后疫情时代，地产企业法律风险“小红书”（下）

目录（下篇）
9．因疫情影响导致施工合同无法履行，与开发项目相关的其他关联合同违约风险。
10．经济形势受到疫情影响，购房者断供风险上升，开发商承担阶段性担保责任风险。
11．签订正式《商品房买卖合同》后，因疫情影响导致购房者逾期付款（贷款）的风险。
12．因疫情期间通过网络进行房屋销售导致的履约风险。
9、因疫情影响导致施工合同无法履行，与开发项目相关的其他关联合同违约风险
【风险概述】
一旦开发项目因疫情影响,施工进程受阻，还有可能因此导致其他协议违约或者搁置的连锁反应，比如原本的采购计划，设计计划节奏被打乱，进而导致违约责任的产生。
【应对措施】
1.一旦开发进度受阻，地产企业不应仅关注施工进度还应关注其他关联协议的履行期限和履行情况，避免因忽略而导致违约责任。
建议开发企业在与施工企业沟通并判断开发进度会受阻后，应立即梳理与该项目相关联的其他协议的履行情况，审查上述协议中开发企业的义务条款，判断是否会导致违约。如存在违约风险，则建议在履行期限到达前的合理期限发送《不可抗力通知函》协商免责或顺延。
2.开发企业也可以援引不可抗力条款主张免责。
3.如关联协议的违约无法避免则建议着手收集和固定证据，积极准备可能发生的诉讼，降低违约责任。
作为合同一方在发生不可抗力后应主动采取措施避免相关损失，也应通知合同另一方积极采取措施将损失缩减。开发企业能够采取的避免损失扩大的主要工作，即跟进工程总承包人尽快安排复工计划，因此要保留好双方书面往来函件、会议纪要、施工日志等材料。
【关联文书】
《不可抗力通知函》
【案例借鉴】
案号：（2013）滁民二终字第00373号
法院：最高人民法院
审判时间：2013年12月5日
定远XXXXXX有限责任公司与滁州XXXXX有限公司买卖合同纠纷上诉案
上诉人（原审被告）：滁州XXXXX有限公司。
被上诉人（原审原告）：定远XXXXXX有限责任公司。
2010年6月2日，定远XXXXXX有限责任公司经定远县规划部门审批取得编号为10009《建设工程规划许可证》（代用证），该许可证的审批内容为：建设单位：定远XXXXXX有限责任公司，建设项目名称：办公综合楼、1#和2#职工宿舍楼，建设位置：经一路西侧，建设规模14060.8㎡。2010年7月份，定远XXXXXX有限责任公司根据《建设工程规划许可证》分别按照1#和2#职工宿舍楼、办公综合楼的先后顺序进行建设施工，其中办公综合楼设计安装电梯。2011年5月，定远XXXXXX有限责任公司（甲方）与滁州XXXXX有限公司（乙方）签订《电梯设备买卖合同》，约定：甲方向乙方购买3台L1-L3（型号为VE1000-1.0M／S-100）电梯。2011年6月2日，定远XXXXXX有限责任公司按合同的约定向滁州XXXXX有限公司电汇定金82800元，滁州XXXXX有限公司出具了定金收据给定远XXXXXX有限责任公司。
2011年7月12日，定远县工业园区管理委员会向定远XXXXXX有限责任公司送达工程停工通知书，责令定远XXXXXX有限责任公司所建的办公综合楼暂停施工，停工时间从2011年7月12日开始。同年9月27日，定远县工业园区管理委员会再次向定远XXXXXX有限责任公司送达书面停工通知，内容为：“经县委县政府及相关部门审核，你单位在建的职工宿舍楼与综合楼项目，不符合相关规定，现责令你单位停止该工程施工，在处理未果之前如擅自施工，造成的一切后果自负。”定远XXXXXX有限责任公司收到通知后只能停止施工。2012年7月31日，定远县规划局作出定规（2012）21号关于撤销编号为10009号建设工程规划许可证的决定，撤销了定远XXXXXX有限责任公司所持有的编号为10009《建设工程规划许可证》。定远XXXXXX有限责任公司的办公综合楼无法再施工建设。后定远XXXXXX有限责任公司向滁州XXXXX有限公司要求返还定金未果，遂提起诉讼。
本案经二审法院审理后认为：根据合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，定远XXXXXX有限责任公司于2010年6月2日经定远县规划局审批取得《建设工程规划许可证》（代用证），批准建设项目为办公楼综合楼、1#和2#职工宿舍楼。后定远XXXXXX有限责任公司按批准建设项目进行建设施工，并于2011年5月与滁州XXXXX有限公司签订《电梯设备买卖合同》。在建设项目施工过程中，定远县规划局以定远县工业园区管理委员会以其名义核发建设工程规划许可证的行政许可行为明显错误为由，决定撤销了其颁发的《建设工程规划许可证》，并责令定远XXXXXX有限责任公司所建的办公综合楼暂停施工，导致定远XXXXXX有限责任公司与滁州XXXXX有限公司签订的《电梯设备买卖合同》不能继续履行。定远XXXXXX有限责任公司对该合同不能履行并无过错。根据定远XXXXXX有限责任公司与滁州XXXXX有限公司签订的《电梯设备买卖合同》约定，政府禁令属于不可抗力。定远XXXXXX有限责任公司因不可抗力导致其签订合同的目的无法实现，其主张解除合同，符合法律规定。
【案例启示】
合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。“新冠”疫情下，开发单位须综合判断外委合同是否构成“因不可抗力导致合同目的无法实现”，提早应对我方解约或合同相对方提出解约的风险。
10、经济形势受到疫情影响，购房者断供风险上升，开发商承担阶段性担保责任风险
【风险概述】
商品房预售模式已成为国内商品房市场销售的最主要模式。对于房企而言，商品房预售有利于房地产企业加快资金周转、提高杠杆效应、扩大建设规模。在预售模式下，购房人通常采取向银行借款，以按揭贷款的形式支付购房款。因该阶段无法办理正式的房产抵押手续，银行通常会在开发商提供阶段性的担保以后放款，以降低银行回收贷款的风险。而本次新冠疫情的突然爆发，造成许多企业长期无法经营，遭受巨额损失，部分企业已致破产或破产边缘，同时也造成诸如员工失业等连锁反应。而这其中不乏按揭贷款购房的购房人，在购房人不能如期还款的情况下，提供阶段性担保的开发企业则将面临承担保证责任的风险。
【应对措施】
1.梳理开发企业、贷款银行、购房人之间合同中关于疫情、不可抗力等延期付款的约定。如有相关约定，应依照约定履行相关通知义务，并提示购房人亦履行相关义务，避免延期付款权利的丧失。
2.如果没有相关延期付款的约定。则应积极贷款银行及时联络沟通，获悉近期未如期还款的购房人数据，及时协助银行催告购房人履行还款义务。
3.对于经通知仍不履行还款义务的购房人，开发企业应根据购房人具体拖欠金额、购房人还款能力，往期还款状态等因素综合评价风险。如风险评级较高，则应立即起诉并查封房屋，避免产生轮候查封的风险，将风险控制在萌芽之中。
4.对于已经可以办理房屋产权登记及房屋他项权利登记的情况下，开发企业应及时通过电话、函件形式通知购房人以及银行办理相关登记。开发企业应对该等通知过程进行录音、录像，保留好相关证据及凭证。在通知发出后，如购房人或银行仍未及时办理，可再行发送催告函，并留存相关证据。
【案例借鉴】
江苏XX农村商业银行股份有限公司与张X、江苏省XX经济开发区房地产开发总公司金融借款合同纠纷上诉案
案号：（2015）镇商终字第438号
法院：江苏省镇江市中级人民法院
审判时间：2016年10月8日
上诉人（原审原告）：江苏XX农村商业银行股份有限公司。（以下简称XX农商行）
被上诉人（原审被告）：张X。
被上诉人（原审被告）：江苏省XX经济开发区房地产开发总公司。（以下简称经发公司）
2013年3月19日，XX农商行下属的华阳东路支行与张X、经发公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：XX农商行华阳东路支行根据张X的申请，向其发放购房借款，用于购买幸福花园X幢X室房产。本合同项下的借款担保方式为抵押加阶段性连带责任保证担保，即借款由借款人张X以借款购买的幸福花园X幢X室房产作抵押担保，另由经发公司对本合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为借款人债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。
2013年3月25日，华阳东路支行依约向张X发放了借款240000元。
2013年5月14日，经发公司将借款人张X的房屋产权证书交付给了XX农商行，但此后XX农商行未及时到房屋登记部门办理该房屋抵押登记。
2014年5月4日，因张X涉及其他债务纠纷，其名下所有的幸福花园X幢X室房屋首次被法院依法查封。
自2014年7月起，张X未再按约履行还款义务。2014年7月XX农商行到房管部门办理张X房屋的抵押登记，由于该房屋已被查封，办理未果。2015年3月26日，XX农商行向一审法院提起诉讼，要求张X偿还借款本金及利息，同时要求经发公司承担连带清偿责任。
一审人民法院经审理后认为，个人购房担保借款合同约定，涉案借款由张X以借款购买的幸福花园X幢X室房产作为抵押物抵押担保，另由经发公司提供阶段性连带责任保证担保，合同约定阶段性保证人的保证责任至办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日为止。而对于抵押登记的办理，担保借款合同中约定是抵押人委托贷款人在本合同签订后凭本合同、房地产权证及相关文件到登记部门申办抵押登记。根据查明的事实，在涉案担保借款合同订立后，经发公司于2013年5月14日就将张X的房屋产权证交付给XX农商行办理抵押登记，但在长达一年的时间内，XX农商行在合理的期间内未及时办理抵押登记，以致后来张X的房屋被法院查封，导致抵押登记不能办理。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。XX农商行收到张X的房屋产权证后，未能按约在合理的时间内及时办妥抵押登记，XX农商行为了自己的利益，不正当地阻止阶段性保证人免除保证责任条件的成就，应视为阶段性保证人免除保证责任的条件已经成就。故经发公司关于不承担保证责任的辩解成立，本院予以采纳。
一审法院判决作出后，XX农商行表示不服，向二审人民法院提起上诉。二审法院经审理后认为，案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该合同中包含了XX农商行与张X之间的借款合同关系以及经发公司为该借款合同提供连带责任保证的担保合同关系。合同第13.4条款约定经发公司的保证责任自合同签订之日起至办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交XX农商行收执之日为止，故该担保合同为解除附条件的合同。具体到本案而言，经发公司于2013年5月14日就将张X的房屋产权证交付给XX农商行办理抵押登记，但在长达一年多的时间内，XX农商行既未办理抵押登记，也未将相关情况告知经发公司，导致张X的房屋被法院查封而无法办理抵押登记手续。由于XX农商行消极不作为的方式不正当的阻止了免除经发公司保证责任条件的成就，应视为条件已成就，故经发公司对于张X与XX农商行之间的借款合同关系不再承担连带保证责任。最终，二审法院驳回了XX农商行的上诉请求，经发公司未对张X借款本金及利息承担连带清偿责任。
【案例启示】
对于已经可以办理房屋产权登记及房屋他项权利登记的情况下，开发企业应及时通过电话、函件形式通知购房人以及银行办理相关登记。开发企业应对该等通知过程进行录音、录像，保留好相关证据及凭证。在通知发出后，如购房人或银行仍未及时办理，可再行发送催告函，并留存相关证据。在面对可能承担连带保证责任的诉讼时，持相关证据予以回击，保障开发企业的合法权益。
11、签订正式《商品房买卖合同》后，因疫情影响导致购房者逾期付款（贷款）的风险
【风险概述】
疫情突袭，仿佛举国按下了“暂停键”，企业停工停产，全国人民自我隔离。突如其来的变故，导致有序的经营活动无法正常运作。比如，购房者签订合同后，无法办理贷款，亦或是已办理贷款但受疫情影响，银行迟延放款而导致违约等。
【应对措施】
1.房地产企业可与买房人协商延期支付购房款。扣除受疫情影响的期间后，付款期限不宜少于《合同》约定的付款期限。
2.由买房人携相关证明材料提出延期申请，经房地产企业审核后，双方签订变更协议作为证据留存。
3.房地产企业及其委托办理按揭贷款中介结构，应积极协助买房人通过线上申请的其他方式办理贷款。
【关联文书】
《付款通知函》
【案例借鉴】
沈阳浑南新城XXX房地产开发有限公司与贡X、任X商品房销售合同纠纷一案
案号：（2018）辽0111民初1850号
法院：沈阳市苏家屯区人民法院
审判时间：2018年8月7日
原告：沈阳浑南新城XXX房地产开发有限公司。
被告：贡X。
被告：任X。
2017年4月18日，被告贡X、任X与原告XXX公司签订了《商品房买卖合同》，被告贡X、任X购买原告开发的预售商品房，付款方式为银行按揭分期付款，具体内容如下：总房价款为262，061元，贡X、任X须在签订《商品房买卖合同》时付款62，061元，并向贷款银行办理按揭申请手续，且须在2017年5月18日前付完余款200，000元。并约定贡X、任X逾期付款90日后，XXX公司有权解除合同。双方签订合同当日，贡X、任X即向XXX公司支付了62，061元，事后，由于银行贷款办法调整，贡X、任X的首贷比例调整为30%至50%，基于上述变化，贡X、任X未能完成银行按揭手续的办理，尚未支付200，000元购房款。为此XXX公司将贡X、任X起诉至人民法院，请求法院判令解除合同，并由贡X、任X支付违约金。
法院经审理后认为，关于贡X、任X所主张的其违约是因银行政策调整，属于不可抗力，因此不应承担违约责任的问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，银行首贷比例虽有变化，但并不足以导致二被告不能如期向原告支付剩余房款，二被告仍可采取其他办法予以避免及克服，故对于二被告所主张的，其因不可抗力而免于承担违约责任的抗辩意见未予支持。
【案例启示】
房地产企业应当充分考虑疫情对履行合同的客观影响，不宜一概笼统的将疫情认为系不可抗力。
12、因疫情期间通过网络进行房屋销售导致的履约风险
【风险概述】
受疫情影响，部分开发商将销售方式改为线上销售，买房人通过AR体验的方式选购心仪房屋并与开发商签订《合同》。线上销售无疑给买卖双方带来了便利。但线上销售在给双方带来便利的同时，也带来了风险。虽然因宣传广告和样板间与实体房屋存在差异而产生的纠纷屡见不鲜。但因AR体验并非实体看房，必然存在效果及感受不一致的情形，故买受人因此而要求退房的风险较高。
【应对措施】
1.起草《商品房网上认购书》并对线上销售的行为制定特别条款；
如在合同中对线上体验（AR）效果进行说明，且将该条款字体予以突出并采用足以引起对方注意方式进行提示，以证明开发商已尽到提示义务。要在预购合同中明示线上体验（AR）内容为要约邀请,明示线上体验（AR）效果及体验仅供参考，以最终签署的商品房买卖合同为准。
2.依据《电子签名法》保证购房人的电子签名可靠；
因双方在预购阶段并不进行线下交易而通过网络完成，所以购房人的签署行为也只能通过网络进行电子签名完成，为保证签订的《商品房网上认购书》生效，则应依据《电子签名法》保证电子签名可靠，同时为了增加信服力也可以通过第三方认证由依法设立的电子认证服务提供者提供认证服务。
3.在疫情管控结束后，可以邀请已经签订《商品房网上认购书》的购房者到实体样板间和销售案场进行参观，在参观后签订《线上线下销售一致的确认书》。
【关联文书】
《商品房网上认购书》《线上线下销售一致的确认书》
【案例借鉴】
张XX、徐XX与启东市XX置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
案号：（2015）通中民终字第03134号
法院：江苏省南通市中级人民法院
审判时间：2016年03月07日
上诉人（原审原告）张XX。
上诉人（原审原告）徐XX。
被上诉人（原审被告）启东市XX置业有限公司。
2014年2月7日，张XX（买受人）与被告XX置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定购买XX置业开发的建筑面积为87.88平方米商品房一套，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张XX、徐XX买受房屋的平面图。签订合同当日，张XX、徐XX一次性支付房款630000元。
2015年6月，被告XX置业向原告张XX、徐XX交付房屋，张XX、徐XX购买的房屋与XX置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，XX置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。张XX、徐XX于2015年7月16日向XX置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，XX置业已构成根本性违约。后二人向人民法院起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款并支付利息。
一审法院经过审理，认为张XX、徐XX的理由不能成立。就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张XX、徐XX对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，XX置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行《商品房买卖合同》。
一审判决作出后，张XX、徐XX以“一般购房目的”并不能代替“特殊购房目的”为由向南通市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理后认为，上诉人张XX、徐XX对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。由于被上诉人XX置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张XX、徐XX购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张XX、徐XX要求解除合同于法有据，二审法院最终解除双方的《商品房买卖合同》。
【案例启示】
本案虽然不是因线上销售导致的合同解除，但对疫情时期的销售行为仍有借鉴意义，地产公司在销售过程中更应注意避免销售辅助材料与实际情况不符。疫情倒逼出线上潮流，房地产企业在线下传统加速转型的同时，注重线上与线下销售的配合，取长补短。