大型零售企业的法律风险防范与处置（四）--停业期间解除权的行使和装饰装修损失的认定

受经营环境、商业安排、政府政策、不可抗力以及其他因素的影响，大型零售企业所经营的商场存在停业的风险。对于商户而言，商场停业意味着闭店，公司应尽快成立安抚谈判专门小组，逐一谈判给予补偿，安抚商户情绪，协助商家有序搬迁，根据情况支付足额的搬迁费用及部分装修款损失并积极退还保证金。必要情况下，要与当地政府或政府职能部门进行汇报沟通，争取得到理解与支持，避免出现大规模的诉讼引起群体性案件。对于商户欠付租金、物业费、水电费等具体数额以及双方的争议问题，公司应与商户落实并形成书面材料留存。下面将重点阐述停业闭店期间公司解除权的行使和司法实践中装饰装修损失的认定。
一、解除权的行使
《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。那么是否意味着公司向商户发出解除合同的通知，合同就应当解除？实则不然，根据《九民纪要》第46条的相关精神，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。
租赁合同是双务合同，若公司仅基于经营安排、商业规划等自身原因终止营业并向商户发送通知解除合同，不发生解除合同的效果。相反，公司以诉讼的方式提起确认解除合同之诉也可能被直接认定为根本违约方，从而承担违约责任。
因此，公司如果因为自身原因决定停业闭店，应尽量与商户协商解除合同，并确定赔偿方案，以免在诉讼中产生更大的损失。
但是在某些特定情况下，若不允许非恶意违约方解除合同，合同履行将陷入僵局，对违约方将显失公平。《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期的裁判要旨明确，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
也即，为了防止守约方滥用权利，防范守约方的道德风险，促进社会资源的合理利用，根据诚实信用原则，违约方在特定条件下也享有合同解除权。根据《九民纪要》第48条的相关精神，违约方不享有单方解除合同的权利。但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局。在此前提下，符合违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等条件，违约方可以起诉请求解除合同。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
因此，公司如果不存在恶意违约的情形，商户拒不行使单方合同解除权、公司继续履行合同显失公平，那么公司也可以行使单方合同解除权解除合同，但是也应承担违约责任以保证商户的现实既得利益不因合同解除而减少。
综合考量，公司应尽量与商户达成协议协商解除合同。若公司单方向商户发送解除函件，应写明违约事实并附上相应的合同条款和法律条文。若存在因疫情、自然灾害等不可抗力致使不能实现合同目的的情形，也应一并向商户主张。解除函件的内容应有礼有节，如实阐述事实，并载明给予商户搬迁的合理时间期限和商户恶意不予配合的不利后果。为了确保通知行为的有效性，公司应对通知解除合同函件的邮寄、送达等行为进行公证。
二、装饰装修损失的认定
一些大型品牌方、特别是高端奢侈品牌方基于品牌风格、购物体验、高端客户群体等因素往往在商铺投入较大的装修成本和运营成本，一旦商场闭店，将给商户带来巨大的损失。
为安抚商户情绪，公司可针对商户提供的装饰装修合同、发票等凭证先行支付一部分赔偿，双方也可委托评估机构评估装饰装修的投资成本。若不能协商一致，进入诉讼程序后，商户往往依据其与第三方之间的全部合同主张损失，此时公司应及时向人民法院递交鉴定申请书申请装饰装修损失的鉴定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确，根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。
在租赁合同有效的情况下，商场提前停业闭店属于有效租赁合同提前解除。租赁合同解除的，已经附合的装饰装修费用应当在租赁期间内完全摊销。也即，若租赁合同完全履行完毕，装饰装修的价值被强制归为零，承租人不得向出租人要求补偿。
租赁合同解除的装饰装修损失采取“就低”原则。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但如果每年摊销的费用高于按照评估确定的折旧费用，双方必须按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。因此，如未摊销费用高于评估机构认定的现值，残值损失按照装饰装修的现值确定；如未摊销费用低于评估机构认定的现值，残值损失按照未摊销的费用确定。
一般情况下，若装饰装修设施的实际使用寿命大于租赁合同约定的租赁期限，会出现评估机构评估的现值高于残值的情况。
譬如，装饰装修费用60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果评估机构认定的装饰装修现值为20万元，残值损失应确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应确定为24万元。
司法实践中，人民法院对租赁合同提前解除后装饰装修损失计算方法的认识基本一致，即装饰装修残值损失 = 装饰装修的投资金额×（租赁合同约定年限-已经使用年限）/ 租赁合同约定年限。

因此，人民法院委托评估机构评估装饰装修损失，主要目的在于确定承租人装饰装修的投入总成本，评估机构适用的成新率只具有参考价值。因为评估机构适用的是资产评估领域内的相关准则，但依据这些方法计算的损失不等同于当事人应当承担的损失。通过识别租赁合同无效、租赁合同解除的不同情形，人民法院应当严格按照目前司法解释规定的计算方式计算，以符合当事人的期待利益。
装饰装修损失确定后，根据双方的过错确认应当赔偿的金额。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照以下规则确定。因出租人违约导致合同解除，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。公司应结合合同履行中双方的过错程度，根据司法实践中认定装饰装修损失的计算方法估计商户的装修损失，以在商业谈判中掌握主动权尽量降低损失。
但是，少数法院考虑到若出租方是导致租赁合同解除的根本违约方，采取法律规定的“就低原则”将不利于保护承租方为由，坚持适用公平原则适用评估机构认定的较高的装饰装修现值损失来认定承租方的装饰装修残值损失。笔者认为，如此裁判不妥当，与法律规定不符，也与当事人的期待利益不符。
首先，应区分租赁合同无效、租赁合同解除适用不同的请求权基础，即若租赁合同无效，承租方应主张装饰装修现值损失；若租赁合同解除，承租方应主张装饰装修残值损失。其次，租赁合同解除后，应严格适用“按租赁期限平均分摊的方式”计算装饰装修的残值损失，不能将现值损失和残值损失混为一谈。
如果按照评估机构成新率计算装饰装修残值损失，违背了法律规定的“就低”原则，也与附合的装饰装修费用在租赁期间摊销完毕的基本原则相悖。最后，民事审判中，只有在法律没有具体规定的情况下，为了实现个案正义，法院才可以适用法律的基本原则和基本精神进行裁判。通常情况下，在合同解除后附合装饰装修损失的计算方法有明确司法解释规定的情况下，法院不能直接将“公平原则”这一法律基本原则作为裁判规则，会造成自由裁量权的滥用，违背了法律适用的基本规则。