金融机构抵押财产被设定其他权利的风险分析

前言
在现代经济市场中金融机构作为资金的主要提供主体，一直充当着十分重要的角色。为确保借款主体按期足额还款，金融机构通常除关注其自身的还款能力外，还需要借款主体提供一定的担保措施。实践中，随着各项法律法规的相继出台，形成了一整套相对完善的担保制度，从一定程度上加强了对担保主体利益的保护，相应提高了相对方即债权人在接受担保措施时必要审核义务。本文将结合相关法律法规及审判实践，对金融机构作为债权人，在相对方提供的担保财产被设定其他权利时进行简要法律分析，以帮助金融机构在相关业务中有效防范风险。
一、抵押房产被出租
对于先抵后租情形，抵押权本身已登记，且能够对抗在后的租赁权，承租人有义务、有途径对所租赁房屋真实情况予以核实，具有审慎义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条之规定，对于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动情形，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的不予支持，承租人需自负抵押权实现之后果。因此，在先抵后租的情况下，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不影响抵押权的实现。
对于先租后抵情形，根据《民法典》第四百零五条之规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（也被称为“抵押不破租赁”）。该条款旨在保障承租人的占有、使用而将租赁债权予以“物权化”，即在房屋办理抵押之前已经存在有效的租赁关系，如实现抵押权，承租人可以据租赁合同要求房屋新的受让人继续履行合同，并可以当然继续占有、使用租赁房屋。但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。
╱ 案例 ╱
某材料厂、某银行等执行异议之诉一审民事判决书
【案例要旨】
法院认为，在设立抵押登记前已占有不动产的承租人、人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。本案中，原告主张其于2013年4月份即开始租赁并实际占有、使用涉案房屋，证据充分，符合阻却对涉案房产的交付及同等条件下的优先购买权条件，但原告不能阻却涉案房产的评估和拍卖。因此即使涉案土地及房产通过法院拍卖等方式发生所有权变动，也不影响原告与第三人租赁合同的效力。故对于原告主张的要求依法确认原告与第三人晟鑫钢构公司签订的租赁合同合法有效并阻止移交涉案土地及地上附着物的诉讼请求，本院予以支持。
二、抵押财产被设定物权期待权
物权期待权指将来有可能取得对某一物的支配权和排他的权利。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条在彰显物权优于债权原则的同时，通过但书条款体现了对生存利益的考量。结合立法宗旨，为切实保护无过错买受人的物权期待权，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般房屋买受人的物权期待权和商品房消费者的物权期待权，赋予了包括商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人在内的无过错不动产买受人，享有物权期待权。
但需要注意的是，《执行异议与复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得支持要满足的四个要件，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，该条规定适用于买受人对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而不能对抗对被执行人享有担保物权的优先受偿权人。
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止）第一条、第二条之规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。因此，能够优先于法定担保物权的，只有商品房消费者的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权，权利的排序为商品房消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。
╱ 案例 ╱
王某、某资产管理公司再审审查与审判监督民事裁定书
【案例要旨】
法院认为，王靖瑜作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在某资产公司对执行标的享有抵押权的情形下，王某作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原判决适用法律并无不当。
三、抵押财产被刑事查封
公安在侦查过程中或刑事案件结束后判定抵押物为赃物的，抵押权人能否对抵押物优先受偿，要判断其是否为善意取得抵押权。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条之规定，若抵押权人取得抵押物抵押权是符合善意取得要件的，法院就不能通过刑事案件执行程序进行追缴，抵押权人也就能正常对抵押物享有优先受偿权。而善意取得应包括三个要件：抵押权人须为善意、主债权合法有效、已完成不动产抵押权登记。
因此，在实践操作中，只要没有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物为赃物（包括抵押物为赃款购置）以及抵押权人没有尽到注意义务的情况下，抵押权人可作为善意第三人取得债权，在执行程序不予刑事追缴并优先受偿。
关于受偿顺位，根据《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条之规定，银行基于善意取得抵押权依法享有优先受偿权，对其抵押权应优先予以保护，优于刑事退赔，但其优先受偿权不得优于医疗费用的支付。同时，若银行债权已进入了法院执行程序，且该法院是首封法院，依法可以恢复执行，对涉案的财产进行处置，以使银行优先受偿。
╱ 案例 ╱
罗某、张某申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行审查类执行裁定书
【案例要旨】
法院认为，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条之规定，某银行对某市某巷x号x幢x室房地产依法享有优先受偿权，其受偿顺序优先于退赔被害人的损失。异议人提出某银行不应当优先于张某诈骗案的被害人受偿的意见与某法院作出的民事判决及法律规定不符。
结语
综上，金融机构债权人在涉及担保财产业务办理过程中，应认真做好尽职调查，严防操作风险，及时修订完善业务合同范本，同时强化内部制度建设和管理，在有效防控风险的前提下，积极开拓新的商业化业务，为更好地实现化解金融风险、服务实体经济等工作保驾护航。