财富管理与传承（一）：不动产传承的税收筹划及风险防范

对中国人来说，房子意味着家庭，又兼具投资属性。因此，不动产是很多家庭的重要财富之一，在财富管理中占据重要地位。如何进行不动产财富传承，已经成为很多家庭面临的重要问题。
1 不动产传承的方式
通常而言，不动产传承的方式主要包括三种，即买卖、赠与及继承。买卖与赠与的主要区别在于取得不动产的人是否需要支付对价。买卖及赠与都属于生前财富传承，而继承属于身后财富传承。
除上述方式以外，有很多父母选择出资为子女购买不动产，这其实是不动产传承的变通方式。
2 不动产传承的税收筹划
不动产买卖、赠与、继承时如何缴税，规定比较复杂。值得注意的是，与非住房相比，住房享受更多的的税收优惠政策。目前，住房只须缴纳增值税及附加、个人所得税、契税，而非住房房地产物权变动时还须缴纳土地增值税、印花税。
对于住房，在买卖方式下，销售已购买2年以上住房，免征增值税；个人所得税方面，转让自用5年以上家庭唯一生活用房，免征个人所得税；购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，可根据面积不同享受税收优惠政策。赠与方式下，涉及家庭财产分割的个人赠与不动产，免征增值税；赠与近亲属或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，不征个人所得税；但对受赠人应全额征收契税。继承方式下，继承人或者受遗赠人取得不动产，免征增值税、不征个人所得税；法定继承人继承不动产不征契税，但非法定继承人根据遗嘱承受不动产属于赠与行为，应征收契税。例如，对于面积90平方以下的家庭唯一的普通住宅，买卖方式的总税负视购买年限不同可能是7.3%或2%或1%，而赠与方式的总税负为3%，继承方式的总税负为0%。因此，应当根据不动产具体情况进行税收筹划，选择最合理的财富传承方式。
3 不动产传承的风险防范
如前所述，买卖及赠与是生前财富传承方式，可能存在子女婚姻变故、肆意挥霍等原因导致财富外流的风险。因此，如果采用生前财富传承，应根据家庭关系情况设计买卖或赠与方案及合同，如可以保留一定比例的共有权，以避免子女随意处置不动产的风险。
继承是身后财富传承方式，存在继承权纠纷或无法办理不动产过户等风险。因此，如果采用身后财富传承，应事先订立遗嘱，才能达到定向传承不动产的目的。在民法典生效后，还可以通过指定遗产管理人的方式，以确保被继承人意愿的实现。对于复杂家庭及多资产家庭，更应提前做好财富传承规划，以避免出现家庭纠纷、财富外流。
综上，财富传承是一个集法律、税务和家庭关系于一体的综合课题，应根据家庭关系和财产性质的不同进行传承规划，以选择最合适的传承方式。