“限贷”政策导致购房合同无法履行， 教你解除合同的正确“姿势”

为了坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，西安在2017年发布了“4.18”文件。其中第三条从购房资格、首付款比例等方面作出了更为严格的规定。从今年发生的多起房屋买卖合同纠纷案件来看，此“限贷”政策确实引发了不小的地震。
— 案情简介 —
2017年3月18日，李某（出卖人）与张某（买受人）签订《房屋买卖居间合同》，约定李某将其所有的一套房屋以1480000元出售给张某，首付款300000元，余款以按揭贷款方式支付。合同签订后，张某支付了定金及首付款共计110000元。2017年3月22日，A市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，规定当地户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于30%。
后来由于张某未在合同约定时间内办理银行按揭贷款手续，李某向法院提起诉讼，要求张某继续履行合同、补齐首付款并支付违约金。
张某辩称无法办理按揭贷款是因为政策变动，符合法律规定的情势变更原则，导致合同无法履行，继续履行合同对自己明显不公平，不能实现合同目的。同时向法院提起反诉，要求解除合同、李某返还已付购房款。
一审庭审中，张某只要求李某返还购房款50000元，其余放弃。一审法院予以照准并判决如下：
解除李某与张某之间的《房屋买卖居间合同》；
李某返还张某购房款（包含定金）50000元；
驳回李某的本诉诉讼请求；
驳回张某反诉其他诉讼请求。
李某不服一审判决，提出上诉。二审审理过程中，张某主动放弃李某返还其已付的全部购房款。二审法院予以照准并判决如下：
解除李某与张某之间的《房屋买卖居间合同》；
驳回李某的本诉诉讼请求；
驳回张某反诉其他诉讼请求。
— 裁判理由及法理分析 —
从一审和二审的判决结果看，除了张某自愿放弃的权利外，其诉讼请求均得到了两级法院的支持。值得注意的是，张某要求解除合同的依据是情势变更原则，那么，“限贷”政策是否属于情势变更呢？
要准确理解情势变更原则的含义，需对《合同法解释二》第二十六条进行分析。情势变更的构成要件为：缔约后、无法预见、非不可抗力、非商业风险，继续履行会对一方明显不公平或不能实现合同目的。因此，情势变更主要解决的是合同订立后因客观情况变化造成的显失公平问题。
“限贷”政策影响的是买受人从银行获取贷款从而支付房款的能力，其政策本身并不会造成房屋价格的剧烈变动，不存在对价上的不公平。虽然买受人可能因此需要增加首付款或者转变为一次性付款而增加资金负担，但出卖人并不会因合同的继续履行而获得不当利益。此时，双方的权利义务并非处于严重失衡状态，尚未达到需要公权力介入的程度。因此，笔者认为“限贷”政策不宜认定为情势变更。
那么，“限贷”政策是否属于不可抗力呢？我国《民法总则》第一百八十条将不可抗力定义为“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。首先，国家对信贷政策的调整并非直接作用于买受人，而是通过对银行的规制间接影响买卖双方。其次，信贷只是房屋买卖中常见的融资手段之一，并非唯一手段。虽然信贷手段的缺失可能造成融资困难，但是并不必然导致买受人无法继续履行合同。再次，信贷政策调整并非是一个令市场主体猝不及防的突变过程。从历次房地产调控政策来看，首付款比例及贷款利率均经历了多次调整，且在政府调控前，市场上已经产生预警信号，并非完全不可预见。所以，“限贷”政策不属于不可抗力。
回到本案，法院认为双方签订购房合同时间在前，A市出台房地产新政在后，致使双方已签订的合同中约定的首付款金额不符合新政规定，进而张某未能办理银行按揭贷款，最后致使购房合同不能继续履行。所以，购房合同不能继续履行系因当地政府出台房地产新政所致。根据《商品房买卖合同解释》第二十三条规定，法院认定购房合同不能继续履行系因“不可归责于双方当事人的事由”，故判决购房合同解除，张某无需承担违约责任。
— 律师建议 —
对于需要办理按揭贷款的买受人而言，“限贷”政策调整确实会额外增加不小的经济负担。如果在房屋买卖合同签订后恰逢“限贷”政策调整，笔者特别提醒买受人，在同时满足以下条件时，买受人可以选择解除房屋买卖合同，并要求出卖人返还已付购房款本金及利息或者定金：
买受人须由于首付款比例提高、贷款利率提高等非自身原因而无法取得银行按揭贷款，而不能是因为自身征信问题导致无法取得银行按揭贷款。
除了银行按揭贷款方式外，应当确保房屋买卖合同未对其他替代性履行方式作出任何约定。
需要注意的是，有些房屋买卖合同约定如果买受人无法取得银行按揭贷款，应当以现金方式将剩余房款一次性补足。在这种情况下，买受人要解除房屋买卖合同就存在很大风险。所以，请仔细阅读合同条款，尤其是补充协议内容。
另外，买受人在必要时还应向法院举证证明，因政策变化导致无法取得银行按揭贷款后，买受人无力负担金额增加后的首付款，丧失了履约能力，导致房屋买卖合同目的无法实现。
解除房屋买卖合同的理由应准确恰当，避免用“不可抗力”、“情势变更”，而应当以“不可归责于双方当事人的事由”作为解除合同的理由。这样不仅更有说服力，还能避免合同解除后承担违约责任。
— 后 记 —
在签订房屋买卖合同时，买受人应当谨慎评估自身的经济承受能力，双方需要合理约定在无法办理银行按揭贷款的情况下，是自动转变为一次性付款方式，还是解除合同、互不追究违约责任，这样才能有效应对政策变化给交易带来的不确定性。
— 相关法律法规 —
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。