银行对抵押物真实权属状况审查义务的判断标准

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一、案情介绍
李某与胡某在夫妻关系存续期间购得共有房产一套，该房屋登记在李某名下。2014年，李某起诉胡某离婚，经人民法院判决，准许李某、胡某离婚并确认涉案房屋归胡某个人所有。涉案房屋一直未办理产权变更登记。2022年，李某与陈某结婚，李某在胡某不知情的情况下以涉案房屋作为抵押物向A银行贷款并办理了抵押登记，胡某知道后以A银行、李某、陈某为被告提请诉讼，确认抵押登记无效。
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二、争议焦点
A银行作为第三人是否基于善意取得取得涉案房屋的抵押权，判断A银行是否为善意第三人又取决于在办理抵押贷款时是否履行了对抵押物权属状况的审查义务。
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三、观点争论
1、形式审查说：A银行在办理抵押贷款业务时进行了房查，涉案房屋登记为李某单独所有，李某、陈某均在贷款合同和抵押合同上签字，银行已经完成抵押物权属的审查义务，主观上系善意，应取得涉案房屋的抵押权。
2、审慎审查说：A银行作为专业的金融机构，具有成熟的贷款交易经验和相关的专业法律知识，能够预见到可能产生的风险，特别是涉案房屋登记权利人与实际权利人不一致的情况，同时也具有进行相关查证的条件和能力，特别是未对抵押物进行实地调查，其存在重大过失，不构成抵押权善意取得，抵押登记行为应属无效。
3、实质审查说：A银行对抵押物的真实权属情况负有全面的核实义务，对抵押物名义登记和实际权利人不一致的，因侵犯他人合法权益，房屋抵押登记应属无效。
从维护交易秩序和平衡真实权利人利益的角度出发，实质审查说大多不被实务所认可，主要存在形式审查说与审慎审查说之争。
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四、相关规定
1、《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
2、《贷款通则》第十条：除委托贷款外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
3、《中国银监会关于印发商业银行押品管理指引的通知》第五条：商业银行押品管理应遵循（一）合法性原则。（二）有效性原则。（三）审慎性原则。（四）从属性原则。
第二十七条：押品的调查方式包括现场调查和非现场调查，原则上以现场调查为主，非现场地调查为辅。
4、《中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知》：为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：（二）严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
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五、实务案例
案例一：上海金融法院 （2020）沪74民终344号
裁判要旨：依据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，认定是否构成抵押权善意取得制度的核心要件之一是要考察权利人是否善意信赖了不动产登记簿的权利记载。银行作为专业的金融机构，在开展不动产抵押贷款业务的过程中，审查抵押人对抵押物是否享有合法、完整的处分权，既是其防范风险的必备措施，也是其应尽的审查义务，其是否尽到审查义务是认定其是否构成“善意”的重要因素。具体而言，银行应当对抵押物权属包括权利形式的合法性和处分权的完整性进行必要和适当的审查，其中，前者包括抵押人是否持有产权证书、是否为证书记载的权利人、证书与登记簿记载是否一致，后者则包括有无共有权人、权利是否受到限制等。
案例二： 天津市第二中级人民法院 （2020）津02民终319号
裁判要旨：惠辰公司作为从事金融业务并以房屋抵押作为常规担保手段的金融企业,应当能够认识到真实的物权状态可能与物权公示状态存在差别,对于物权状态的审查不能仅依赖公示，虽然其对房屋权属信息进行了初步核对，但不足以证明在其签订抵押合同时遵守合理商业准则和管理规范，尽到了谨慎注意义务，不足以证明在办理抵押登记时为善意。在其提交的证据中，均无法证实其在办理案涉房屋抵押时，对抵押人的实际婚姻状况及房屋所有情况进行了充分的核实。在所有权登记情况真实性存疑时就完成交易,客观上存在重大过失，其取得案涉房屋抵押权不当,应属无效。
案例三：最高人民法院 （2019）最高法民申2834号
裁判要旨：在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。
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六、小结
就本案而言，除形式审查外，A银行至少还需要核实两个方面的内容。
其一，核婚。
在李某存在离异情形下应当审查李某与胡某的《离婚协议书》或《离婚判决书》，重点核实有关于涉案房产的处置情况。如果离婚协议或判决载明涉案房产归属抵押人的胡某，由于种种原因未能办理变更登记，导致房屋登记在抵押人名下的，银行办理了抵押登记的，一般会认定为银行非善意。
其二，核实房产实际使用情况。
应当坚持现场调查为主的原则，到现场进行勘验、勘查，下户时不能仅要拍照片，而且要全程录像。有共同生活痕迹的应特别注意，并进一步核实房屋的实际产权人。如果不能下户核实房屋实际实际占有、使用情况的，有极大的法律风险。
总之，在确定抵押权人主观上是否为善意时，应当根据抵押权人的不同确定相应的标准，即对抵押权人注意义务提出不同的要求。对一般自然人，其向房屋登记管理部门核实了抵押物权属一般即可认定履行了必要的注意义务，主观上为善意。但是银行作为专业放贷金融机构应当尽到比普通人更多的积极的、审慎的注意义务。《商业银行法》及银监会出台的关于抵押贷款行政规章均确定了审慎、严格的标准。这要求银行除了要对抵押人是否无权处分进行形式审查外（即查验房本是否登记在抵押人一人名下，权属性质是否是单独所有），还应当预见真实物权状态可能与公示状态存在差别，仍需履行更进一步的审查义务。因此，银行负有已履行符合法律及规章所有要求的审慎审核的义务的证明责任。若仅以已审核不动产登记为由证明已履行审查义务，则存在抵押权被确定无效的巨大风险。