断供情形下开发商解除合同相关法律问题分析

在上篇文章《断供情形下开发商止损路径分析》中，就断供情形下开发商可以选择的三种止损路径进行了分析，本篇文章将重点针对开发商选择“解除合同”这一路径时需要考虑的其他细节问题进行分析。
一、解除商品房买卖合同的管辖法院
根据笔者近期办理解除《商品房买卖合同》案件的经验，郑州市区域法院目前认为此类案件不属于不动产物权纠纷，而是属于不动产债权纠纷，不适用专属管辖的规定。
所以首先应看《商品房买卖合同》中有没有约定有效的管辖条款，若约定有有效的管辖条款，则应尊重当事人的意思自治，以当事人约定的管辖法院为准。若当事人没有约定管辖法院，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。就合同履行地问题，《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定履行地点不明确，给付货币的，接受货币一方所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。由被告住所地即房屋买受人所在地人民法院管辖在实践中没有争议，但是实践中会存在房屋买受人在外地，开发商不愿在房屋买受人所在地法院起诉的情形，此时开发商该如何处理呢？
（一）当开发商诉讼请求为解除合同、要求被告协助办理注销合同备案登记手续及支付解除合同违约金等的，一般认定为争议标的为其他标的，履行义务一方所在地即被告所在地为合同履行地，开发商所在地法院无管辖权。
案例一：河南绿东置业有限公司房屋买卖合同纠纷
案号：(2019)豫01民终22714号
郑州高新技术产业开发区人民法院认为：关于合同履行地，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条第二款“合同对履行地点没有约定或约定不明确，争议标的为给付货币的，接受货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地”之规定，起诉人诉请解除合同、要求被起诉人协助办理注销合同备案登记手续及支付违约金，故争议标的为其他标的，履行义务一方所在地即被起诉人住所地为合同履行地，合同履行地不在我院辖区，本院对案件均无管辖权。
郑州市中院认为：本案原审原告诉请解除合同赔偿违约金，应当以被告住所地法院确定管辖，被告住所地不在原审法院辖区，故原审法院对本案没有管辖权。原审裁定处理并无不当，予以维持。
（二）当开发商仅起诉返还代偿款时，争议标的为给付货币，接受货币一方所在地即开发商所在地为合同履行地，此时开发商所在地法院有管辖权。
案例二：林云飞、南乐万达置业有限公司追偿权纠纷
案号：(2021)豫09民辖终24号
河南省濮阳市中级人民法院认为：本案中南乐万达置业有限公司要求林云飞、陈相春返还代偿款，故南乐万达置业有限公司住所地河南省南乐县为合同履行地，河南省南乐县人民法院对本案具有管辖权。
二、开发商在解除商品房买卖合同时，可以要求购房人赔偿损失的范围
主要是根据商品房买卖合同中的约定来确定开发商可以主张的损失赔偿范围，一般包括开发商代购房人向按揭银行偿还的全部借款及利息、违约金、开发商支出的诉讼费、律师费，其中律师费需要在商品房买卖合同中明确约定由购房人承担。
三、解除权的行使期限
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
因此，开发商需注意商品房买卖合同中就解除权行使期限有无特殊约定，应注意在一年的解除权行使期限内行使自己的权利，否则可能会遭受不必要的损失。
案例三：贵州广聚源房地产开发有限公司、杜隆庆商品房销售合同纠纷
案号：(2020)黔01民终7559号
贵州省贵阳市人民法院认为：在商品房买卖合同双方没有约定或未经违约方催告的情况下，合同解除权的法定除斥期间为一年。而上诉人广聚源公司于2017年9月5日向第三人邮政银行贵阳市分行履行保证责任后并未在一年的法定除斥期间内行使解除权，其直至2019年7月才向法院提起本案诉讼，因此，其合同解除权已经消灭，故其要求解除合同的上诉请求本院不予支持。其可通过行使追偿权的方式维护权益。
四、未办理房屋产权证是否系开发商行使解除权的必要条件
笔者经检索相关案例，发现在房屋产权证已经办理即房屋所有权已经转移至购房者名下的情况下，法院会以开发商与购房者的房屋买卖关系基于合同义务已履行完毕而终止，不支持解除商品房买卖合同。因此，在未办理房屋产权证的情况下，开发商才可行使解除权。
案例四：清远市威鹏房地产有限公司、何玉华房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)粤民再124号
广东省高级人民法院认为：双方当事人签订《商品房买卖合同》后，何玉华已向威鹏公司支付了首期款，并通过以与交行清远分行签订《个人房产抵押贷款合同》的方式约定由交行清远分行向威鹏公司支付按揭贷款，威鹏公司亦据此收齐了购房余款。事实上，威鹏公司亦已将涉案房屋交付给何玉华使用，并将房屋所有权转移登记至何玉华名下，因此，威鹏公司与何玉华在《商品房买卖合同》中的义务实际已履行完毕，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项之规定，债务已经按照约定履行，合同权利义务终止。本案中,威鹏公司与何玉华之间房屋买卖关系基于合同义务已履行完毕而终止，不存在解除的问题。
案例五：上海绿地集团江西申江置业有限公司、缪川房屋买卖合同纠纷
案号：(2016)赣民终456号
江西省高级人民法院认为：本案中案涉房产虽然在南昌市××商品化办公室办理了备案登记，但并未按照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定向登记机构申请预告登记。本院认为，合同登记备案是房地产管理部门出于行政管理的目的，按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定对商品房预售合同进行的备案，系行政管理行为，不能产生物权登记的效力。因此，本案中案涉房产虽然办理了备案登记，但并未办理房屋产权登记，双方合同并未实际履行完毕，缪川、王丹未取得案涉房屋物权，原告有权要求解除双方签订的商品房买卖合同。
五、案涉房屋存在预查封的情况下，法院是否支持解除商品房买卖合同
预查封是指在土地使用权和房产尚未取得产权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续的情况下，人民法院查封该土地使用权和房产，在取得权属登记时，转为正式查封。预查封所针对的实际上仅是被执行人将要取得的财产，即被执行人的预期权益或期待利益，土地使用权与房产权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封转为正式查封。
预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》创设的一项强制执行措施，其第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
实践中，法院关于房屋存在预查封的情况下，开发商能否解除商品房买卖合同存在不同的裁判观点。支持解除合同的主要理由是不违反合同及法律规定，在解除合同的条件成就时，开发商当然可以解除合同，此观点是目前主流观点。不支持解除合同的主要理由是会损害第三人的合法权益。
1、观点一：支持解除合同
案例六：韩桂珍、郑州瀚宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷
案号：（2020）豫01民终8815号
郑州市中级人民法院认为：按照双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的约定，已经达到解除权行使的条件，瀚宇公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。案涉房屋预告登记于韩桂珍名下，因韩桂珍所涉其他案件致案涉房屋被法院预查封，法院预查封并不当然影响合同解除权人行使解除权。一审法院判令解除瀚宇公司与韩桂珍之间的《商品房买卖合同》及附件并无不当。
案例七：襄阳市民发置业有限公司、刘桂芳商品房销售合同纠纷
案号：（2019）鄂民再158号
湖北省高级人民法院认为：案涉房屋被查封不能成为解除合同的障碍。首先，案涉《买卖合同补充协议》并没有约定在案涉房屋被查封时不能解除合同。其次，现行法律也没有规定案涉房屋被查封时不能解除合同。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定不应适用于本案。该第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”但该条系规制被执行人的相关行为，并不涉及执行当事人之外的第三人的合同解除权问题。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此，执行当事人之外的第三人在一定条件下可以解除合同。
2、观点二：不支持解除合同
案例八：江阴益茂房地产开发有限公司与金加兴、张华房屋买卖合同纠纷
案号：（2018）苏02民终1406号
江苏省无锡市中级人民法院认为：预查封是否影响出卖人依约行使房屋买卖合同的解除权的问题。因本案涉争房屋被多家法院查封，一旦以诉讼方式行使约定解除权致合同解除，则将使预告登记消灭，预查封得以解除，从而会损害申请执行人的相关权益。本质而言，合同解除权的行使是买卖合同的当事人的合意解除，该合意解除不得对抗法院预查封的效力。因此，原审法院不予支持益茂公司解除合同等诉请是正确的。
六、已经存在查封或预查封的情况下，在法院支持开发商解除商品房买卖合同的诉请后，开发商能否以此为由对抗人民法院的强制执行
已存在查封情况下，法院即便支持解除合同，开发商也不得对抗人民法院的强制执行。这在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的很明确：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
但在预查封情况下，法院支持解除合同后，能否对方法院的强制执行呢？经检索，存在以下观点：
1、观点一：在预查封的情况下，可以对抗法院的强制执行
案例九：长春市领运房地产开发有限公司、黄湛轩案外人执行异议之诉
案号：(2019)最高法民再299号
最高人民法院认为：人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
2、观点二：无论是否是预查封，均不得对抗法院的强制执行
《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条：被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
案例十：河南宏光正商置业有限公司与周雪花、刘国伟案外人执行异议之诉
案号：（2020）最高法民申1103号
最高人民法院认为：关于正商公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。正商公司以刘国伟违约,商品房买卖合同的目的不能实现为由,向河南省郑州市高新技术开发区人民法院(以下简称高新区法院)起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同,获得了相应的生效调解书和判决书,要求排除执行。但因正商公司起诉,高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持的规定,依法不能对抗人民法院的执行。
3、观点三：在预查封的情况下，开发商将应退的购房款交付到执行法院后才能对抗法院的强制执行
山东省高级人民法院发布的《山东高院执行疑难问题解答（三）》第11条规定：开发商将全部购房款或应退还被执行人的款项交付法院执行的，法院可不再执行预售商品房。此观点的逻辑是，解除合同后，开发商和购房人之间互负返还义务，在开发商将应退的购房款交付执行法院的情况下，才能对抗执行。
案例十一：新乡市正商置业有限公司、王清现执行异议之诉
案号：（2021）豫民申1021号
河南省高级人民法院认为：在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔增正已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。
七、小结
在断供情形发生时，很大可能是购房人的经济能力出现了问题，此时相较于起诉追偿，解除合同对于开发商无疑是一种更为有利的措施，因此开发商应提前做好事前防范，在《商品房买卖合同》中直接设定相关的合同解除条款，同时在行使解除权的时候注意本篇文章中的相关细节，进而更好的维护自身的合法权益。