公有住房承租权能否继承

一、案情介绍
被继承人王某与赵某系夫妻关系，二人生育四名子女，分别为赵某1、赵某2、赵某3、赵某4。赵某于1996年死亡，王某于2008年死亡。赵某3于2002年去世，其生前与宋某系夫妻关系，二人生育一女，即宋某1。赵某4于2012年死亡，其生前无子女，已离婚。
王某生前承租区属直管公房一套，2015年，该房屋因参加住房与环境改善项目，赵某1与北京某公司签订《住房与环境改善协议》《住房与环境改善补助及奖励补充协议》《住房与环境改善预选安置房协议》《住房与环境改善安置房面积补差补充协议》等，根据上述协议，北京某公司给予赵某1、赵某2安置房各一套、补助及奖励费159万元。
宋某1向法院起诉要求继承王某承租公房参加住房与环境改善项目所获得的安置房2套、补助及奖励费159万元。
二、法院认为
一审法院、二审法院及再审法院均认为，案涉房屋系区属直管公房，王某生前对该房屋无所有权，仅有承租权。公房承租权不属于王某的个人财产，不能继承。该房屋参加住房与环境改善项目时，王某已去世。参加该项目获得的补助及奖励费、安置房均系在王某去世后获得，不能认定为王某的遗产。
三、法律评析
同样的案例，也有法院认为公房承租权可以继承。
公有住房，是指由政府、国有企事业单位等投资兴建，按照一定程序由城市居民、本单位职工等进行租赁并交纳低廉的租金，由建设单位（出租人）享有所有权，居住者（承租人）享有租赁权的住房。公有住房一般又可分为由国家所有，各级政府房管部门负责管理的“直管公房”以及由国有企事业单位所有并负责管理的“单位自管公房”两大类。
公有住房承租权，是公有住房承租人在与出租人签订公有住房租赁合同后，对其租赁的公有住房享有的一定范围内的占有、使用、收益的权利。公房承租是在特定历史条件下出现的一种产物，是我国传统福利住房分配制度的体现。
公有住房承租权相较一般承租权而言，由于其存在特殊性，目前对其性质尚无统一定论。
第一种观点认为公有住房承租权属于债权。公有住房承租权是出租人与承租人通过订立租赁合同而设立的。因此，公有住房承租人行使租赁权，对其租赁的公有住房进行占有、使用、收益，是依据租赁合同约定。
第二种观点认为公有住房承租权属于物权。公有住房承租权的行使以对公有住房的占有为前提，且公有住房承租权存续期很长，具有一定范围内长期性和排他性的特征，类似用益物权。
第三种观点认为公有住房承租权兼具债权和物权性质。公有住房承租权依据合同而设定，同时也包含了物权的内容，受人身关系的限制。
由于对公有住房承租权的性质尚无统一认识，关于公有住房承租权能否继承的法律法规也不完善，所以在司法实践中处理该类纠纷也没有统一的标准。
传统观点认为公有住房承租权不能继承。《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》规定：“公房承租权能否作为遗产继承？当事人请求继承被继承人生前的公房承租权，人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续，当事人坚持继承请求的，人民法院裁定驳回起诉。”《天津市公有住房变更承租人管理办法》第五条第一款规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。”《天津市公有住房变更承租人管理办法》第六条及第七条中规定，公有住房承租人死亡的，其配偶、子女、父母、兄弟姐妹或者其他同户籍亲属可以申请过户。《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第二项规定：“公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”
但随着住房市场化改革，也有一些地区法院支持公有住房承租权继承的观点。这些法院认为公有住房承租权并非单纯债权性财产权利，而是基于员工关系的建立由单位赋予员工的带有福利性质的混合型财产权利，该混合型财产权利的享有不会因承租主体的死亡而消灭。伴随着住房市场化改革进程，该财产权利会直接转化为物权性财产利益。例如，公房涉及拆迁时，拆迁利益即为被继承人公房承租权所转化的利益，该利益取得合法且具有可分配性，在存在合法继承人的前提下，该财产性权利所转化利益可在继承人之间进行分配。
综上所述，不同地区法院对公有住房承租权能否继承持不同观点，传统观点认为公有住房承租权不能继承，也有其他观点认为公有住房承租权可以继承。因此，在该类纠纷中，需要结合受诉法院总结当地情况。在不承认公有住房承租权可以继承的地区，可以通过办理公房承租人变更手续，获得该财产性权利。