去年刚刚入职一家大型互联网公司，还在初期学习阶段，想要通过总结审核要点的方式倒逼自己及时复盘，所以接下来每周都会更新滴！如需源文件，可在公众号回复“合同”
本次整理了在物业管理合同审核要点。【纯个人总结，供同行参考，如果有任何表述问题，欢迎留言指正】
主体资质审查
《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业分为一、二、三级。2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），物业服务企业二级及以下资质认定取消审批，住建部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。因此，物业服务企业资质将淡出历史舞台。
➢在选择相对方时，可取消对资质的审查，加大对业绩方面的审查。
物业项目基本情况条款
➢ 物业项目的基本情况包括物业的坐落、四至、建筑结构、地上面积、地下面积（实际使用面积）、绿化面积及植被情况、电梯、给水、管理费标准等物业基本情况等对物业服务工作量及服务费用产生影响的主要数据。
➢ 确认是否存在新老物业更替的，确认交接的问题是否完善。
物业服务内容条款
➢ 一般服务有如下内容，可审查是否涵盖完整（可参考）
1、约定建筑物的维修、养护和管理；
2、设施、设备的维修、养护和管理；
3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；
4、公共秩序的管理；
5、公共绿地的养护和管理；
6、公共卫生保洁的管理；
7、消防管理（防火及做好抵御自然灾害的各项常规工作）
8、保密安全管理
9、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
10、交通秩序维护和车辆停放管理服务；
11、业主或会员的增值服务项目及内容等。
12、装饰装修管理服务；
13、物业维修、更新、改造费用的账务管理；
14、物业服务档案和物业档案的保管；
15、其他物业管理事项。其中需要注意的是，在没有特殊约定的情况下，物业公司仅承担秩序维护、安全防范事项的协助管理，即物业公司承担的责任是比较轻的，对其要求较低，其如果能证明配备了保安值班人员、履行了出入登记（或凭出入证出入）及巡逻义务、监控设备定期维护并运转良好、接到业主求助后积极到场协助处理等，物业公司对业主的损失不承担责任。
服务费用条款
➢ 根据物业服务内容、物业服务标准，合理确定物业服务费用。有政府指导价的，可以参照指导价。无法准确核算物业服务费用的，可以聘请物业监理公司核定服务服务价格。
（注意是否存在减免条件，如2022年因疫情原因政府出了相应的政策）
➢ 确认管理服务费用是否构成明确，一般涵盖指公共区域的设施设备服务、安保服务、保洁服务、管理人员的人工费、员工工作服、公司管理费、税金和其他费用等。
➢ 注意付款时间节点，结算开票等内容需要与财务同事作沟通确认（另注意：对于企业业主来说，增值税专用发票可以用于抵扣，所以建议约定由物业公司开具物业费、水费、电费增值税专用发票。）
违约责任条款
➢ 违约条款是否明确且可操作；
➢ 是否违约责任过重（可针对公司情况对违约责任数额进行限定）
修改建议一：加入限定词（如我司“无合理理由故意”“无故拒不改正”）
参考：乙方无正当理由故意逾期支付的，每逾期一天，应按逾期金额的0.03‰向甲方支付违约金，同时仍应履行付款义务。故意逾期超过15个工作日的，甲方有权解除本协议，协议的解除不影响甲方向乙方请求解除协议前已经发生的违约金或是其他因乙方违约而导致甲方损害的赔偿权利。
修改建议二：对等原则，如果对方增加了我司需要承担的违约责任，我们可以增加对方义务或限制对方的权利。
修改建议三：如我司为甲方，建议强势一点直接批注不可修改
参考话术：违约责任是约束双方的条款，且仅针对违约状态下的责任承担，无违约情况不适用；针对对方强烈要求删改违约责任的动机请部门注意风险把控；再次申明本违约条款不可修改
争议解决条款
➢注意控制涉诉成本，原则上先协商后诉讼，诉讼最好由我方所在地或合同签订地人民法院管辖；仲裁和诉讼不可并用。
