新型冠状病毒肺炎疫情影响下房屋租赁合同纠纷的处理实务

因2020年新型冠状病毒肺炎疫情的蔓延，万达、华润置地等多家商业地产企业主动提出减免承租人的租金，此举值得社会各界尊重和学习。今天，笔者就从法律角度与大家分享一下新型冠状病毒肺炎疫情影响下房屋租赁纠纷的实务处理。
笔者在检索了大量案例后发现，当事人将不可抗力作为疫情期间合同不能正常履行或合同解除的免责抗辩事由占有相当比重，因此我们需要了解新型冠状病毒肺炎疫情在法律上的定位及相关问题。
一、新型冠状病毒肺炎疫情是否属于不可抗力
目前来看，认定新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，基本已成共识。理由如下：
不可抗力作为法定免责事由，在《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等法律中均有规定。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒肺炎疫情所产生的社会影响及性质与2003年“非典”疫情相当，虽然在“非典”时期发布的相关指导性文件已经被废止，但对于本次肺炎疫情下产生的相关民事纠纷，仍然可以加以借鉴。参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条第（三）项：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”北京市第二中级人民法院在“非典”疫情期间发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中认为：“尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。”同样，本次新型冠状病毒肺炎疫情也是人类暂无法预见、不可避免且不能克服的客观存在，也应当属于法律上的不可抗力。
截至2020年2月2日本文撰稿时，本次新型冠状病毒肺炎疫情仅一个多月就造成304人死亡，确诊人数14489例。自2020年1月23日武汉实施封城管控，至1月25日，全国30个省、自治区对疫情施行重大突发公共卫生事件一级响应，并采取甲类传染病的预防控制措施。1月30日晚，世界卫生组织也将新型冠状病毒感染的肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。本次疫情的传播速度与广度、政府采取的防控等级及对经济社会的影响程度与2003年期间“非典”疫情相当，而且该病毒目前尚无有效药物能够控制。因此本次疫情也应当适用于不可抗力免责事由。
其次，中国国际贸易促进委员会、深圳市贸促委、深圳公证处等相关机构发布通知，可为受新型冠状病毒肺炎疫情影响的当事人办理与不可抗力相关的事实性证明，由此也说明新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力已基本成为社会共识。
二、承租人以新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力免责事由要求减免租金能否得到支持
笔者认为：虽然新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，但承租人能否请求出租人免除或减少租金，应结合疫情对承租人经营管理的影响程度，产生影响的时间及该不可抗力事件产生后当事人是否及时阻止损失扩大等具体情况具体分析：
（一）若合同签订时间在新型冠状病毒肺炎疫情发生后，那么疫情不属于不可预见的不可抗力。双方当事人在签订合同时已经明确知悉疫情发生的情况，合同系双方真实意思表示，当事人应按照合同约定履行各自义务。
（二）若合同签订时间在新型冠状病毒肺炎疫情发生前，但如果新型冠状病毒肺炎疫情对承租人经营造成影响较小，例如仅造成承租人减少部分客流及销售额，但整体上承租人仍维持正常经营，销售额及利润与往年同期相比下降幅度不大，不足以导致承租人无法实现租赁合同目的。此情况下，不属于不可抗力导致的无法履行合同，请求出租人免除全部租金不符合情理，承租人应该仅可请求减少部分租金。
（三）若合同签订时间在新型冠状病毒肺炎疫情发生前，且新型冠状病毒肺炎疫情对承租人经营造成严重影响，造成的损失超过正常的商业风险，例如根据政府文件要求或响应政府号召，为防控疫情而关停经营场所，或者因疫情造成客流及销售额大幅下降、员工无法准时返岗、经营管理难以为继、濒临停业。此情况下，因疫情的不可抗力导致承租人无法实现租赁合同目的、无能力履行支付租金的义务，可以请求出租人免除或减少租金。但是，免除或减少租金的范围，应与承租人受疫情影响的程度相当。
笔者通过检索此前司法案例发现，上海市第一中级人民法院审理的上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司（2004）沪一中民二（民）终字第32号租赁合同纠纷案、上海市第二中级人民法院审理的上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司（2004）沪二中民二（民）终字第354号房屋租赁合同纠纷案中，上述法院均将“非典”疫情认定为不可抗力，因“非典”疫情导致的停业，法院均判决出租人应免除收取该期间的租金。但是笔者也发现在司法实务中有些法院认为“非典”疫情这一突发事件的发生，虽然给承租人的经营造成一定的影响，但不必然导致承租人的目的落空，免除全部租金对出租人不公平，因此判令免除承租人部分租金。例如广西自治区高级人民法院审理的惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司（2007）桂民四终字第1号租赁合同纠纷案中，法院认为出租人已经减收承租人因“非典”疫情停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”疫情对承租人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。若免除承租人因“非典”疫情停业三个月期间全部租金，有失公平。
三、主张减免租金如何处理
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
因此，承租人应在合同约定的期限内积极与出租人联系请求免除或减少租金，或告知合同不能履行或要求解除合同的原由，说明受疫情影响的程度，取得对方的谅解，建议通过微信、短信、邮件等能够固定的方式通知对方。同时，承租人应及时固定不可抗力事件证据，例如向中国国际贸易促进委员会、深圳公证处等相关机构申请不可抗力事件证明；此外，承租人还应该注意诉讼时效问题，疫情结束后主张减免租金，超过诉讼时效的，如果对方提出诉讼时效抗辩的，法院将不予支持减免租金。例如在南京市白下区人民法院审理的（2011）白民初字第107号金城集团有限公司与南京鼎鑫休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷中，鼎鑫公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年“非典”疫情期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，法院不予支持。
对出租人而言，尽管也受到疫情影响，但值此举国团结一心、共同抗击疫情之际，笔者倡议出租人负起社会责任感，与承租人积极协商，适当免除或减少租金，共同度过难关，同时也能提升自身商业形象。