夫妻一方擅自处分共有房屋的法律效力

前言
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”无论是基于法律规定还是基于法治精神，婚姻关系中的夫妻二人对夫妻共同财产享有平等的处分权利。在一方非因日常生活需要对夫妻共同共有的房屋进行处分时，应当与另一方进行充分地沟通与协商。而作为买受人，应当秉持诚实信用的原则，基于善意合法取得房产。只有这样才能够不违背我国出台婚姻家庭篇司法解释的精神，家庭才能够更加和睦、和谐。
案例一
李某与龙某于2000年相互认识，并于2004年12月20日双方自愿办理婚姻登记。在夫妻共同生活期间，双方于2009年以45000元购买广东省某处福利房屋，面积约60平方米，没有产权证。2016年李某带孩子回到湖南老家生活。2019年8月20日龙某将广东省某处福利房屋出卖给其妹夫陈某，为此龙某作为甲方、陈某作为乙方双方签订《房屋转让协议书》一份，内容为：“经双方协商同意，甲方将座落在某某区房屋一套（60平方米）转让权卖给乙方，房屋转让价格为人民币68000元，包含家具、电器在内，甲方交房给乙方后，乙方要一次性付清甲方房屋金额，双方不得反悔，如果一方反悔，要赔偿房屋款的双倍金额，甲方房屋转让后，一切安全事故与甲方无关。”龙某和陈某在该协议上签名，捺手印。2020年8月12日李某诉至法院要求与龙某离婚，法院经审理判决准予李某与龙某离婚，对李某与龙某的共同财产福利房屋没有作出处理。2021年9月14日李某向法院提起诉讼要求分割房产。
一审法院认为，本案的焦点问题是龙某与陈某双方签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。首先，位于广东省某区的福利房屋是龙某与李某夫妻存续期间的共同财产。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”及第一千零六十二条第二款：“夫妻对共同财产，有平等的处理权。”的规定，龙某要处置夫妻共同财产须夫妻双方共同协商一致，龙某不经李某的同意，独自将案涉房屋卖给陈某，显然侵犯了李某的合法权益，其与陈贵帮所签订的《房屋转让协议书》无效。其次，陈某与龙某是亲戚关系，陈某知道位于广东省某区的福利房屋是龙某与李某夫妻存续期间的共同财产，明知李某在湖南老家，却没有征求李某的意见，对其涉案房屋的购买不是善意取得。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”的规定，陈某与龙某双方签订的《房屋转让协议书》违反了法律规定，应属无效协议。二审法院支持了一审法院对这一问题的认定。
在司法实践中，夫妻婚姻关系存续期间用共同财产购买的房屋通常认定为夫妻共同财产。夫妻一方在将共同共有的房屋卖给第三人时可能与另一方进行了商议，但也存在在没有商议的情况下与第三人直接签订买卖合同。那么此时未经另一方同意而签订的买卖合同有效吗？主要从以下三方面进行判断：
1. 第三人是否是善意购买，而不是与一方恶意串通损害另一方利益
这里的“善意”是指买受人在取得房产所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力的因素，外人很难知晓其心理。那么可根据受让财产的性质、受让时支付的对价、出让人的意思表示、出让人与受让人的身份关系、受让人的生活背景等因素进行综合分析和判断。
2. 买受人是否支付了合理对价
是否构成善意取得，可以看是否存在真实交易关系，而买受人支付了合理对价是存在真实交易关系的一个重要衡量标准。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。
3. 买受人是否已经办理了产权登记手续
对于房屋这样的不动产我国实行强制登记原则，只有登记才能公示所有权。出卖方与买受方已经在相关部门办理了不动产所有权登记手续，物权已经发生转移，并具有对抗效力。
只有在符合上述三项条件的情况下，第三人才符合善意取得的条件，该买卖合同才有效。
案例二
冯某与曹某于2017年12月13日经法院调解离婚。2007年12月29日，冯某与徐州市某置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于徐州市某区某室房产，总价款583561元，2008年1月4日支付预付定金175068元。2008年1月8日，冯某、曹某共同和中国建设银行股份有限公司签订房地产抵押合同，抵押贷款400000元，2009年6月16日办理产权登记，登记在冯某名下。2018年12月29日冯某将前述产权证挂失后重新办理了产权证，仍然登记在冯某名下。二人离婚后，该房由曹某居住使用，并由曹某继续偿还贷款。自2017年12月13日双方离婚至2020年6月17日，曹某单独偿还贷款本息74434.95元。
冯某与曹某离婚后，以涉案房产作抵押向步某某借款，后步某某申请强制执行，曹某于2019年11月至2020年9月间先后提出执行异议、案外人执行异议之诉、申请再审均被法院驳回。其间，曹某提起诉讼要求分割该套房产，经两级法院审理，徐州市中级人民法院于2020年11月11日作出终审判决，确认曹某、冯某对徐州市某区某室房产各自享有50%的份额，并判决冯某支付曹某单独还款部分的贷款本息37217.47元。
步某某等人与冯某民间借贷纠纷案件执行过程中，法院对上述房产产进行委托评估，后法院于2021年1月7日在淘宝网司法拍卖网络平台上以2211860元的价格拍卖成交该房产。上述拍卖款项到位后，法院支付拍卖费2000元，支付执行费6014元，支付个人所得税款66355.8元，支付给步某某639034元，支付给王某某301391元，支付给陈某某154513元，支付给中国建设银行徐州分行剩余贷款181368.27元，支付给曹某861183.93元。自2020年7月至2020年12月，曹某单独偿还贷款本息11994.05元。
法院认为，夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，案涉房产经人民法院生效判决确定为夫妻共同财产，原被告各自享有50%的份额，冯某擅自将房产抵押借款后未能还款，导致房产进行强制执行程序后被司法拍卖，造成原告曹某损失的后果，被告的行为损害了原告曹某的合法权益，原告曹某有权要求被告冯某赔偿损失。原告曹某经徐州市中级人民法院判决后又为该房产单独偿还贷款本息人民币11994.05元，被告冯某应当承担其中的50%即5997.02元，该房产拍卖价格为2211860元，扣除共同负债按揭贷款181368.27元后剩余2030491.73元，原告应分得其中的50%即1015245.87元，因被强制执行仅分得861183.93元，原告曹某由此损失154061.94元，连同单独还贷部分的一半5997.02元，曹某损失共计人民币160058.96元，应由被告冯某赔偿。
由此可以看出，夫妻一方因擅自处分共同所有的房屋而造成另一方损失的，在离婚时另一方可以请求另一方对其损失进行赔偿，这里的赔偿的仅是物质方面的损害，不宜认定侵害不动产所有权益会导致精神损害。另外，值得注意的是夫妻一方适用请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。
结语
房产是夫妻共有财产中最常见也是最为重要的一项财产，夫妻一方在未征得另一方的同意下擅自卖房将对夫妻双方的婚姻关系及合同效力产生重大影响。那么作为买受人，在购买二手房时，应当保持谨慎的态度和清醒的头脑。在签订买卖合同前，买方需核实卖方的婚姻状况，即使其配偶不是房产权利人，也应取得夫妻双方的一致同意，要求夫妻双方共同来签订房屋买卖合同。在卖方未取得处分权擅自出售房屋致使买方无法取得所有权的，买方应及时解除与卖方之间的房屋买卖合同并要求卖方承担包括房屋升值差价在内的违约责任。