买的货拿不到，租的房用不了，怎么办？——浅析疫情之下合同履行的法律风险防范

前言
当下，新型冠状病毒正在湖北省乃至中国大地肆虐。疫情的发生可能导致不能按期签订合同，履行迟延甚至履行不能的法律风险，比如买家迟迟收不到货，商铺承租方无法开业经营等。对此，笔者试做一分析并提出建议。
第1则
合同的订立
1、若合同各方受疫情影响无法当面签订合同，如何处理？
合同各方可以采取邮寄合同文本的方式完成合同签订，也可以采取电子邮件等数据电文方式完成合同签订。采取邮件方式完成合同签订的，建议在合同中明确约定合同文本的送达、接收地址及收件人；采取电子邮件方式完成合同签订的，建议在合同中明确约定各方接受合同文本以电子邮件方式签订的效力，并明确约定各方收件人及邮箱。
2、若疫情导致合同已无签订必要，如何处理？
若认为疫情导致已无签订合同必要，建议及时发函告知对方并说明理由。这常见于某些时效性要求较强的合同。这里要着重提醒一点，拟签订合同的当事方应慎重评估疫情对合同履行的影响。若基于乐观判断而签订合同，后又遭遇无法履行的困境，义务方恐很难以疫情作为不履行合同义务的免责理由。
若合同的签订对于公司确实较为重要，而又无法明确判断疫情是否会对合同履行造成严重影响，建议在合同中针对疫情可能对合同履行造成的影响下各方的责任作出明确约定。
若一方收到对方不再签订合同的通知，建议也及时回复意见。尤其是当认为对方理由不成立，且一方已经为合同的签订做了前期准备的情况下，应及时回复说明意见及理由，以为下一步向对方主张缔约过失责任做好前期准备。
第2则
合同的履行
1、能否以疫情影响为由延迟履行合同义务？
关于这个问题，要看疫情是否构成不可抗力或情势变更。
首先，关于不可抗力，根据合同法，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我所认为，这次疫情确系不能预见、不能避免，但是否构成不可抗力，关键要看是否达到不可克服的程度。而是否不可克服，应当结合具体合同甚至具体合同义务加以分析，而不应一概而论。如果疫情确实对合同的某项合同义务造成不能克服的阻碍，则构成不可抗力。如，买卖合同中，卖方身处疫区，因封城而无法按时交货，则疫情对该合同义务应构成不可抗力。又如，网上有报道，有人春节租车返乡，现遭遇封城无法还车。疫情所导致的封城对其无法履行还车义务而言也构成不可抗力。
另外，也存在一种可能，即疫情本身虽不构成不可抗力，但导致客观情况发生变化，影响合同履行的，也可能构成情势变更。所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。当下，各级各地政府及相关主管部门针对疫情发展情况做政策调整，已经并可能继续制定发布相关通知、文件。这些政策如果使客观情况发生了足以影响合同履行的重大变化，则应认定构成情势变更。如，政府针对某类产品作出限价规定，或疫情导致某类原材料在市场上极度紧缺，进而影响合同履行的，就有可能构成情势变更。又如，房屋租赁合同中，公司、企业、商家等因疫情影响而不得不暂停营业。这表面客观情况发生了重大变化，已经严重影响到房屋租赁合同的履行。此时承租方可向出租方提出减免租金的协商意向，双方可通过协商来达成一致意见，避免诉讼成本。当然，出租方拥有不同意变更的权利，此处需要注意的是，我们建议出租方不同意的意思表示以明示的方式向承租方表达，否则有一定可能被认定为默认，出租方有可能承担不利后果。关于这一点，就在笔者写作本文时，笔者注意到北京市为应对疫情影响，出台了促进中小微企业发展的16条措施，其中有一条就是减免中小微企业房租。笔者认为这项政策的法律依据应为合同法解释（二）第二十六条所规定的情势变更。
另外需要注意的是，新型冠状病毒作为一种传染病，是可防可治的，对社会经济生活在一定时期内确实造成较大影响，但亦是有限度的。因此，如果合同当事方不是因为疫情所致的客观障碍，而仅仅是因内心对疫情的担心或恐惧而不履行合同，这就不属于不可抗力或情势变更，不能据此免责。这就涉及到面对疫情的过度反应问题。比如，随着陆续复工，在疫情不严重的地区，政府亦未要求关门歇业，但有些行业诸如餐饮、旅游等企业出于慎重考虑以及缺乏人手，生意冷淡等原因，可能会选择继续关门。这种情况下，与相关合作方做好沟通就尤为重要，应提早与供应商、顾客等协商，变更供货和服务时间。提早沟通，在人们普遍对疫情比较担心的情况下，通常都是能达成共识的。
2、疫情影响合同履行后如何应对？
（1） 及时通知对方当事人并进行沟通协商。
受到疫情影响，若出现履行困难，则建议及时将疫情及其造成的合同履行困难通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，也防范自身对损失扩大的赔偿责任。若一方并未受疫情影响，也建议及时与对方沟通，了解合同履行情况，以便尽早采取应对措施，尽可能降低疫情对双方合同履行及双方利益的影响。
（2） 采取适当减损措施，防止损失扩大。
无论是否是受到疫情影响的一方，按照法律规定，合同当事方均应在发生或知悉合同受疫情影响履行困难后，及时采取适当减损措施（如变更交付方式、延长交付期限、及时处理易损易耗标的物等），防止损失扩大，避免加重自身责任。同时，在疫情影响减轻或消除后，还应根据情况尽快恢复履行。
若对方因疫情影响，出现合同根本不能履行的情形，则一方可根据合同法的规定，及时以书面方式（包括前文所述的邮寄或电子邮件方式）通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，或与对方协商一致解除合同。
（3） 注意固定和收集证据，为后续可能存在的争议做好证据准备。
为做到有备无患，避免纠纷进入诉讼或仲裁后因证据不利而陷入被动，建议注意固定和收集疫情、防控措施及其造成（或不足以造成）合同履行困难的证据，例如政府部门通知、公告、命令等，企业自身受疫情及其防控措施影响而无法及时履行合同的证据。
同时，也提示注意固定和收集合同各方沟通协商所产生的痕迹（如往来函件、邮件、聊天记录等），特别是受到疫情影响的而向对方发送通知或重新协商请求的，应注意固定和收集通知或重新协商请求的内容和发送、接收过程。
如考虑变更合同，则应注意固定和收集证明继续履行原合同将导致交易明显不公的证据，以及能够证明变更后的合同具有公平性的证据。
第3则
合同的终止
疫情若构成不可抗力或情势变更，致使合同主要条款无法继续履行，合同目的无法实现时，合同当事方有权依法行使解除权。关于这一点，笔者建议，在行使解除权前，最好是先协商变更合同，若一方不同意变更或变更后会导致合同失去履行的意义，无法实现合同目的，再行使合同解除权为妥。
在行使解除权时，需注意：应秉持公平、诚信的商业原则，尽可能降低疫情对合同双方的损失。事实上，在法院适用不可抗力免责条款时，也在很大程度上去考量合同各方当事人是否有过错，以及各方当事人是否履行了相关的通知和减损义务。
因此，一方因疫情无法履行合同义务时，应当及时告知合同相对方，争取跟对方协商解除；如合同相对方发出不能继续履行合同的通知，则应及时与对方沟通，双方协商解除方案及善后事宜。如果一方对对方提出的解除通知或要求不认可，应注意要以明示的方式表示同意或拒绝。并可以视情况及时在异议期内提起诉讼，以保护自身合法权益。
第4则
结语
以上是从合同的签订、履行、终止等方面分析疫情可能造成的法律风险，并提出预防和应对建议。