【编制按】目前，营改增进入收官阶段，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等最后的堡垒也将于2016年5月1日纳入增值税范围，届时营业税成为历史；立足眼下，作为国民经济重要的建筑业、房地产业深受影响，企业经营应该注意到新的税收政策价值导向，税收价值目标不再局限于为国聚财，更突出税收在社会经济体制改革的作用。
1、2016年4月，国税总局密集发布了营改增政策，部署落实营改增具体政策，其中房地产业、建筑业受到重点关注，成为重中之重，用5个政策文件予以规制。
文件名称 | 房地产业 | 建筑业 | 备注 |
财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 | √ | √ | 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全面“营改增” |
国家税务总局《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告 | √ | 建筑服务发生地预交和机构所在地汇算清缴 | |
国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 | √ | ||
国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告 | √ | ||
国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项》的公告 | √ | √ | 一般程序性规定 |
国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 | √ | ||
国家税务总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告 | |||
国家税务总局《营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票》的公告 |
2、税收政策区别对待，老项目征税政策灵活，新项目以一般计税为原则。
项目性质 | 简易计税 （5%征收率） | 一般计税 （查账征收11%） | 备注 |
老项目（2016年4月30日前） | 可以选择 | 可以选择 | 房企可以自主选择 |
新项目（2016年4月30日后） | 不可以选择 | 适用 | 原则上适用一般计税11% |
3、同一地块分期开发，如何界定第N期开发到底是新项目还是老项目。
项目名称 | 老项目 | 新项目 | 是否需要备案 |
开工日期（施工许可证） | 2016年4月30日前 | 2016年4月30日后 | 建工局办理施工许可证的前提之一，即合同备案 |
开工日期（建设工程合同） | 2016年4月30日前 | 2016年4月30日后 | 政策文件未明确要求 |
4、简易计税5%增值税征收率与营业税5%税率相比，税负略有降低。
举例说明：南京某房地产开发商，二室一厅面积80平方米，对外售价210万元，成本费用为150万元。请问增值税5%征收率与营业税5%税率下不同的税负。
增值税5%征收率：
序号 | 项目 | 计算公式 | 金额 | 备注 |
（1） | 营业收入 | 210÷（1+5%） | 200 | 增值税为价外税、价税分离 |
（2） | 成本费用 | 150 | ||
（3） | 增值税 | （1）×5% | 10 | |
（4） | 营业税金： | |||
4-1 | 城市建设维护税 | （3）×7% | 0.7 | |
4-2 | 教育费附加 | （3）×3% | 0.3 | |
（5） | 企业所得税 | 【（1）-（2）-（4）】×25% | 12.25 | |
（6） | 税负合计 | （3）+（4）+（5） | 23.25 |
营业税5%税率
序号 | 项目 | 计算公式 | 金额 | 备注 |
（1） | 营业收入 | 210 | 210 | 营业税为价内税 |
（2） | 成本费用 | 150 | ||
（3） | 增值税 | （1）×5% | 10.5 | |
（4） | 营业税金： | |||
4-1 | 城市建设维护税 | （3）×7% | 0.735 | |
4-2 | 教育费附加 | （3）×3% | 0.315 | |
（5） | 企业所得税 | 【（1）-（2）-（4）】×25% | 12.1125 | |
（6） | 税负合计 | （3）+（4）+（5） | 23.6625 |
备注说明：营改增之后，企业税负略有降低。
5、小规模纳税人可以到国税局代开增值税专用发票，纳税链条闭合，增值税彻底环环抵扣。
应税行为 | 增值税普通发票 | 增值税专用发票 | 纳税地点 | 备注 |
销售 （一手房） | 自开 | 国税局代开 | 主管税务机关 | 工商登记地 |
提供建筑劳务 | 国税局代开 | 劳务发生地 | ||
转让 （二手房） | 国税局代开 | 不动产所在地 |