合同法实施前约定租赁期限超过20年，超过部分是否有效？

问题提出
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一般而言，承租人并不想长期占有租赁物，在使用、收益目的实现后，承租人将返还租赁物，由此则产生租赁期限的问题。但现实中有不少主体（主要为村委会、小组）在合同法（1999年10月1日）实施前签订了大量长期性租赁合同的情况，其中约定的租赁期限有30年、40年、50年甚至70年；笔者现结合法律、法规规定及各法院的裁判观点，就超20年租赁期限部分是否有效作如下简析：
关键词： 租赁合同、合同法实施前、租赁期限不得超过二十年
01 关于租赁期限以及法律适用的规定
（一）租赁期限
1982年7月1日起实施的《中华人民共和国经济合同法》中关于租赁期限并无相关的规定。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款明确：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款明确：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
（二）法律适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条明确：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
02 裁判观点
由于合同法颁布实施以前（1999年10月1日）关于租赁期限并无明确的法律规定，故人民法院在审理此类案件时存在不同的裁判观点，大致如下：
观点一： 租赁期限自签订之日起算不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效
持此类观点的人民法院在审理类似案件时，关于租赁期限问题上严格适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，并明确租赁合同中所约定租赁期限超过二十年部分无效。如案涉租赁合同系1997年签订，合同中约定的租赁期限为40年（自1997年5月1日至2037年5月1日），则持此类观点的人民法院认为租赁合同中有效的租赁期限自1997年5月1日至2017年5月1日，超过部分无效。
具体案例:
1.最高人民法院--蔺新坤、昆明市官渡区小板桥街道办事处鸣泉社区居民委员会第二居民小组土地租赁合同纠纷--（2017）最高法民申4695号；2.天津市高级人民法院--郭树芳、蓟州区西龙虎峪镇柳官庄村民委员会确认合同无效纠纷--（2020）津民申1756号。
观点二： 有效部分的租赁期限应自合同法实施时（1999年10月1日起）计20年，超过部分无效
持此类观点的人民法院认为，合同法实施以前的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，当事人均可以对租期进行自由约定，根据法无禁止即为自由的私法自治原则，当事人在1999年10月1日前所签租赁合同约定超过二十年的租赁期限并不违反当时的法律、行政法规的规定，故双方的租赁合同在当时合法有效。而在合同法实施以后，双方约定的租期超过20年，违反了合同法的规定，应当按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定，适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，即认定租期超过20年的部分无效，但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即租赁合同从签订之日起履行至1999年10月1日合同法生效实施之日前已履行完毕的租期不再计算，而直接从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，既有利于维护市场的公平、稳定，也符合合同法及相关司法解释的规定。
具体案例：
1.山东省高级人民法院--梁文国、博山区白塔镇小海眼社区居民委员会土地租赁合同纠纷案--（2020）鲁民申9989号；2.广东省高级人民法院--曾爱古、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处房屋租赁合同纠纷--（2020）粤民申3070号。
观点三： 合同法实施之前成立的合同中关于租赁期限的约定不受20年租赁期限的限制
持此类观点的人民法院认为，合同法自1999年10月1日施行，而成立于该时间前的合同，其约定内容不违反当时法律的规定，租赁期限的约定不应受合同法第二百一十四条的约束，故合同中所约定超过二十年租赁期限的内容应属有效。
具体案例：
济宁市中级人民法院--嘉祥县嘉祥街道孙山头村村民委员会与胡仲兰、陈长军等土地租赁合同纠纷--（2016）鲁08民终4418号。
03 总结
关于合同法实施前所成立租赁关系中超过20年租赁期限部分的效力问题，最高人民法院《关于政协十三届全国委员会第三次会议第0153号（政治法律类014号）提案答复的函》中曾提及：过长的租赁期限，对租赁物的状态易产生争议，不利于充分发挥物的效用，还存在可能产生租赁权金融化的问题。根据法不溯及既往原则及上述司法解释的规定，一般而言，合同法施行前当事人签订的租赁合同期限超过20年，履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，租赁期限应适当缩短。
而笔者收集汇总发现，目前最高人民法院及大部分地方法院在审理此类案件时的裁判主流观点为观点一及观点二，供大家参考。