商在签订买卖合同后擅自抵押、或者向第三人转让房屋（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条）；
（3）开发商在签订买卖合同时，故意隐瞒房屋已经抵押、出售、未取得有效预售许可证或者为拆迁补偿安置房屋的事实（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条）；
（4）建筑面积误差比绝对值超出3%（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》第二十条）；
（5）逾期交付超过合理期限（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条）；
（6）逾期办证超过约定期限（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条）；
（7）因开发商原因未能订立商品房担保贷款合同（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条）；
（8）套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围（《商品房销售管理办法》第十九条）；
（9）房地产开发企业变更规划、设计。
（《商品房销售管理办法》第二十四条）
六 明确了开发商是承担装修质量瑕疵与修复责任还是承担逾期交付责任的界限
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
15．装修质量瑕疵与修复责任。装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。
装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。
装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
相关法规
2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》
第十条商品房交付条件
该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；
3. 。
该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
全装修住宅还应当符合下列第5、 、 项所列条件：
5.该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告；
6.。
第十一条第四款 全装修住宅内的装修和设备还应约定以下内容：
1.厨房交付时可以正常使用，；
2.卫生间交付时可以正常使用， ；
3. 。
以上内容中第1 、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。
第 项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 元的违约金；出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。
第十二条第三款 查验房屋
1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）吊顶开裂；（6）瓷砖剥落开裂；（7）墙面剥落、开裂；（8）地砖、地板起翘、开裂；（9）__ 。
3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：
（1）__ ；（2） 。
▲▼解读▼▲
根据现有最高院和各地法院的裁判观点，只有在（1）房屋没有达到合同约定的交付条件；（2）房屋主体结构质量不合格（如房屋未通过竣工验收备案）；（3）严重影响正常居住使用（在现有技术下房屋无法完全修复）这三种情况下，购房人才能拒绝收房，并要求开发商承担逾期交付的违约责任，其他情况下，即便购房人拒绝收房，也无权主张逾期交付的违约金，仅能要求开发商承担修复责任。江苏省高院基本沿袭了上述观点。
◆【延伸阅读】
2018年，浙江住建厅和工商局推行了新的《浙江省商品房买卖合同示范文本》，其中第十条、第十一条、第十二条规定了商品房的交付条件。其中第十条和第十一条中都对全装修房屋的交付条件进行了特别规定，如不符合，开发商一样需要承担逾期交付责任。而第十二条中“修复后再行交付”的措辞也颇具争议，如果单从字面意思理解，墙面渗漏、开裂、管道堵塞等原本属于质量瑕疵的问题，是否也可以认定是开发商逾期交房呢？这是否过度加重了开发商的负担？该问题只能期待有关机构进一步予以明确。
七 房屋质量不符合约定时，购房人有权主张装修差价损失（约定装修估价-实际装修估价）
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
16．减价责任与装修差价损失。对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人在约定责任方式之外要求出卖人承担减少装修价款违约责任的，不予支持，但出卖人同意的除外。
买受人可以选择接受装修质量不符合约定的范围，对不接受的部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失时修复部分的贬损价值不应重复计算。
减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。
房屋装修中存在欺诈情形，或者约定装修价格组成不能确定无法评估的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额按照公平原则予以酌定。
相关法规
《江苏省城市房地产交易管理条例》
第十五条第一款 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
相关案例
《王瑀与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书》
江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民再11号
《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院再审不予采信。本院再审认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。
……申请人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院再审予以采信。
《单寿根、沈先华商品房预售合同纠纷二审民事判决书》
浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3767号
一审法院认为，原、被告在合同中对房屋及装修价格进行的约定，应视为原被告双方在综合考虑各项市场因素后形成的交易价格。商品交易价格的形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价。精装修是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体，它从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。精装修房不仅仅包含房屋室内装修，同时也包含相应的室外环境及配套设施的优化。即使仅造价这一项，亦不能限于套内装修，而应包含整体配套工程造价。原告委托浙江立信工程投资咨询有限公司对房屋装修造价进行了评估，其出具的《工程造价咨询报告书》仅是对单套房屋套内装修造价所进行的评估，未考虑精装修房建筑及景观设计的外围造价，也未包含交易价的其他内容，故两者缺乏比较的基础。同时，作为商品的精装修房屋是一个房屋与精装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，虽然合同中对于装修价格单独进行了约定，但房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂来看。因此，原告依据评估造价与合同约定装修价之间的价差，主张被告违约而要求退还差价并支付违约金，其请求缺乏依据，本院不予支持。
案涉合同第五条约定的全装修总价，亦是双方基于合同附件四《装饰、设备标准》的约定，就全装修总价达成的一致的意思表示，而非基于合同附件四约定的标准所计算的造价的总和。单寿根、沈先华单方委托浙江立信工程投资咨询有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，系针对案涉房屋装修的工程造价所作的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性，其基于此主张德信公司违约的理由不能成立。故本案中，单寿根、沈先华以案涉房屋的精装修系增值服务为由要求对精装修的价款单独复核结算，缺乏相应的依据，进而其以价格比对为由主张德信公司应返还差价、支付违约金的依据不足，原审法院不予支持，并无不当。
▲▼解读▼▲
购房人主张差价损失的前提：（1）开发商有装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约行为；（2）双方未约定相关违约责任或者违约责任约定不明。
江苏省高院在指南中的观点与之前南京中院的判决内容一脉相承，认为约定的装修价格对开发商具有法律约束力，可以视作装修标准。若装修实际价值明显低于约定装修价格的，购房人有权主张装修差价损失，具体计算方式为：（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。同时，江苏省高院还进一步明确了实际装修价格和约定装修价格的评估方式。其中约定装修价格以买卖合同为依据，买卖合同约定不明的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据（《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第八条第二款）。
而在现有杭州案例中，杭州中院和拱墅法院认为全装修总价是一个包含多种价值因素（供求关系、产品宣传、包装、合理利润等）在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价，它不等于合同约定的标准所计算的造价的总和。故购房人无权依据评估造价与合同约定装修价之间的价差，要求开发商承担减价责任。
虽然江苏省高院的观点和杭州二级法院的裁判态度有所不同，但也在一定程度上反映了目前房地产案件的审判趋势。