目前，中国已步入老龄化加速发展阶段，但养老事业仍发展相对滞后，家庭小型化、养老金不足、社区养老体系建设不足等问题凸显，为解决这些问题，2010年，基本养老服务体系建设规划被列入“十二五”专项规划，随后中国商务部、民政部、国土资源部、发展与改革委员会（“发改委”）、中国保险监督管理委员会（“保监会”）及财政部等相继出台了一系列政策制度，这些制度从投融资、土地、税费优惠等各方面促进了中国养老服务业的发展，并且将会随着政策的落实得到进一步完善。
一、中国现有的社会养老服务体系
根据2011年12月16日《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）的通知》（国办发[2011]60号），中国现有的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老三个有机部分组成。居家养老主要通过家政服务或政府补贴等方式提供服务，社区养老多采取志愿活动或老年人互助模式等，机构养老服务则以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能，包括营利性和非营利性养老机构。
二、鼓励发展养老机构产业
鼓励民间团体或个人举办养老机构
（1）鼓励民间力量举办养老机构
2013年09月06日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）（以下简称“35号文”）提出在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。
（2）鼓励外国投资者在华投资养老机构
35号文中明确提出鼓励境外资本投资养老服务业。2014年11月24日，商务部和民政部出台的《关于外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告》（2014年第81号公告）针对上述意见进行细化，主要包含以下方面：一、鼓励外国投资者在华独立或与中国公司、企业和其他经济组织合资、合作举办营利性养老机构；二、鼓励外国投资者参与专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构的企业化改制；三、外商投资营利性养老机构可以从事与养老服务有关的境内投资，鼓励外国投资者发展养老机构规模化、连锁化经营，开发优质养老机构品牌；四、外国投资营利性养老机构与国内资本投资举办的营利性养老机构享有同等的税收等优惠政策和行政事业性收费减免政策。
上述政策为外国投资者到华投资养老产业提供了从设立到运营的更为细化的操作依据，并且明确了行政许可的后置程序，即外国投资者可在取得营业执照之后再向民政部门申请设立许可，由于养老服务业属于鼓励类产业，仅需发改委和商务委员会备案即可。
- 税费减免
35号文明确规定，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的[1]，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费。目前北京、上海、广东省等均已出台实施意见贯彻落实上述税费减免，因此可以预期随着各地法律政策的完善和细化，今后各级政府会出台配套规范性法律文件来贯彻实施上述文件，届时我国养老机构的设立和运营成本将大大降低，将很大程度地促进养老产业的发展。
为贯彻落实上述税费减免政策，2014年11月1日财政部和国家发改委印发《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》（财税[2014]77号），明确对非营利性养老和医疗机构建设全额免征行政事业性收费，对营利性养老和医疗机构建设减半收取行政事业性收费，并对减免行政事业性收费项目的范围进行了界定。该行政事业性收费项目包括但不限于土地复垦费、土地闲置费、土地登记费以及房屋登记费等。 - 土地供应
土地获取困难一直是我国养老产业发展的主要瓶颈，国土资源部于2014年4月17日出台的《养老服务设施用地指导意见》在土地供应方面取得了以下突破：
（1） 非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地，与政府举办的养老机构享有同等土地使用政策。营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。民间资本举办的非营利性养老机构以划拨方式取得土地，经民政部门同意变更为营利性养老机构的，可经市、县人民政府批准后，办理协议出让手续，并补缴土地出让金[2]，该土地出让金的计算以该地块市场价格为基础，不得低于地块所在区域的协议出让最低价；
（2） 企业利用自身存量土地开发非营利性养老设施的，不再增收土地的年租金或收益金，也不改变土地的性质；
（3） 民间资本举办的非营利性养老机构可以使用集体土地；
（4） 以出让或租赁方式取得的养老用地可以设定抵押权，这拓宽了养老产业的融资渠道；
（5） 以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
通过上述政策的贯彻和实施，养老机构的土地来源有了一定保障，从而便利于养老机构的设立和运营，促进养老产业的发展。 - 融资便利
鉴于养老产业投资周期长、回报率低，因此35号对于养老产业融资做出了一系列的规划，归纳起来主要包含如下几方面：一、各级政府安排财政性资金支持养老服务体系建设；二、金融机构拓宽信贷抵押担保物范围；三、通过财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入；四、加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。五、鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。
目前各地为贯彻落实35号文的融资政策，相继出台了实施意见或规则，如北京市出台的实施办法规定，对新建、扩建具有护养功能[3]的养老机构由市政府固定资产投资[4]给予每张新增床位2.5万元的支持；对新建、扩建普通功能的养老机构，由市政府固定资产投资给予每张新增床位2万元的支持。此外，市政府同时为非营利性养老机构提供最高500元/床/月的运营补贴；江苏省出台的实施意见对35号文也做出了细化规定，如鼓励和支持商业银行对养老服务机构和养老服务业企业发放信用贷款，适当延长贷款期限，对部分小微养老服务机构可按规定发放小额担保贷款，并提供城乡居民创业贷款有关优惠政策。对符合条件的养老机构投保责任险和老年人意外伤害险，有条件的地区给予一定补贴。
三、 以房养老
2014年6月17日中国保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发[2014]53号，以下简称“53号文”）将10年来广泛讨论的“以房养老”政策以试点方式落实到位，“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
与银行的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
53号文将试点城市定位北京、上海、广州和武汉，试点期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，通过这种方式积累实际经验并完善相关法律规定。
鉴于老年人住房反向抵押养老保险在中国尚属新生事物，其业务流程复杂，涉及房地产估值、抵押、年金发放、信息披露等多方面问题，且要求有严格的销售人员管理考核制度，53号文真正落到实处并起到预想的效果，还需要时间的检验。
综上，近年来随着老年人口的持续增加，老龄化问题在我国愈加凸显，为解决这些问题，各级政府自上而下颁布了一系列促进养老产业发展的法律规范文件，从这些法律文件可以看出，中国的养老产业定位已经发生变化，从过去社会保障体系补充的地位提升到一个产业高度，此外，政策导向也发生了变化，正在从政府主导逐步向鼓励支持发展社会民间力量倾斜，社会民间力量将在今后的养老产业中占据愈加重要的地位，民间资本参与的营利性和非营利性养老机构将会随着政府政策的落实和完善发展壮大。
[1]即符合《中华人民共和国企业所得税法》、《财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）以及《财政部、国家税务总局、民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》关于捐赠对象、申请程序和申请资料等的要求。
[2]但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。
[3]即养老机构对卧床不起或者半自理老人具有护理、康复的功能。
[4]即一种专款专用的政府投资补助。