新冠疫情下商业地产运营管理企业租赁关系之法律分析

据最新统计数据显示，截至2月6日1时01分，全国新型冠状病毒肺炎疫情持续

（数据来源于：新浪新闻）
在此情况下，商业物业租赁合同的履行将势必受到严重影响，疫情过后，预计全国范围内将出现众多业主和商户之间围绕租金支付的履行产生的大量纠纷。承租的场地无法投入经营使用，但相应的租金还须继续交纳。面对这种情况，万达集团、龙湖集团、华润置地、新城控股等财大气粗的房东纷纷于近日宣布减免房租。此外，北京市、广州市、深圳市政府部门或行业协会，均发布了减免租金的倡议。但是对于中小规模的业主，没有大型开发商的抗风险能力，应当如何应对租户提出的减免租金要求？减免租金是承租方依法享有的权利，还是出租方单方面的人文关怀？
一、法律规定分析
依据法律规定，从以往司法裁判分析,新冠疫情有可能构成不可抗力和情势变更两种法律规定情形。
(一) 不可抗力
《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”
(二)情势变更
《合同法解释二》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确实是否变更或者解除。”
——不可抗力，双方在履行合同过程中，出现不能预见、不能避免而且不能克服的客观情况，不可抗力的法律效果有二：其一是免责事由（部分免责或全部免责）；其二是解除事由。不可抗力解除权的行使是当事人主义，一方当事人依意思通知即可完成。
——情势变更，双方在履行合同过程中，“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。情势变更的法律效果有二：其一是合同变更；其二是解除事由。情势变更下的合同解除为司法解除，即需由当事人向法院提出请求，法院审理后确定是否解除。
依据上述法律界定，不可抗力与情势变更是不同的概念和法律情形，但二者之间也存在交叉地带。从司法实践角度，由于本次新冠疫情与2003年非典疫情具有一定的相似性，因此我们简要回顾在司法实践层面，各级法院对于“非典”疫情法律性质的认定，以对本次“新冠疫情”的法律性质的认定提供参考。
二、以往类似案例分析
最高人民法院于2003年6月11日发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）（失效）：“由于’非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”“因政府及有关部门为防治’非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于’非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”
很多文章指出，最高院的上述通知确认非典疫情属于不可抗力，因此，类推适用，本次疫情性质亦当认定为不可抗力。笔者认为最高院该通知正文是两段文字，第一段略似情势变更，第二段可解读为不可抗力（包含了两种情形：其一政府行政措施；其二非典疫情）。
而事实上，正是由于最高院没有给出十分明确的意见，各级法院在处理租赁合同等合同纠纷时，也呈现出不同的立场，有的案件将非典疫情作为情势变更；有的案件将非典疫情作为不可抗力；还有的案件依公平原则调整合同。
统计的部分裁判观点如下：

案例分析结论
由上述判例可见，新型疫情是否构成不可抗力，需要法院判断租户作为被告对不可抗力构成要件的证明程度是否达到高度盖然性的标准，需法院依据具体案情进行分析，不可一概而论。尽管不同法院在适用不可抗力还是情势变更或商业风险方面存在不确定性，但是在审判实践中法院对于确实受到疫情影响的承租人，倾向于适用公平原则，适当减免部分租金或免除其迟延租金的违约责任。
因此，我们认为无论本次“疫情”属于不可抗力还是情势变更，如果确实造成重大的利益失衡或者合同无法履行，都可以依据公平原则由双方共同分担相应的损失。在司法裁判层面，法院是要实现利益均衡，公平合理地调整利益关系。
虽然上述案例中，大部分法院支持了减免租金，但是，减免租金并非是出租人的法定义务。关于减免租金的比例，我国并无明确的法律规定，司法实践中，对于商户租金调整的比例也尚无统一的标准。
2003年非典期间北京市政府及相关部门对租赁合同的规定：
《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发[2003]14号），其中第三条第十一项规定“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。”上述通知对于解决新冠疫情下潜在的商业租赁纠纷具有一定的参考价值。
《北京市国土资源和房屋管理局关于在防控非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》京国土房管市二[2003]425号）规定：只针对国有资产类经营用房2003年5月1日至9月30日租金按规定进行减免：对于国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。上述规定同时明确了“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的”的标注：是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定。
就上述北京市的文件看，即使在非典期间造成约半年时间的无法经营或经营困难，也只是国有资产类经营用房可以进行减免，对于其他经营性用房，比如私人企业、私人业主，都没有规定可以强制要求减免，而是“租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金”。
同时我们关注到2020年2月5日浙江出台了支持小微企业渡过疫情难关的17条政策，其中第二条第7项提出：“对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”
需要注意的一点，政府因疫情防控原因推迟复工开业的，给业主和商户造成损失的，应当首先遵循双方合同约定分担上述损失。在此期间因政府原因导致业主方无法正常履行合同（例如商场无法正常营业），但也导致商户无法营业。业主方虽不承担无法正常履行合同产生的违约责任，那么商户实际上也不应承担停业期间无法或延迟交纳租金的违约责任。因此业主可以考虑减免或者缓交此期间固定租金租户的租金，由此给业主与商户造成的损失应当根据公平原则共同承担。除此之外的租赁期间，因疫情导致市场不振的，也可适当给予租户减免租金或者缓交租金的优惠，也是符合一般情理的，但目前来看，这并非法律必然义务。
即使并非法律必然义务，在考虑到本次疫情的影响以及目前大地产商和行业协会发出的减免租金的决议和倡议的情况下，商业地产业主在处理具体问题时应当如何应对呢？请关注本文（下）《新冠疫情下商业地产运营管理企业租赁问题的应对策略之实践分析》。
参考文献：
1. 韩世远.合同法总论（第四版）.法律出版社
2. 黄超宇.商业地产 | 出租方如何面对“承租商户减租要求”.载“MC Legal”微信公众号
3. 猫鼠游戏.从争议解决角度分析：疫情作为“不可抗力”，不必然成为租金减免的理由.载“新则”微信公众号