房地产税全面来袭，有哪些事情可以做

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（以下简称《决定》）。
这宣告着房地产税改革正式启动。原来似真似假、似快似慢的房地产税至此揭开序幕，我国部分地区将在5年内开展房地产税改革试点工作。

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一、《决定》的注意点
《决定》共三点，字少事大，其中有不少关键点值得注意：
1、房地产税征税对象为除农村宅基地及其上住宅以外的各类居住用和非居住用房地产。这意味着商品房、二手住房、商铺、办公楼以及农村土地上的厂房等等均需要缴纳房地产税。
2、土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。这明确了不动产权证书上记载的土地使用权人、房屋所有权人为纳税义务人。
有几个特殊情况需明确：例如夫妻婚后购买房屋，房屋登记在一方名下，但实为夫妻共同财产。但从税法范畴来说，登记的一方为房地产税的纳税人，未登记的一方不是纳税人；再例如房屋代持的情况，房屋登记在代持人名下，则代持人就是房地产税的纳税人，若不及时缴纳房产税，则由代持人承担滞纳金等责任。但是，这不意味着税款的实际承担者必须和纳税人为同一人。比如，夫妻一方使用夫妻共同财产缴纳房产税，代持人和实际出资人约定相应的税款由实际出资人承担，这是完全可以的。
3、非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。这意味房地产税改革的重点是对“居住用房地产”进行征税，非居住用房地产（商铺、办公楼等）则不在此次改革范围内，按原先老办法继续征收。所以，我们国家不是没有房地产税或房产税，而是原先房产税的征税对象主要是非居住用房地产，住房长期属于免税的范围。此次房地产税改革将把曾经免税的住房纳入征税范围，属于非常重大的调整。
4、《决定》授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。也就是说，当国务院将相应试点办法发布后，试点地区将迎来5年的试点期间，但5年后可能继续延期执行试点政策。
5、试点实施启动时间由国务院确定。这表明《决定》是一个正式的“预告”，何时正式开展由国务院确定。有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。
二、房地产税怎么交？
按照上海和重庆的住房房产税试点政策，房地产税的征收考虑几个重要因素，一是持有房屋的套数，二是房屋的面积。
以上海为例，试点期间，上海市居民家庭在上海购置的家庭第二套及以上的住房，和外地居民家庭在上海市购置的住房需要缴纳房产税，这是按套数计征；
但是同时又有免税面积的规定，对于上海市居民家庭而言，家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（含）的，暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对第二套房及以上超出部分的面积计算征收房产税。
对于外地居民家庭则没有免税面积的优惠政策。
税率方面，上海市房产税适用税率为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率为0.4%。
计税依据方面，上海市暂以应税住房的市场交易价格（即买房时的成交价格）作为计税依据，并按70%计算缴纳。
房产税计算公式为：
应纳税额=应税建筑面积×单价（或核定的计税价格）×70%×税率
三、房地产税发布正式预告，持房人如何应对？
据媒体报道，近期一线城市二手房挂牌量激增，多套房持有者开始处理房产，大家都猜测可能与即将到来的房地产税有关。
实际上，根据上海和重庆的试点政策，以及“法不溯及既往”原则，房地产税很可能针对具体试点办法发布后新购的房产进行征税，而非对以往已持有的房产征税。
例如上海在2011年发布了该市的房产税试点政策，规定“征收对象是指本暂行办法施行之日起新购的住房”。
也就是说，若政策发布前，一个人名下在上海市已有5套住房，政策发布后只要他不新购置住房，则他名下的房产就不需要交房产税。一旦新买住房，则按照规定缴纳房产税。
所以，对于需要购房的家庭而言，在政策未发布之前是可以大胆购房的。另外对刚需家庭来说无需过多顾虑房地产税政策。以上海和重庆的试点政策来看，对于刚需家庭有较多的免税政策，例如上海市外地居民家庭在上海购置唯一住房，只要持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的，免征收房产税，且之前已交的房产税可以退还。
但是，“炒房致富”已经不再成为可能。对于多套房的持有人来说，若继续投机买房，则持房成本大大增加。对于已有的房屋，继续持有则现金流压力会增加，所以可能越来越多的人会考虑变现。所以出现了近期二手房挂牌量激增的情况。
可以见得，房地产税的改革会对房地产市场带来长远的影响，如何科学进行家庭资产配置是房地产税改革时代中需要持续关注的问题。
而对于持有多套房屋的应税者，如果没有预先规划应对房产税的现金流，则会陷入年末时要筹集大量资金缴纳房产税的情况。
而通过保险等金融工具来规划房产税税源，每年用定额输出现金的方式来应对房产税，将能获得比“以租养税”更加确定及稳定的现金流。