解读北京市促进中小微企业发展措施中房租减免规定

疫情期间，为缓解企业尤其是中小微企业的压力，目前已经有多地出台了企业扶持政策。2020年2月5日，北京市人民政府办公厅发布了《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（下文简称“《若干措施》”），旨在切实减轻疫情对中小微企业生产经营影响，帮助企业共渡难关和稳定发展。笔者就《若干措施》中涉及减免中小微企业房租的相关规定进行解读，以助房屋租赁双方准确理解规则的适用条件。
一 房租减免的规定
《若干措施》：“一、减轻中小微企业负担……2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”

二 房租减免的适用条件
（一）承租方资格
有资格减免房租的承租方，依据《若干措施》的规定首先应该符合《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)中关于中小微型企业的界定；其次，企业须在北京注册，即工商注册登记时，登记机关所在地应位于北京市。
《中小企业划型标准规定》根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合不同行业自身特点，分别制定了中型企业、小型企业和微型企业的划分标准。就中小微型企业的标准梳理如下：

（二）出租方类型
1.京内市及区属国有企业
《若干措施》对京内市及区属国有企业提出了明确要求，在承租方满足具体减免条件时，京内市及区属国有企业作为出租方有义务对房租给予减免。
虽然《若干措施》并没有直接解释“京内市及区属国有企业”的范围，但是却明确了实施该项措施的具体责任单位，其中排在首位的是市国资委。北京市国有资产管理委员会印发的《关于印发<市属国有企业混合所有制改革操作指引>的通知》（京国资发〔2019〕15号）将市属国有及国有控股企业、国有实际控制企业简称为“市属国有企业”[1]。参照《企业国有资产交易监督管理办法》第四条[2]，笔者倾向于将“京内市及区属国有企业”解释为包括以下企业：
1. 北京市及市属各区政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；
2.前述单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；
3.前两点所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；
4.北京市及市属各区政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。
2.在京中央企业
政策适用中需注意勿仅凭中央企业的“国有属性”而径行将其列入有义务减免租金的出租方企业名单，《若干措施》并未对在京央企施加必须减免房租的义务。《若干措施》只是“鼓励”其“参照执行”。
3.其他单位或个人
《若干措施》只是鼓励减免房租，具体减免比例、减免条件等内容由双方当事人自行协商解决。为鼓励其他单位和个人减免中小微企业房租，保护中小微企业顺利度过疫情寒冬，《若干措施》对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。
（三）适用情形
《若干措施》中对于租金减免设置了两种情形如下：一、当中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动时，若承租方按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，出租方应该免收2月份房租。二、当中小微企业承租京内市及区属国有企业房产用于办公用房时，出租方应对2月份租金减免50%。
1.从事生产经营活动
就从事生产经营活动的中小微企业而言，减免要求如下：
① 按照政府要求坚持营业且不裁员、少裁员；
② 依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员。
《若干措施》中未对 “按照政府要求营业”或“依照防疫规定关闭停业”的企业再予以细化，北京市现有相关政策中未对两类企业做出明确规定。但笔者认为，根据《北京市人民政府关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》（京政发〔2020〕3号）的规定：“一、在2020年2月9日24时前，本市行政区域内疫情防控必需（药品、防护用品以及医疗器械生产、运输、销售等行业）、保障城市运行必需（供水、供电、油气、通讯、市政、市内公共交通等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产和供应、物流配送、物业等行业）、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生的相关企业应当安排职工正常到单位上班。”上述行业所属企业，疫情期间正常运营的，宜理解为属于按照政府要求坚持营业的情形。
此外,《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》（京政发〔2020〕2号）的规定，宾馆、饭店、旅店、文化娱乐场所、商业经营单位、公共交通工具等公共场所或者其他人员密集场所的经营者、管理者应当落实公共场所、人员密集场所的消毒、通风等防控措施，并对进入公共场所、其他人员密集场所的人员进行提醒和防控知识的宣传教育。但该通知未明确提出要求上述单位停业。因此宾馆、饭店、旅店、文化娱乐场所相关单位如要依据《若干措施》申请相关减免需后续持续关注政策相关政策的发布。
针对“不裁员、少裁员”的要求，首先，“裁员”并不包括《劳动合同法》第四十四条规定的劳动合同终止的情形；其次，用人单位依据《劳动合同法》第三十九条的规定单方解除劳动合同、用人单位无过错情况下劳动者提出解除劳动合同及用人单位和劳动者协商一致解除劳动合同，均不构成此处的“裁员”。最后，鉴于《若干措施》并未明确“少裁员”的判断标准，未限制裁员的具体数目和比例，该标准尺度应该由出租方根据劳动行政部门的意见以及企业实际情况合理酌定。在酌定时，可以参照《劳动合同法》第四十一条规定，当裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上时，不宜再将其认定为符合“少裁员”的要求。
2.用于办公用房
就该适用情形，笔者认为《若干措施》应当对“用于办公用房”的定义予以进一步明确。
参照《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第三十四条[3]和《国务院办公厅关于印发分类推进事业单位改革配套文件的通知》[4]，笔者认为“生产经营活动”是指在法律允许的经营范围以内非公益性地从事商品或服务的行为。就中小微企业而言，从事生产经营活动系房屋租用的主要用途，即使承租房屋仅用于内部办公的，其根本上亦是对生产经营活动的后台支持，与生产经营密不可分，以办公用房和从事生产经营活动为标准区分减租不同政策对于中小微企业会产生困惑，也可能对出租房适用减免政策形成操作性障碍。
“办公用房”其内涵和外延的范畴不能确定，我们仅从文义上理解，当办公用房作为与从事生产经营用房相并列时，其应指代“不用于对外经营活动和内部生产，仅用于企业内部办公使用”。该理解是否为北京市政府出台《若干措施》的本意有待于政府的进一步释明。
三 对出租方的扶持措施
为了平衡出租方和承租方的利益，避免在支持中小微企业的同时使出租方承受过大压力，也为了鼓励京内市及区属国有企业之外的企业共同帮助中小微企业共渡难关，《若干措施》中还规定了对减免房租的房屋出租方的扶持措施。
（一）资金补贴
鉴于本条中没有明确要求减免租金的比例和中小微企业获得房租减免的条件，笔者理解：只要是对中小微企业减免房屋租金的企业，市区政府均应给予一定资金补贴。给予补贴的具体方式、审查主体、发放标准尚需政府另行制定相关文件予以细化。
（二）政策扶持
第二项扶持措施是对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。具体内容同样有待北京市政府予以进一步明确。
四 律师建议
作为符合减免条件的承租方，一是要积极与出租方沟通，告知出租方北京市相关政策规定，并申请出租方按规定给予房租减免。二是要充分收集并妥善保存自身符合减免条件的相关证明材料。例如，对照《中小企业划型标准规定》梳理自身构成中小微型企业的资料；查找政府要求坚持营业或要求关闭停业的相关规定、公告和通知，以及保留能够证明承租方按照规定从事生产经营活动或暂停营业的材料；提供为员工缴纳工资或五险一金的证明等等。
作为出租方，一是在承租方依据《若干措施》主张减免房租时，严格审查出租方提交的相关材料，是否满足减免条件。二是在审核后决定给予房屋减免时，应首先提前咨询申请补贴和政策扶持的具体细则规定，在补助政策尚不明朗的情况，暂不贸然进行房租的减免。三是妥善保留承租方提交的材料，以便日后根据政府相关规定申请补贴或政策扶持。
基于目前《若干措施》对于减免情形的设置尚有歧义，且补贴扶助措施尚不明确，措施的落地还需其他细化文件予以操作性上的支撑。
注释
[1]《关于印发<市属国有企业混合所有制改革操作指引>的通知》（京国资发〔2019〕15号）：……一、适用范围：市属国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称市属国有企业）通过产权转让、增资扩股、投资并购、出资新设、上市重组（包括首发上市和上市公司资产重组、发行证券、资产注入、吸收合并）等方式实施混合所有制改革，适用本指引。
[2]《企业国有资产交易监督管理办法》第四条：本办法所称国有及国有控股企业、国有实际控制企业包括：（一）政府部门、机构、事业单位出资设立的国有独资企业（公司），以及上述单位、企业直接或间接合计持股为100%的国有全资企业；（二）本条第（一）款所列单位、企业单独或共同出资，合计拥有产（股）权比例超过50%，且其中之一为最大股东的企业；（三）本条第（一）、（二）款所列企业对外出资，拥有股权比例超过50%的各级子企业；（四）政府部门、机构、事业单位、单一国有及国有控股企业直接或间接持股比例未超过50%，但为第一大股东，并且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够对其实际支配的企业。
[3]《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第三十四条：登记主管机关核发的《企业法人营业执照》是企业取得法人资格和合法经营权的凭证。登记主管机关核发的《营业执照》是经营单位取得合法经营权的凭证。经营单位凭据《营业执照》可以刻制公章，开立银行账户，开展核准的经营范围以内的生产经营活动。
[4]《国务院办公厅关于印发分类推进事业单位改革配套文件的通知》按照事业单位的社会功能，将其划分为承担行政职能、从事生产经营活动和从事公益服务三个类型，并明确规定：“从事生产经营活动的事业单位，即所提供的产品或服务可以由市场配置资源、不承担公益服务职责的事业单位”。