婚前买房，这部分离婚也可能被分割！

2018年7月小美和小李经过三年多的相处，决定登记结婚。在此之前，小美曾于2016年购入一套房产，每月需偿还两万元贷款。婚后，双方居住在小李父母于2015年为其全款购买的新房内，小美的房子出租用以减轻婚后工资还贷的压力。
不久之后，小美发现小李在结婚短短一年时间内曾出轨两次，一气之下提出离婚。小李苦苦挽回并发毒誓以后绝不再犯，小美也发现自己还是舍不得这段感情，但又咽不下这口气，于是要求小李在双方居住的这套房子上加上自己的名字。考虑到小李的过错，小李和父母答应了这一要求，将房子的产权变更为小美和小李共同共有。
好景不长，两年后小美再次发现小李出轨，于是下定决心离婚。双方都认为自己婚前购买的房子并非婚内财产，但另一方面又都希望能分割对方名下的房产。小李父母更是认为小李名下的房子是他们全款出资购买，不可能也不应该分给“外人”。
那么真的如他们所想，婚前买房可能在离婚时进行分割吗？
一、小美的婚前房产
首先我们来看小美婚前购买的房产，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”
第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方进行补偿。”
换言之，虽然小美婚前支付首付并以个人名义签订购房合同办理产证，但婚后存在还贷情况，并且还贷资金并非源于其个人婚前财产，因此其中婚后还贷的部分属于双方共同财产，对于该房产的婚后共同还贷及增值部分应当在离婚时进行分割。
至于增值部分应当如何计算，审判实践中对婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。
根据最高人民法院民一庭指导意见：在适用《婚姻法解释（三）》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
尽管其中所提及的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解（三）》现已失效，但该计算方式仍具有一定参考价值。
但需要强调的是，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，即法官追求相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
除了共同还贷及增值部分，婚后小美房屋出租所得可能也将被分割。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十六条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”房屋虽是小美婚前购买，但房屋婚后双方如投入了时间和精力管理出租从而取得的收益，可能被认定为经营所得，并非孳息和自然增值，该部分所以这些租金存在可能被认定为夫妻共同财产进行分割的可能性。
二、小李的婚前房产
其次我们再来看小李婚前购买的房产，虽然《民法典》第一千零六十三条规定“一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产”，但争议房产已在婚后增加了配偶的名字，根据不动产物权登记的效力，争议房产已由一方婚前个人财产转化为了夫妻共同财产。
但此时，小李和小美虽共同共有该房产，在没有明确约定产权份额的情况下，并不必然均分房产。在（2020）浙01民终4427号一案中，杭州市中院认为，共同共有财产的分割应考虑共有人对财产的贡献大小等因素，具体包括婚前付清房屋全款、婚后夫妻双方共同偿还债务的数额、结婚时间长短等等。因此，法院可能酌情确定分割比例，由房产归属人向另一方支付折价款。
总结

最后，我们可以总结出，以下四种情况下，即便是婚前购买的房屋，离婚时该部分财产也可能被分割：
（1）一方婚前支付首付且房产登记于个人名下，婚后双方共同还贷的：
✅ 法院一般会认定该房产归署名产权人所有，但在离婚财产分割时，另一方可就婚后共同还贷和房屋增值部分进行分割。
（2）一方婚前支付首付且房产登记于双方名下，婚后双方共同还贷，：
✅ 如双方未就产权作其他特殊约定，该房产一般被认定为夫妻共同财产，分割时就出资贡献大小、结合婚姻存续年限长短、有无子女等因素综合考量确定分割比例。
（3）婚前全款购买无贷款，房产登记双方属名：
✅ 如双方在产权证上加名后已明确产权份额，则依该份额进行处理；若没有载明份额，以共同共有论处，分割时会考虑双方的贡献等因素，实际出资的一方一般会获得更多份额。
（4）婚前全款购买无贷款，房屋出租获益
✅ 婚前所购房屋婚后用于出租所取得的收益，应认定为夫妻共同财产，离婚时可以要求进行分割。