2001年，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第二十七条[1]第三款中首次使用了“居住权”的概念，以解决离婚案件中没有住处的生活困难一方的居住问题。除此之外，2001年至《民法典》施行以前，法律法规中没有明确规定居住权的概念、适用及办理方法。
《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”，2021年1月1日起施行），专门增设一章规定了居住权。如今，随着各地“首例居住权案”的纷纷出现，居住权再次成为人们关注的焦点。但是，《民法典》在第三百六十六条至第三百七十一条中仅规定了居住权的部分事项，实务中，关于如何办理居住权登记，如何利用居住权的安排帮助当事人解决争议，很多人并不十分了解。因此，笔者特结合法律规定和自身的实务经验等，汇总分析如下，供读者参考。
一、法律依据
| 《民法典》居住权专章规定 | ||
| 序号 | 规定 | 要点解读 |
| 1 | 第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 | （1）设立居住权的目的仅为满足生活居住，意味着除住宅性质的房屋外，其他商用房屋无法设立居住权。（2）“居住”表明了居住权强烈的人身性，其权利主体只能是自然人。（3）居住权设立人（住宅所有人）可以是自然人，也可以是法人或其他组织。 |
| 2 | 第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。 | （1）以合同方式设立居住权，需签署书面合同。（2）居住权中有特殊约定的，如，违约责任，解除条件的，需要在居住权合同中细化。 |
| 3 | 第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 | 设立居住权以无偿为主，也可以有偿（但需要约定） |
| 4 | 第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 | 除另有约定，设立居住权的住宅不得出租。 |
| 5 | 第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 | 居住权具有强烈的人身属性，不能自由流通，专属于居住权人，居住权人死亡，居住权就归于消灭。 |
| 6 | 第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 | 在遗嘱中安排对应条款，可以设立居住权。 |
二、三大办理路径（以上海地区为例）
01 合同设立
| 步骤 | 要点提示 | 法律依据 |
| 第一步： 订立合同 | 以合同方式设立的居住权自登记时设立，应在签订合同后立即（或合同约定时间）进行登记。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。 | 《民法典》第三百六十七条《民法典》第三百六十八条 |
| 第二步： 到场登记 | 以合同方式设立居住权申请首次登记的，申请人应当是合同双方当事人，其中一方是不动产登记簿记载的全部产权人。 | 上海市不动产登记技术规定[（2021年3月1日）1.1版】下同，第11.1.1.1条 |
| 申请文件 | 1.《上海市不动产登记申请书》（原件）； 2.身份证明（复印件）； 3.记载居住用途的不动产权属证书（原件）； 4.居住权合同（原件）。 | 《上海市不动产登记技术规定》第11.1.1.2条 |
| 风险提示 | 1.若缔约双方拟在签订居住权合同后才办理登记，建议在合同中明确约定双方登记时间以及对方不配合办理登记的违约责任。 2.在 2021 年 1 月 1 日前已设立抵押权的房地产，抵押期间，申请居住权登记的，申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。实务中，因房产有抵押导致无法办理居住权登记十分常见，提请关注。依据：《上海市不动产登记技术规定》第11.1.4 条。 | |
02 遗嘱设立
| 步骤 | 要点提示 | 法律依据 | ||
| 第一步：订立遗嘱 | 订立遗嘱需要符合法律规定的各种遗嘱（如：自书，代书，打印，录音录像遗嘱等）的形式（如：注明年月日，有见证人等）和实质要件（如：意思表示真实，有权处分）。遗嘱有效是设立居住权的前提。 | 《民法典》第三百七十一条 《民法典》第一千一百三十三条至第一千一百四十四条 | ||
| 第二步：继承开始，对内取得 | 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 | 《民法典》第二百三十条 | ||
| 第三步：办理登记，对外对抗 | 以遗嘱方式设立居住权申请首次登记的 | 申请人应当是遗嘱设立的居住权人；房屋共有的，申请人还应当包括不动产登记簿记载的其他共有人。 | 《上海市不动产登记技术规定》第11.1.2.1 条 | |
| 因继承、受遗赠已办理转移登记且未再办理转移登记的 | 申请人应当是遗嘱设立的居住权人和现不动产登记簿记载的全部产权人，无需再提交不动产权属证书和遗嘱人的死亡证明。 | 因继承、受遗赠已办理转移登记且未再办理转移登记的 | ||
| 风险提示 | 1.若缔约双方拟在签订居住权合同后才办理登记，建议在合同中明确约定双方登记时间以及对方不配合办理登记的违约责任。 2.在 2021 年 1 月 1 日前已设立抵押权的房地产，抵押期间，申请居住权登记的，申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。实务中，因房产有抵押导致无法办理居住权登记十分常见，提请关注。依据：《上海市不动产登记技术规定》第11.1.4 条。 | 《上海市不动产登记技术规定》第11.1.2.2 至11.1.2.5 条 | ||
| 风险提示 | 1.通过遗嘱继承设立的居住权，自继承开始时，继承人取得居住权。登记不是设立要件，但未经登记的居住权不具有公示效力和公信效力，不得对抗善意第三人。 2.立遗嘱人以遗赠方式设立居住权的，受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 3.遗嘱或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行相应义务。没有正当理由不履行义务的，经利害关系人或者有关组织请求，人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。 | |||
03 生效法律文书设立
| 步骤 | 要点提示 | 法律依据 |
| 第一步：启动诉讼 | 常见于家事纠纷中会涉及设立居住权。如：1离婚纠纷，判决或调解生活困难（判断核心因素：没有住处）的一方享有居住权。2.赡养纠纷，子女履行赡养义务，判决或调解子女为父或母提供房屋居住。 | 《民法典》第一千零九十条《老年人权益保障法》第十三、十四、十六条 |
| 第二步：取得生效法律文书，设立居住权 | 因人民法院生效法律文书设立居住权。登记不是此种情形下居住权的设立要件，但为更好地保障居住权利，笔者建议及时办理登记。 | 《民法典》二百二十九条 |
| 第三步：办理登记，公示居住权 | 由生效法律文书等文件确定的享有居住权的当事人提出申请。 | 《上海市不动产登记技术规定》第11.1.3.1 条 |
| 申请文件 | 1.《上海市不动产登记申请书》（原件）；2.身份证明（复印件）；3.人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解等文件（原件）。 | 《上海市不动产登记技术规定》第11.1.3.2 |
| 风险提示 | 1.为老人设立居住权后，未来房屋在办理抵押贷款时，可能会遇到障碍。2.对于有劳动能力的成年子女，父母不再负担抚养义务，因此，成年子女强行“啃老”，父母有权拒绝子女居住在自己的房屋中。 | |
三、五大适用场景
《民法典》设立了居住权，为老百姓解决居住问题提供了新的法律工具，那么，居住权常见的适用场景包含哪些，又能解决哪些问题呢，笔者初步总结如下：
（一）结婚时，满足无房一方居住需求
假设男女双方在登记结婚前，男方名下已经有全款（或贷款已经还清）购买的房产，女方想加名，但是男方及其父母不同意。此时，就可以考虑通过为女方在男方的婚前房产上设立居住权，解决女方的居住问题。
（二）离婚后，安排无房一方及子女居住
假设男女双方婚后无夫妻共同房产，但其中一方婚前有房或一方父母有房产。在离婚时，无房的一方可以通过在离婚协议书或者法院调解书中约定，本人及子女在对方的婚前房产享有一定期限的居住权。或者双方在离婚时，无房一方同时与对方父母（有房）签订居住权合同并且办理居住权登记。
（三）赠与房产时，老人保留居住权
实务中，不少的老人一方面担心房产税，遗产税（暂无正式法律规定），因此希望提前以较低成本将自己名下的房产传承给自己的子女。另一方面，老人又担心自己将房产过户到子女名下后，自己老无所居。在此情形下，老人可以与子女签订设立居住权的合同并进行登记，将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对赠与房屋的居住权。
（四）变现房产后，仍能够居住
实务中有些老人希望将名下房产出售套取现金以供养老，又希望自己生前有屋可住。在此情形下，老人可以将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并同时签订《居住权合同》设立居住权，有生之年享有对已售房屋的居住权。
（五）诉讼中，将居住权作为谈判筹码
在离婚案件中，孩子的抚养权往往是双方的争议焦点。对于有房产一方（包括其父母有房产），如果能提供居住权登记或者稳定的住所，对于争取孩子的抚养权是很有利的。另外，在继承案件中，对于一方老人去世后，另一方老人的照顾，如果有居住权的安排，可能有利于继承人之间就遗产的分配达成和解。
[1] 第二十七条：婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
很高兴看到《民法典》出台后，越来越多的法院和当事人借助居住权解决法律争议，以此文梳理之，供读者参考。感谢华东政法大学的金圣琪同学为本文做的资料检索。