靠“吹牛皮”提高新楼销售量？小心踩中广告法红线！

广告，就是“广而告之”，是通过语言、文字、图像等信息将个人或一部分人的思想、观点传达给大众。现在企业要做宣传，广告是绝对少不了的。精明的企业家，总是善于利用广告，提高企业的产品的名声，开拓市场。在广告信息大爆炸的今天，广告已日益成为人们生活中不可缺少的一部分长，对企业的发展至关重要。
但是，不合规的广告，不但不能带来效益，反而可能带来起步就是20万人民币的处罚。
最近一段时间，周董《最伟大的作品》引起了一阵广告宣传合规的热议，同时多家海涵顾问单位也频繁就广告宣传合规的问题进行了咨询，并且根据各单位所处行业的不同，相关的广告合规内容也大相径庭。
有鉴于此，海涵常法中心特就企业广告宣传合规分行业进行了归纳整理，今天我们就先来看下房地产企业篇。
某家房地产企业设计了以下宣传海报。我们一起来找找茬，其中存在多少违法之处呢？

揭晓答案！
在上面的这个广告中，共包含了10处违法之处：
一、未标明广告的面积是建筑面积还是套内面积
本广告中使用了95㎡的描述，但未表明是建筑面积还是使用面积，违法《广告法》第二十六条的规定。

二、使用了极限用语
本广告中使用了”顶级“这一极限词。但是依照统计，该楼盘在片区、环境、社区、朝向、户型等各指标均与普通楼盘无异，该楼盘在众多楼盘之中并不突出。该极限词的使用并不是对事实的真实描述，构成虚假宣传。

除此之外，还有包括：最、最佳、最具、最爱、最赚、最优、最优秀、最好、最大、最大程度、最高、最高级、最高端、最奢侈、最低、最低级、最低价、最底、最便宜、史上最低价、最流行、最受欢迎、最时尚、最聚拢、最符合、最舒适、最先、最先进、最先进科学、最后、最新、最新技术、最新科学；顶级（顶尖/尖端）、顶级享受、高级、极品、极佳（绝佳/绝对）、终极、极致、致极、极具、完美、绝佳（极佳）、至、至尊、至臻、臻品、臻致、臻席、压轴、问鼎、空前、绝后、绝版、无双、非此莫属、巅峰、前所未有、无人能及、顶级、鼎级、鼎冠、定鼎、完美、翘楚之作、不可再生、不可复制、绝无仅有、寸土寸金、淋漓尽致、无与伦比、唯一、卓越、卓著；独家、独创、独据、开发者、缔造者、创始者、发明者；首个、首选、独家、首发、首席、首府、首选、首屈一指、全国首家、国家领导人、国门、国宅、首次、填补国内空白、国际品质等。均构成使用极限词。
三、含有风水、占卜等封建迷信内容
本广告使用了如下描述：风水宝地。风水、占卜等属于封建迷信内容，不得用于房地产广告，违反了《广告法》第九条第八项，及《房地产广告发布规定》第八条的规定。

四、宣传升值或投资回报
本广告中使用了如下描述：坐拥升值空间。该行为对升值或投资回报做出虚假承诺，与“房住不炒”的宏观调控精神相违背，同时违反《广告法》第二十六条第一项的规定。

五、宣传与实际情况不符的相关信息
本广告中使用了如下描述：“名校”为邻。依照注释表明，该学校仅为普通学校，并非广告语中宣传的名校。广告将普通学校抬升为名校的行为构成虚假宣传，违反《广告法》第二十八条的规定。

六、用“入户、就业、升学”进行宣传
本广告对升学做出了承诺：业主优先入学。对于入户、就业、升学而言，均不是房地产开发商能单方决定的事，此宣传内容违反《房地产广告发布规定》第十八条的规定。

七、以达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置
本广告中进行了如下标识：5分钟到市中心，35分钟到机场。该表述直接以到某一具体参照物的时间表示项目位置纳入广告宣传，违反《广告法》第二十六条第二项的规定。

八、该广告使用了不正确比例的项目位置示意图
可以发现该项目位置示意图存在比例失真，犹如被加了“放大镜”一般。离该楼盘为了凸显所谓“黄金地段”优势，将近的区域放的比离楼盘远的区域大很多，显得楼盘周围交通便利。存在比例失真，违反《房地产广告发布规定》第十一条的规定。

九、对于尚不明确的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等进行宣传
在本广告中宣传了：深圳第二机场。经查明，深圳市并无建设第二机场的打算，地图中标注深圳第二机场的行为构成虚假宣传，违反《广告法》第四条的规定。
此外，在不能证明消息真实性的情况下进行宣传依然构成虚假宣传。此处真实性消息特指如政府信息发布平台等权威平台发送的官方正式文件。
另外提醒，对于“规划中”或“建设中”的设施应当在广告中注明。
十、未载明开发企业名称、预售或销售许可证号
依据相关法律规定，新楼盘仅在取得预售许可证后方可销售。该楼盘未取得《销售许可证》即销售的行为违反了《房地产广告发布规定》第五条的规定，存在违法行为。
以上10处违法之处大家都找到了吗？通过复盘我们可以看出，很多时候大家不以为意甚至习以为常的宣传文案，竟然都埋藏着巨大的法律风险。希望大家能提高广告合规意识，真正将广告合规融入自己企业合规的实践中！
相关法规 丨 Regulations
《广告法》第四条
广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。
广告主应当对广告内容的真实性负责。
《广告法》第八条
广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。
广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。
法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。
《广告法》第九条
广告不得有下列情形：
（一）使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；
（二）使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；
（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；
（四）损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；
（五）妨碍社会安定，损害社会公共利益；
（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；
（七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；
（八）含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；
（九）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；
（十）妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；
（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
《广告法》第二十六条
房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
《广告法》第二十八条
广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：
（一）商品或者服务不存在的；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
《房地产广告发布规定》第五条
凡下列情况的房地产，不得发布广告：
（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
《房地产广告发布规定》第七条
房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
《房地产广告发布规定》第十一条
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
《房地产广告发布规定》第十八条
房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。