房地产买卖居间协议，是预约还是本约？

三问三答
Q1:在法律规定上，预约合同与本约合同有何区别？
Q2:在实务判例中，如何认定《房地产买卖居间协议》是预约合同还是本约合同？
Q3:区分《房地产买卖居间协议》是预约还是本约有何法律意义？
Q1在法律规定上，预约合同与本约合同有何区别？
1.预约合同指的是当事人约定将来签订合同的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
2.按照预约合同约定而订立的合同则称为本约合同。
Q2在实务判例中，如何认定《房地产买卖居间协议》是预约合同还是本约合同？
答：看《房地产买卖居间协议》条款、内容是否详细、明确。
一般而言，如果《房地产买卖居间协议》内容详尽、主要条款约定清晰，大概率会被认定是正式的房屋买卖合同本约。即便是当事人对正式版房屋买卖合同的签订时间进行了约定，但是如果仅是为了行政管理的需要，当事人并未约定在网签版合同中创设新的权利、义务，那么该房地产买卖居间协议也应被认定为本约合同。
值得注意的是，无论是本约还是预约，本质上都是合同，因此需要具备满足合同成立的基本要素（当事人名称或者姓名、标的和数量）。也就是说，房地产买卖居间协议即便具备了房屋买卖合同的必备内容，如签约主体、标的物房屋面积大小、位置、性质，也仅能说明该合同成立，并不能直接推导出该合同是本约合同。如果合同中未明确约定房屋买卖合同中典型涉及的具体的办理产权过户的时间、交房时间、购房款支付时间、购买价格、逾期交房或逾期付款的违约责任，那么这份合同依旧是预约合同。再者，有的法院认为即便约定了付款时间、过户时间、交房时间，只要它是不确定的、依赖于非合同当事人意志的（比如依赖于贷款下放时间），那这份合同也还是预约合同。
但是，有的法院也认为，即便合同中未约定具体的交房与过户时间，但是也不影响房屋买卖关系的成立和合同的性质。因为结合法律规定，虽然居间协议并未明确约定交房时间、过户时间，但在给予了另一方必要的准备时间的情况下，可以随时要求该方履行，也即这种情况下法院认定房地产买卖居间协议是本约。因此关于是否约定具体的交房与过户时间、继而是否影响合同是本约还是预约的判断，不同法院的态度不同。
Q3区分房地产居间协议是预约还是本约有何现实意义？
（一）关乎到能否要求违约方继续履行。
违反预约合同，守约方不能诉请违约方强制履行；反之，违反本约合同，守约方可要求违约方按照合同约定的时间过户、交房、支付购房款。
（二）关乎到守约方可要求违约方赔偿损失的范围。
1.预约其实是本约签订之前的阶段。因此违反预约合同产生的违约责任也可视为是本约合同的缔约过失责任，也即本约的信赖利益损失，比如缔约合同时支出的费用（交通费、电话费）、购房款利息等，对信赖利益的赔偿以不超过实际履行利益为限，由法官依据诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
2.违反预约合同，没有可得利益损失，违反本约合同，可诉请可得利益损失。房屋买卖合同纠纷中的可得利益损失多指房价上涨的差价。如果当事人仅成立预约合同，后期能否一定能协商一致签订正式的房屋买卖合同其实是处于无法确定的状态，因此法院一般不会支持在预约合同中守约方主张的房屋增值损失。