未办理房产证签订的二手房买卖合同效力分析

二手房市场在我国起步较晚但发展迅速，近几年，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模不断扩大，但由于二手房交易手续复杂，各地方政府的政策也不近相同，二手房交易相对于新建商品房交易风险较大。
随着房地产市场的快速发展，全国各城市尤其是一线城市的新建商品房价格呈现持续上涨态势，甚至出现一日一价的奇怪现象，二手房的价格也因此一路飙升，为了追逐更高的利益，卖方在签订二手房买卖合同后毁约的案件屡有发生。
笔者在分析了大量二手房买卖合同纠纷案件后发现，卖方在此类案件中常常以合同签订时未办理产权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条第（六）项的强制性规定为由主张合同无效，且该主张得到了部分法院的支持。
支持该主张的法院认为，根据《合同法》第五十二条第五款规定，违法法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效，结合《城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让： (六)未依法登记领取权属证书的。”因此，买卖双方就未办理房产证签订的二手房买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。
笔者认为，上述法院并未对《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项强制性规定的性质进行区分，导致裁判结论值得商榷。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”与效力性强制性规定相对应的是管理性强制规定，根据最高院司法解释，只有违反了效力性强制规定签订的合同才属无效合同，违反管理性强制性规定并不影响合同的效力，但我国现行的法律法规并未对效力性强制性规定和管理性强制性规定进行明确区分，实践中，要结合立法者的立法目的判断强制性规定法条的性质。
《城市房地产管理法》的立法目的是为了加强政府主管部门对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，具体到第三十八条第（六）项而言，该条规定应当理解为城市房地产管理部门不得就未依法登记领取权属证书的房屋进行转移登记。
因此，该条规定应当为管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制规定，最高人民法院在（2006）民一终字第26号民事判决书对该观点予以明确，同时结合一般的交易惯例，买卖双方对房屋尚未办理房产证的事实应当是明知的，那么双方仍继续签订买卖合同应当视为对该事实的认可，并不影响合同的继续履行。
此外，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据该规定依法登记权属证书并不是合同生效要件，在尚未取得产权的情况下，买卖双方签订的《房屋买卖合同》只要符合合同法规定的合同成立要件，就应当认定为合同有效。
在司法实践中，大部分法院均认可《城市房地产管理法》）第三十八条第（六）项属管理性强制性规定，违反该条并不影响合同效力。以笔者所在地的法院为例，贵阳市中级人民法院在(2017)黔01民终2436号民事判决书中裁判观点为“《中华人民共和国城市房地产管理法》主要规范对象是行政管理行为，第三十八条第（六）项规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故在性质上应属于管理性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条‘合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。’之规定，不能据此认定上诉人与被上诉人双方以及案外人签订的《房屋买卖三方合同》无效，本案中双方并未举证证明上述合同存在其他应归为无效的情形，故本案中涉及的《房屋买卖三方合同》为有效合同，各方均应依约履行”。
综上所述，在合同不存在其他无效情形时，未取得房屋所有权证，仅影响办理房屋过户手续的时间，并不影响合同的法律效力。但是，我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，根据上述规定，虽然未办理房产证签订的买卖合同并非当然无效，但并不能发生物权的变动，在买卖双方就房屋办理转移登记之前，存在房屋因卖方原因被抵押或被第三人查封等的法律风险。