共有产权房作为购房者与政府共有产权的房屋制度，自江苏省淮安市试点至今，已有多年历史， 2018年12月27日西安市鄂邑区《人民政府办公室关于印发西安市鄠邑区落实居住用地“两个20%原则”推进共有产权住房制度改革实施方案的通知》（以下简称“通知”）及其附件1《西安市鄠邑区共有产权住房建设管理实施细则》（以下简称“实施细则”）进行了明确的规定。但整体而言，现行的共有产权房上位法尚不完善，本文以西安市鄂邑区为切入点，围绕共有产权房的概念、与经济适用房、廉租房的异同，从共有产权房的申请、流转及对应法律风险等方面展开了简要论述，以期助推共有产权房制度体系的完善。
一、什么是共有产权房？
共有产权房是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
二、共有产权房VS经济适用房VS廉租房
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房；廉租房，是指政府实施社会保障，为城镇最低收入家庭的住房困难户提供租金补贴或者租金相对低廉的住房。共有产权房与后者之间尚有较大差别，具体如下：
主要差异点 | 共有产权房 | 经济适用房 | 廉租房 |
共同点 | 同属于政策性保障住房，其推行目的在于调整房屋供给结构，为中低收入者提供住房保障。 | ||
目的 | 是对人才安居、住房保障模式的补充和完善，是构建“租售并举”新型住房制度的重要抓手。 | 为中低收入家庭提供住房保障。 | 解决最低收入家庭住房问题。 |
申请（或政府确定）条件 | 1、购房者应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，购房者应当年满22周岁 。 2、购房者及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。 3、自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房，限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。 5、购房者为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才"、A、B、C、D、E类人才。 6、符合我市住房市场调控管理有关规定。从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）,非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明。 | 1、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象。 2、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。 3、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。 4、市、县人民政府规定的其他条件。 | 1、具有本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥区非农业常住户口。 2、城镇最低收入家庭。 3、住房情况符合市人民政府规定的城镇最低收入家庭廉租住房保障标准。 4、城镇最低收入家庭人均廉租住房面积保障标准由市人民政府定期公布。 |
房屋所有权权属 | 购房初期，房屋产权由购房者和政府共同持有，购房者可向政府“赎回”产权。 | 房屋产权由购房者独自享有，但5年之内是有限产权，5年以后是完全产权。 | 仅享有承租权，不享有房屋的所有权。 |
土地取得方式 | 出让，需缴纳土地出让金，但政府会在此基础上让渡一部分土地出让收益。 | 划拨，无需缴纳土地出让金。 | 划拨 |
三、共有产权房的法律性质
共有产权房制度出台后，相关学者对于其民事法律性质及民事法律适用进行了全面的法律分析，其中部分学者提出共有产权房的法律性质是“按份共有”，笔者完全认同，这与《通知》对于该类产权的定位不谋而合。
在共有产权房中，购房者可根据经审核的实际经济状况选择自己的出资比例，房屋产权以其与政府的出资比例予以确定，这完全符合中华人民共和国《物权法》第九十四条：“【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”中“按份共有”的特征。
四、相关法律风险
（一）共有产权房的权属登记
购房者资格审查之日与共有产权房房屋登记日间隔时间较长，购房者相关资格发生改变，导致共有产权房的权属登记审查时发现不符合相关申请条件，引发是否应予办理登记的争议。
（二）共有产权房的权利限制
购房者一方房屋重大修缮权受限。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在共有产权房交易模式中，若购房者作为按份共有人持有份额没有达到三分之二以上，将严重限制居住过程中对于房屋的重大修缮活动。若有重大修缮的意向，建议购买者在共有产权房销售合同签订过程中另作约定，避免未经政府同意擅自进行重大修缮造成违约。
（三）共有产权房的转让
按照实施细则之规定，在西安市鄂邑区内共有产权房5年内不得转让。共有产权房制度主要解决的是中低收入人群的刚性住房需求，具有民生保障这一特性，实施细则之规定具有一定的合理性。但从法律适用角度而言，在不动产权属证明中明确列明共有产权房为“按份共有”，则应适用《物权法》，若双方无其他约定，且购房者所占份额超过三分之二的，购房者有权自行处分自有部分不动产，《实施细则》关于限制转让的规定将与《物权法》第九十七条之规定相悖，按照法律适用顺序，应优先适用《物权法》，那么将造成法律、法规的适用与规范本意不一致的问题。
（四）共有产权房的抵押
作为按份共有人，购房者及政府的代持机构均有权就自有份额设定抵押权，《实施细则》虽限定代持机构将房屋抵押取得融资资金的专项使用范围，但无法排除因代持机构未能及时回款，共有产权房部分份额被执行，出现房屋拍卖过程中新的购买人不符合共有产权房准入资格或者一房二主，购买者无法实现居住目的的僵局。
律师建议
1、在实施细则里进一步明确购买者资格认定的具体节点，规定在资格审查与权属登记期间部分内容发生变更的，规定购房者的购房资格认定不因部分内容变更而变化。
2、针对共有产权房的转让及重大修缮权的限制，灵活运用《物权法》“但共有人之间另有约定的除外”条款，在销售合同中明确注明购房者在居住期间的重大修缮权，同时限制购房者的转让权，以达到在满足购房者居住使用目的的同时，限制购房者投机倒把，牟取不当利益的目的；
3、明确约定无论是购房者还是代持人，在共有产权房所有权回收前，均应如实告知相关抵押情况，明确抵押权解除期间；无法解除的，需提存购房者所交部分回购价款，用以担保。
关联法律法规：
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《人民政府办公室关于印发西安市鄠邑区落实居住用地“两个20%原则”推进共有产权住房制度改革实施方案的通知》；
3、《西安市鄠邑区共有产权住房建设管理实施细则》；
4、《陕西省人民政府关于印发陕西省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见的通知》；
5、《西安市城镇廉租住房管理办法(2006)》
6、陕西省实施《经济适用住房管理办法》细则。