受“新冠”疫情影响，租金能减免吗？

新型冠状病毒肺炎疫情（简称“新冠”疫情）的爆发，给全国各行各业带来了不同程度的冲击，由此引发了一系列的经济、社会及法律问题。
2020年2月9日，湖北省人民政府办公厅发布了《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发〔2020〕5号）（通知全文请见公众号本次发布图文二），文件规定：
对承租国有资产类经营用房的中小微企业， 3个月房租免收、6个月房租减半；对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元；对租用其他经营用房的，涉及租金减免的，房东与租户自行协商解决......

湖北省人民政府官方网站发布相关通知
那么，不享受湖北省政府直接政策扶持的其它经营用房租户，能否以“新冠”疫情属于不可抗力为由，主张解除租赁合同或减免租金呢？
一、承租人能否主张“新冠疫情”属于不可抗力？
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
根据前述规定，同时参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（简称“非典”疫情司法解释，备注：已失效）第三条第三款第二项规定：
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条（笔者备注：不可抗力条款）和第一百一十八条（笔者备注：不可抗力通知与证明义务条款）的规定妥善处理。
由此，笔者认为：“新冠”疫情作为全国乃至全世界突发的，且至今未明确传染源及确切有效治疗方法的传染病事件（2020年1月20日，国家卫生健康委员会2020年1号公告将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施），当事人对疫情的发生、传播以及政府为防控疫情而采取的停业停产、限制出行、强制隔离等防控措施无法预见、避免及克服，承租人可主张“新冠”疫情属于法律上的不可抗力事件。
二、能否以“新冠疫情”构成不可抗力为由，单方解除租赁合同？
（一）有约定，从约定
《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
据此，如果租赁合同中对疫情等不可抗力事件发生的法律后果进行了约定，则约定优先，承租人需按照合同约定内容及程序，并在合同约定的解除权行使期限内行使合同解除权。
（二）无约定，从法定
《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”
据此，受“新冠疫情”影响，导致合同目的无法实现的，承租人可以单方解除租赁合同。
需要提醒承租人的是，在适用《合同法》九十四条规定行使法定解除权时，要注意以下几个方面：
1、“新冠疫情”对合同履行的影响要达到致使合同目的无法实现的严重程度。一般情况下，在期限较长的租赁合同下，“新冠疫情”对合同履行的影响存在短暂性和阶段性，并不必然导致整个租期下租赁合同目的的实现。同样的，如果受“新冠疫情”影响的仅为承租人承租的部分租赁物，并非绝大部分租赁物，“新冠疫情”也不必然导致租赁合同目的无法实现。
2、程序上应当书面通知出租人。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方以本法九十四条规定主张解除合同的，应当出面通知对方，合同自通知到达对方时解除。”
3、承租人负有不可抗力的通知和举证义务。《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
据此，承租人应当随时关注疫情变化，及时收集、留存并向出租人提交关于“新冠疫情”的防控政策、对经营的影响以及损失大小等相关证据，积极与出租人就合同履行事宜协商沟通。
笔者注意到，自2020年2月2日，中国贸促会向浙江湖州某制造企业出具了全国首份新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实性证明后，成都、湖州、宁波、宜昌等多地贸促会相继启动了“新冠疫情”不可抗力证明认证工作，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的民营企业，可向贸处会申办不可抗力证明作为履约障碍证据使用。

2020年2月12日下午，宜昌市贸促会为湖北宜化化工股份有限公司出具了全市首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书
三、能否以“新冠疫情”为由免交或少交租金？
《民法总则》第一百八十条第一款规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”，《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。
据此，在“新冠”疫情构成不可抗力且承租人不存在迟延履行合同义务的情况下，承租人可根据不可抗力的影响大小，主张免交或少交受“新冠”疫情影响期间的租金或迟延交租违约金【关于受疫情影响期间的计算，可参考湖北省高级人民法院（2007）鄂民四终字第47号美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案（案例判决请见公众号本次发布图文三）】。
考虑到目前最高人民法院尚未出台关于“新冠”疫情相关规定，且个案事实存在差异，“新冠”疫情是否必然均被认定为不可抗力事件需视具体情况具体分析。

2003年抗击“非典”时期宣传标语
参考“非典”疫情司法解释第三条第三款第一项“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”之规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定以及“非典”疫情相关司法判例，在“新冠”疫情不可抗力主张不被支持的情况下，承租人还可以公平原则或情势变更主张变更（包括租期、租金、违约金调整）或解除租赁合同。
需要提醒承租人的是，根据最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条规定，人民法院对合同法司法解释第二十六条适用非常谨慎，且在个案中确需适用的，应报高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。



向抗击疫情的一线工作人员致敬
从“新冠”疫情发生到现在，我们看到了人性丑陋的一面，但让我们感受最多、记忆最深刻的依然是一方有难、八方支援、牺牲小我、众志一心的力量与温暖。

2020年2月11日，福建省对口支援宜昌防治新冠肺炎志愿队顺利抵宜
疫情对经济、民生的影响无疑是巨大的，资金的短缺、经营的困境不仅存在于承租人，出租人同样面临，所以真诚的希望承租人和出租人之间、广大的市场经济主体之间多一些换位思考、多一些对彼此的支持与体谅，友好协商，共克时艰！