引 言
时值两会，在今年的政府工作报告中，总理将“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”纳入其中，提到了“长租房市场”这一关键词。这不能不让人想到这几年在房地产和金融领域的一个网红产品——长租公寓。“房住不炒”、发展租赁市场，是当前国家调控房地产市场的基本国策之一。长租公寓更是承销机构发行REITs产品的香饽饽。但随着杭州鼎家网络科技公司的破产以及“蛋壳公寓”的爆雷，这一现象级产品黯然失色。问题何在？我们分析并讨论之。
一、长租公寓为什么会爆雷
2020年11月，年初赴美上市的长租公寓知名品牌“蛋壳公寓”，在拖欠房东租金、拖欠水电网费、拖欠供应商账款等没有掀起波澜的小丑闻持续涌现之后，终于辗转腾挪也无法堵住所有窟窿，导致广大的租客直面房东的“驱逐令”，成为继OFO、P2P之后又一吸引全社会关注的爆雷事件。
在“蛋壳公寓”这样的长租公寓运营企业出现以前，传统的中介机构和“二房东”在房屋租赁市场上也一直扮演着重要的角色，即使不时也会出现矛盾和纠纷，却从未像这样集中、大规模地爆发群体性事件。我们首先要了解，是什么让长租公寓运营企业暗藏了这样巨大的风险。
市场上的长租公寓，根据房屋来源可以分为重资产模式的开发商自建自持型和轻资产模式的收房转租型，轻资产模式中又有集中租赁整栋物业进行类开发商整体运营的集中模式和分散租赁个人持有的房源进行标准化运营的分散模式，其中以“蛋壳公寓”为代表的轻资产分散型长租公寓，相比另外两类进入门槛较低。
在本次的爆雷事件中，最突出的冲突表现为，房东因为收不到租金想要驱赶租客，租客因为认为自己已经缴纳了租金不愿离开，即使是尚未缴纳租金的租客，也因为被“租金贷”捆绑无法离开。在长租公寓运营企业的引导下，租客、房东、提供租金贷服务的金融机构与长租公寓运营企业共同构成了这样一个资金链条：
从图中我们可以看到，长租公寓运营企业通过收取租客租金和支付房东租金的时间差和资金差获得了沉淀的资金池，通过金融机构提供租金贷的方式，将无力或不愿一次性支付长期房租的租客与房屋捆绑，在资金池无人监管的情况下，无论是长租公寓运营企业挪用资金后“跑路”，或是将资金全部用于收租新的房源却因房屋空置率过高导致租金无以为继，都将引发企业自身难以化解的危机，最终转化为房东与租客之间的矛盾。这些运营企业的财务模式存在严重的风险漏洞，租客的预付资金没有得到保障。
面对突然爆发的大规模社会事件，成都、重庆、深圳、南京、北京等多地住建部门、银监部门等多部门联合出台新规，要求住房租赁企业将收取的长租租金存入监管账户从而进行监督，剑指“高进低出”“长收短付”。显然，政府部门也意识到，运营方的租金错配策略、沉淀资金池是主要的风险源。
二、交易流程重构长租公寓的“信托+”模式
长租公寓爆雷，表面上看，是因为租金“高进低出”、“长收短付”，扩张不当或资金挪用导致资金链断裂。究其本质，是运营方的资金管理与融资策略出了问题。以租客预付的自有资金或“租金贷”资金进行扩张，属于风险错配。
相反，如果优化运营公司的资本结构，保障租客预付租金的安全性，隔离运营方的信用风险和操作风险，并引入风投和战投，企业仍然可以快速发展，补贴某一方租金发展规模并不是关键问题。企业应当通过能够承担更高风险的资本进行市场扩张运营。政府部门目前出台的监管新规非常直接，例如一次性支付超过三个月租金的全部进入监管账户，运营企业不得动用。当然，我们也可以采取“信托+”模式，将服务信托嵌入长租公寓的运营流程，既发挥信托隔离资产、隔离风险的制度优势，也可以发挥信托机构在资产管理上的优势，同时满足政府监管部门的要求，保证预留足额备付金，安全且灵活地支持长租公寓的发展。
信托在金融活动中经常作为SPV出现，用于资产隔离或通道。但如果仅仅作为SPV，显然限制了信托的功能。于服务信托而言，信托可以作为一个提供综合金融服务的财务管家。如前所述，如果长租公寓采取轻资产模式，租赁房屋来源于存量房市场的个人产权房屋，我们在资金托管的应用场景中，则可以对租金的流动做这样的设计：
在实践中，我们也会碰到另一场景，就是开发商自建自持物业的运营问题。如果在运营阶段引入信托，开放商不仅可以通过信托对经营企业的资金运用进行监管，还可以进行适当的风险隔离，发挥长租模式的优势。如下图所示：
无论长租公寓运营企业是开发商集团内的子公司还是第三方的专业运营服务机构，开发商都可以通过信托进行监管和调整。而REITs产品本质上就是财产权信托的证券化，信托化运营可以为将来发行长租公寓的REITs产品打好基础。
三、律 师 建 议
在住房需求与房地产市场供给不匹配的大背景下，长租公寓行业的良性发展无论从稳定宏观经济还是保障民生的角度都是有积极作用和巨大价值的，中央定下了“租购并举”、“房住不炒”的总基调，今年两会，代表委员也建议要加快完善市场监管体系，防范行业风险，积极推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益。机构化、专业化的住房租赁企业一方面可以扩大住房租赁供给、提升租赁房源品质，同时也需要适当的监管措施，防止租客的权益受到侵害。
长期来看，信托公司既可以发挥信托制度的优势，也可以发挥其在综合金融服务方面的优势，协助住房租赁企业进行资金隔离和管理，同时通过对信托财产进行低风险资产配置的方式实现保值增值。信托业面临转型压力，传统的融资业务和通道业务不断压降，希望政府部门也进一步优化政策环境，支持信托公司发展服务信托。
时值两会，在今年的政府工作报告中，总理将“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”纳入其中，提到了“长租房市场”这一关键词。这不能不让人想到这几年在房地产和金融领域的一个网红产品——长租公寓。“房住不炒”、发展租赁市场，是当前国家调控房地产市场的基本国策之一。长租公寓更是承销机构发行REITs产品的香饽饽。但随着杭州鼎家网络科技公司的破产以及“蛋壳公寓”的爆雷，这一现象级产品黯然失色。问题何在？我们分析并讨论之。
一、长租公寓为什么会爆雷
2020年11月，年初赴美上市的长租公寓知名品牌“蛋壳公寓”，在拖欠房东租金、拖欠水电网费、拖欠供应商账款等没有掀起波澜的小丑闻持续涌现之后，终于辗转腾挪也无法堵住所有窟窿，导致广大的租客直面房东的“驱逐令”，成为继OFO、P2P之后又一吸引全社会关注的爆雷事件。
在“蛋壳公寓”这样的长租公寓运营企业出现以前，传统的中介机构和“二房东”在房屋租赁市场上也一直扮演着重要的角色，即使不时也会出现矛盾和纠纷，却从未像这样集中、大规模地爆发群体性事件。我们首先要了解，是什么让长租公寓运营企业暗藏了这样巨大的风险。
市场上的长租公寓，根据房屋来源可以分为重资产模式的开发商自建自持型和轻资产模式的收房转租型，轻资产模式中又有集中租赁整栋物业进行类开发商整体运营的集中模式和分散租赁个人持有的房源进行标准化运营的分散模式，其中以“蛋壳公寓”为代表的轻资产分散型长租公寓，相比另外两类进入门槛较低。
在本次的爆雷事件中，最突出的冲突表现为，房东因为收不到租金想要驱赶租客，租客因为认为自己已经缴纳了租金不愿离开，即使是尚未缴纳租金的租客，也因为被“租金贷”捆绑无法离开。在长租公寓运营企业的引导下，租客、房东、提供租金贷服务的金融机构与长租公寓运营企业共同构成了这样一个资金链条：
从图中我们可以看到，长租公寓运营企业通过收取租客租金和支付房东租金的时间差和资金差获得了沉淀的资金池，通过金融机构提供租金贷的方式，将无力或不愿一次性支付长期房租的租客与房屋捆绑，在资金池无人监管的情况下，无论是长租公寓运营企业挪用资金后“跑路”，或是将资金全部用于收租新的房源却因房屋空置率过高导致租金无以为继，都将引发企业自身难以化解的危机，最终转化为房东与租客之间的矛盾。这些运营企业的财务模式存在严重的风险漏洞，租客的预付资金没有得到保障。
面对突然爆发的大规模社会事件，成都、重庆、深圳、南京、北京等多地住建部门、银监部门等多部门联合出台新规，要求住房租赁企业将收取的长租租金存入监管账户从而进行监督，剑指“高进低出”“长收短付”。显然，政府部门也意识到，运营方的租金错配策略、沉淀资金池是主要的风险源。
二、交易流程重构长租公寓的“信托+”模式
长租公寓爆雷，表面上看，是因为租金“高进低出”、“长收短付”，扩张不当或资金挪用导致资金链断裂。究其本质，是运营方的资金管理与融资策略出了问题。以租客预付的自有资金或“租金贷”资金进行扩张，属于风险错配。
相反，如果优化运营公司的资本结构，保障租客预付租金的安全性，隔离运营方的信用风险和操作风险，并引入风投和战投，企业仍然可以快速发展，补贴某一方租金发展规模并不是关键问题。企业应当通过能够承担更高风险的资本进行市场扩张运营。政府部门目前出台的监管新规非常直接，例如一次性支付超过三个月租金的全部进入监管账户，运营企业不得动用。当然，我们也可以采取“信托+”模式，将服务信托嵌入长租公寓的运营流程，既发挥信托隔离资产、隔离风险的制度优势，也可以发挥信托机构在资产管理上的优势，同时满足政府监管部门的要求，保证预留足额备付金，安全且灵活地支持长租公寓的发展。
信托在金融活动中经常作为SPV出现，用于资产隔离或通道。但如果仅仅作为SPV，显然限制了信托的功能。于服务信托而言，信托可以作为一个提供综合金融服务的财务管家。如前所述，如果长租公寓采取轻资产模式，租赁房屋来源于存量房市场的个人产权房屋，我们在资金托管的应用场景中，则可以对租金的流动做这样的设计：
在实践中，我们也会碰到另一场景，就是开发商自建自持物业的运营问题。如果在运营阶段引入信托，开放商不仅可以通过信托对经营企业的资金运用进行监管，还可以进行适当的风险隔离，发挥长租模式的优势。如下图所示：
无论长租公寓运营企业是开发商集团内的子公司还是第三方的专业运营服务机构，开发商都可以通过信托进行监管和调整。而REITs产品本质上就是财产权信托的证券化，信托化运营可以为将来发行长租公寓的REITs产品打好基础。
三、律 师 建 议
在住房需求与房地产市场供给不匹配的大背景下，长租公寓行业的良性发展无论从稳定宏观经济还是保障民生的角度都是有积极作用和巨大价值的，中央定下了“租购并举”、“房住不炒”的总基调，今年两会，代表委员也建议要加快完善市场监管体系，防范行业风险，积极推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益。机构化、专业化的住房租赁企业一方面可以扩大住房租赁供给、提升租赁房源品质，同时也需要适当的监管措施，防止租客的权益受到侵害。
长期来看，信托公司既可以发挥信托制度的优势，也可以发挥其在综合金融服务方面的优势，协助住房租赁企业进行资金隔离和管理，同时通过对信托财产进行低风险资产配置的方式实现保值增值。信托业面临转型压力，传统的融资业务和通道业务不断压降，希望政府部门也进一步优化政策环境，支持信托公司发展服务信托。