《民法典》时代物业公司应对之策

2021年3月12日上午，北京德恒（西咸新区）律师事务所合伙人王博洲律师、蔡雨晨实习律师，就《民法典》实施后对物业公司提供物业服务过程中需注意的那些事向金诺智慧物业服务有限公司员工进行了解读。
金诺智慧物业服务有限公司全国各分、子公司、各项目部人员在现场或通过线上进行了学习。王博洲律师通过对物业服务行业的立法之路；民法典总则、物权编、合同编、侵权责任编相关规定对物业服务行业的影响以及西安市物业收费标准变化对物业服务行业的影响这六个方面进行解读。
物业服务行业的立法之路
物业服务行业在我国最早的规范性文件是1989年建设部颁布的《城市异地毗连房产管理规定》，到1994年建设部颁布的《关于城市新建住宅小区管理办法》，2003年我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，2007年的《物权法》，再到2021年1月1日实施的《民法典》。
民法典总则编规定对物业服务行业的影响
《民法典》第一百一十一条，自然人的个人信息受法律保护。作为物业服务公司，如在组织活动中因宣传推广的需要，若使用业主的相关信息，比如照片时，需要取得业主的同意，若业主不同意时，就不能使用。
《民法典》第一千零二十四条，民事主体享有名誉权。任何组织或者个人不得以侮辱、诽谤等方式侵害他人的名誉权。作为物业服务公司，在与业主服务过程中，禁止以侮辱、诽谤等方式侵害业主的权利。同时避免发生冲突，如有冲突应及时通过相关部门处理。若业主以侵害物业服务公司名誉时，物业服务公司也应依法维权。
民法典物权编规定对物业服务行业的影响
《民法典》第209条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另外情形有如下：
1、人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。2、因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。作为物业服务公司，只有在确认服务对象的情况下，才能更好的服务，所以知悉物权的变动至为关键。
物业服务公司改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，取得的经营与收益情况等事项应当以合理形式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。并且取得的收益在扣除合理成本之后属于业主共有。
业主不得擅自将住宅改变为经营性用房，若改变的，除遵守法律、法规以及管理规约之外，应当经有利害关系的业主一致同意。作为物业服务公司，对此行为应向业主告知、劝阻，若劝阻无效的，可向房屋主管部门上报，并提供必要的配合和协助。
有关维修资金的使用，《民法典》以列举的形式扩大维修资金的使用范围，在原有维修的基础上增加了更新和改造。以及无业主大会或业主委员会时如何启动维修资金进行说明。
通过对《物权法》和《民法典》关于业主共同决定事项的范围及表决规则的比较，是物业公司知悉使用和筹集维修资金“一分为二”；增加使用公共部位经营业主表决、业主参与表决的要求。总体来讲，增加了小区表决的难度。
物业服务人员需向业主定期报告，具体报告服务的事项、服务人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以及若不定期报告的法律后果。
民法典合同编规定对物业服务行业的影响
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
若存在拖欠物业费的时候，物业服务人首先应发送催费通知单，以短信、电话等方式通知业主缴费，然后发送律师函催缴欠费，业主在合理期限内仍不缴付的，物业服务人可以对欠费业主提起诉讼或仲裁。
法律赋予业主对《物业服务合同》享有任意解除权。第一，物业服务人应当全面完善物业服务合同条款以保障自身利益，如延长业主解聘或不同意续聘通知的提前日期以提前做好准备工作、清晰界定业主单方面解除合同应当向物业服务人支付的损失赔偿的范围以减少临时解聘的损失；第二，在物业服务合同到期后，及时与业主续签或重新签订物业服务合同，以免转换为不定期合同从而赋予业主任意解除权；第三，在新老物业服务人过渡阶段，由于缺少合同的保护，物业服务人应当妥善留存各项证据以便后续与业主结算物业费。
民法典侵权责任编规定对物业服务行业的影响
民法典加大物业服务人的管理责任。在高空坠物、悬挂物脱落给他人造成损害时将面临承担未履行安全保障义务的侵权责任。所以，物业服务人应当对服务区域进行巡查，及时对隐患进行排除，如安排人员维修等，并设立警示标志。同时，物业服务人应当在服务区域内开展警示教育活动，并张贴宣传单等方式，采取安全保障措施。
西安市物业服务收费标准变化对物业企业的影响
2020年11月17日，西安市住房和城乡建设局印发《西安市住宅小区物业服务指导标准》，改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”。
物业服务企业需做好新旧规定衔接适用，政府指导价的物业服务收费标准为最高限价，物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费具体标准。
物业企业应当自觉遵守国家法律法规，执行政府指导价的，新建住宅小区物业按照新标准执行，已签订物业服务合同的住宅小区应当按照法律法规规定履行调价程序。尚未履行调价程序的，由市场监管部门按《价格违法行为行政处罚规定》第9条之规定进行查处。
因此，物业服务公司在遵守法律法规的情况下，应当不断完善物业服务内容，提高服务质量，减少投诉。