房地产广告宣传内容未能兑现，业主可否要求开发商赔偿？

引言
房地产广告系开发商宣传楼盘的重要销售手段之一。开发商希望将普罗大众中潜在的消费者转化为现实的购房人，通过房地产广告邀请大众购买其开发的项目楼盘。房地产广告本质上属于商业广告，一般情况下仅为要约邀请，不构成房屋买卖合同内容的一部分，但若房地产广告宣传的内容明确、具体，涉及开发规划范围内的房屋及相关设施且对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，则该情况下的房地产广告构成要约，开发商应当实现广告宣传内容，否则开发商将承担违约责任。
一、房地产广告属于要约还是要约邀请？
要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示需包括“内容具体确定”和“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。相反，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。
就房地产广告而言，开发商通过房地产广告邀请大众购买其开发的项目楼盘，希望将普罗大众中潜在的消费者转化为现实的购房人，房地产广告本质上属于商业广告。结合实践来看，开发商出售房屋分为现房和预售房两种，其中大部分房地产广告系在预售阶段发布的，相关广告对房屋的任何宣传、描述都非依据客观存在的实物，而是在政府审批的规划、设计方案基础上对待建或建设中的房屋、附属设施设备、小区环境等进行初步预测和评价。实际施工能否一定落实相关规划、设计方案，存在政府变更规划、设计方案或出现客观无法实现等不可抗力情况，最终导致建成房屋、小区以及小区周边环境或多或少与房地产广告内容不符。
为避免房地产广告宣传与实物不符，开发商普遍在房地产广告上明确注明“本广告仅为要约邀请，并非要约或承诺，买卖双方的权利义务请以双方签订的《房屋买卖合同》及附件等协议约定为准”等免责声明内容，同时在房屋买卖合同中再次约定“双方权利义务以本合同或补充协议约定为准，任何与项目楼盘相关的广告、宣传资料、销售人员口头承诺等均不构成双方权利义务内容的一部分”等免责条款。可见，开发商对房地产广告宣传的风险是有预知的，并在努力避免不必要的诉累和纷争，明确否认一旦消费者购买房屋，其受广告宣传内容约束。因此，房地产广告一般情况下仅为要约邀请，不构成房屋买卖合同内容的一部分。但司法实践中，特殊情况下的房地产广告属于要约，成为房屋买卖合同内容的一部分，开发商应当兑现广告宣传内容。
二、房地产广告在什么情况下属于要约？
在什么情况下，房地产广告属于要约，成为房屋买卖合同的一部分？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，判断房地产广告是否属于要约，需考虑以下三个问题：
（一）房地产广告是否涉及对“开发规划范围内的房屋及相关设施”的宣传？
房地产广告构成要约的前提条件之一，即广告涉及对“开发规划范围内的房屋及相关设施”的宣传，包括：
1、房屋及附属设施设备，例如房屋的结构、面积、朝向以及作为起居设备的水、电、暖、电话、网线、管道煤气等；
2、项目红线范围内房屋物质环境，例如房屋所处的地段、绿化、容积率、道路、房屋与其他房屋及其他公用设施（举例：垃圾站、配电房、泳池等）的位置关系、有无车库等。
如果房地产广告宣传的内容系商品房开发规划范围外的商场、学校、医院、紧临一站式购物广场、风情商业街、五星酒店、图书馆等，不属于“开发规划范围内的房屋及相关设施”，则房地产广告不属于要约。
（二）房地产广告中说明和允诺的内容是否“明确、具体”？
每个人对语言是否明确、具体的感知程度不同，判断某一房地产广告是否“明确、具体”，一般从两方面进行评判：
1、房地产广告关于开发规划范围内的房屋及相关设施的描述是否有详细、具体数据说明？
2、房地产广告载明的宣传内容虽没有具体数据支持，但根据常识判断，是否存在不同解释的可能性？
可见，判断房地产广告中的说明和允诺明确、具体，则要求该广告具有详细、具体数据或唯一解释。例如，若房地产广告中采用了“约”“近”“预计”“贵族品质”“轻奢风格”等模糊的描述性语言，一般难以被认定为“明确、具体”。
（三）房地产广告是否对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响？
对订立合同有重大影响是指购房人看重的是所售房屋及其附属设施能满足特定心理需求或特定购房目的，正是基于这一点购房人才决定订立合同，其判断应以“合理的个性化需求”为标准。对房屋的价格有重大影响是指宣传资料中说明、允诺的内容成为最终构成房价的重要组成部分。但由于语言本身的模糊性及理解的不一致，对“订立合同及房屋价款的确定有重大影响”没有一个比较明确的标准，在实践中大多由法官根据日常生活经验进行自由裁量。
综上，房地产广告一般不具备法律效力，只有在广告同时符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”、“广告对商品房买卖合同的订立有重大影响”以及“广告对房屋价格的确定有重大影响”的情况下，房地产广告才可能被认定为要约，视为房屋买卖合同内容的一部分。
三、开发商未能兑现房地产广告承担什么责任？
根据《民法典》第五百七十七条，一旦房地产广告被法院认定为要约，开发商未能兑现房地产广告内容，则需承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未明确规定开发商对房地产广告承担违约责任的具体表现形式，司法实践中，法院基于公平原则以及维护正常的市场交易原则，主要有以下两种方式：
01一般违约
即未影响合同目的的实现。如装修标准、附送车位等未兑现的情况，法院一般判决重做、修理、更换方式处理。
02根本违约
即开发商的违约行为影响了房屋买卖合同目的的实现，例如发生了不可逆转的适用功能上的违约，城市配套设施和生活设施的虚假陈述等情况，无法通过重做、修理、更换方式处理的，则一般采用解除合同和赔偿损失的方式处理。最为主要的是遵守当事人意思自治，对于开发商根本违约但业主不要求解除合同的情况，则通过业主诉请判决赔偿损失或降低房价的处理方式，维护公平交易秩序。
四、实践案例分享
案例一
（2022）粤0705民初3062、3066、3875、3878、3879号、（2023）粤0705民初6963号案件
该案例中，法院认为开发商对河道、绿化栈道的宣传广告属于要约，开发商未能实现广告内容，应当按照各楼栋房屋距离河道、绿化栈道的远近，按照总购房款0.5%-1.5%标准向业主支付违约金。具体案情如下：
开发商发布房地产广告载明“一河两岸亲水而居，漫步栈道，河边垂钓，人生一大乐事”“一河两岸亲水而居，社区尊享休闲栈道”等内容。并且，开发商销售中心展示的沙盘显示小区面貌包含了河道及河道边预留20米绿化栈道。
之后，业主购房且收楼后发现河道及绿化栈道系市政河道及公共绿化带，可以对公众开放使用。业主以开发商虚假宣传为由起诉至法院要求赔偿损失。
开发商认为，其发布的广告并非承诺河道及绿化栈道属于小区内设施，且广告和沙盘均提示了广告仅供参考不属于要约，房屋买卖合同中也明确了广告和沙盘不属于权利义务内容之一。
法院认为，房地产广告和沙盘模型未特别注明或者突出显示河道及绿化栈道为规划或建设中的市政河道及公共绿化带，反而作为亮点进行宣传，从一般购房者的角度理解，该宣传材料足以引起购房者认为开发商是明确承诺河道及河道边预留20米的绿化栈道属于小区内部区域，该区域的配置及使用对开发商及购房者定位小区生活品质有重要影响，且关于河道景观的宣传对于业主决定是否订立房屋买卖合同有重要影响。因此，法院认为开发商对河道、绿化栈道的宣传广告属于要约，开发商未能实现广告内容，应当按照各楼栋房屋距离河道、绿化栈道的远近，按照总购房款0.5%-1.5%标准向业主支付违约金。
案例二
（2022）粤2071民初16331、16333号案件
该案例中，法院认为开发商对开发规划范围外的房屋周边环境进行宣传，相关宣传内容与业主购房目的之间不存在必然的因果关系，该广告内容不构成要约，开发商无需承担违约责任。具体案情如下：
开发商发布的房地产广告载明：“新人民医院已选址于南区，医疗先进便捷，为您与家人的健康护航”。之后，行政部门审查该广告认为，人民医院新院区选址正在市政规划中，但开发商通过广告形式进行宣传，对消费者造成误导，其行为违反了《广告法》，故以虚假广告为由给予开发商了行政罚款处罚。
业主知晓房地产广告被行政部门认定为虚假广告后，以开发商虚假宣传为由起诉至法院要求开发商赔偿总购房款3%的经济损失。
开发商认为，广告中对医院的描述，并不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施的宣传。并且，影响房屋价格的因素是多方面的，业主未举证证明该医院实际建成对房屋价格有何影响。同时，广告提示了广告仅供参考不属于要约，且房屋买卖合同中也明确了广告和沙盘不属于权利义务内容之一。
法院认为，该房地产广告与业主购房目的之间不存在必然的因果关系。购房人作出购房决定是基于对位置、户型、环境、价格、价值上涨的空间、个体需求等各方面因素综合考量的结果，医院选址确实是部分业主在购房时的考量因素，但并非唯一因素。并且，房屋系属价值巨大的重要生活商品，业主作为购房者理应负有更为审慎的注意义务。医院均非商品房开发规划范围内的房屋和相关设施，而系属公共设施，业主理应对此有所认知并可通过相关途径对于相应的公共设施设置的信息予以核实。因此，法院判决开发商无需承担违约责任。
五、经验总结
房地产广告一般情况下为要约邀请，但若房地产广告宣传的内容明确、具体，涉及开发规划范围内的房屋及相关设施且对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，则该情况下的房地产广告构成要约，开发商应当实现广告宣传内容，否则开发商将承担违约责任。为减少开发商与业主之间因广告而引起的纠纷，总结经验如下：
01就开发商而言
在发布房地产广告前，需进行《广告法》等法律法规的合规性审查。例如广告中使用数据应当标明出处，如果相关数据需经过政府部门审批的，应当严格适用政府部门审批通过文件数据、信息进行广告宣传；广告中明确提示消费者：本广告仅为要约邀请，并非要约或承诺，买卖双方的权利义务请以双方签订的房屋买卖合同及附件等协议约定为准。又例如，广告对项目与周边环境、交通、公共设施的地理关系进行宣传时，如属于规划中或在建中的，则需要明确标注规划中或在建中字眼。同时，建议注明交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺。
02就购房者而言
在购房前可通过多渠道收集信息，例如利用现有的政府公示信息、网站等核查广告真实性，了解实际情况，还可查验开发商的资质登记、资信状况、资质证书等；在签约前，购房者可以对商品房项目进行实地考察，比对广告宣传内容，特别是周边环境、配套设施等。若购房者购买精装修、学区房或者对小区配套设施有要求的，相关广告内容需要在房屋买卖合同中明确具体体现，如合同未能体现广告内容的，则该广告内容较难成为房屋买卖合同内容的一部分。
六、相关法律
《中华人民共和国民法典》第四百七十二条
要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房销售管理办法》第十五条
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。