购房人通过案外人执行异议方式排除商业银行债权强制执行的几种情形

实践中，一房二卖甚至一房多卖的情形并不罕见，有些房产更是作为银行贷款的担保，办理了正式的抵押登记或者抵押预告登记，贷款逾期后银行申请法院对房产采取拍卖、变卖等执行措施时，购房人维护自己权利的方式，通常为向执行法院提起案外人执行异议，本文就哪些异议能够排除执行、哪些异议不能排除执行梳理如下：
一、银行已经就抵押房产办理正式抵押登记的情形
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
通过该规定可以看出，办理正式抵押登记的情况下，银行对抵押房产享有优先受偿权，原则上案外人提出的排除执行异议不能成立。但是，该发条也明确了“法律、司法解释另有规定的除外”，即出现特殊规定的情形，即使银行享有抵押权，购房人仍能通过案外人执行异议排除执行。
2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），明确了：1.商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（包含支付部分房款的在一审辩论终结前支付完毕剩余价款的），其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。2.房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
综上，可以得出结论，用于居住的商品房购房者，在支付全部购房款时的房屋交付请求权，以及房屋价款返还请求权，权利顺位优先于建设工程价款优先受偿权、优先于抵押权，该种情形下提出案外人执行异议，依法能够排除银行针对该房产的强制执行。
如果购房人所购房屋属于商业房产呢？是否能够排除银行基于抵押权的执行？
其实对于消费者购房人的优先性，早在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》就有提及，但其中也提到要特别注意，“此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”所以，能优先于抵押权的，只能是消费者，对于出于投资目的购买的其他房产，或者所购住房并非唯一住房，或者所购住房是出于投资目的的，因不涉及生存权的问题，因此该特殊规定是不能适用的，还是应当优先保障抵押权这一优先受偿权的实现。
所以，可以得出结论，一般购房人的房屋交付请求权、房屋价款返还请求权，劣后于银行的抵押权，其所提案外人执行异议不能排除银行针对该抵押房产的执行。
二、银行就相关房产办理抵押预告登记的情形
银行发放贷款时，针对部分尚不能办理抵押登记的房产，通常会要求债务人办理抵押预告登记，以保障将来能够通过设立正式抵押权来担保银行债权的实现。但在办理预告登记后，至办理正式抵押登记期间，贷款逾期并申请强制执行时，发生案外人执行异议的情况，又会产生案外人的异议能否排除强制执行的情况。
《民法典》第二百二十一条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”考虑到预告登记失效，银行的强制执行与普通债权强制执行无异，此处暂不讨论预告登记失效的情形。
按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，对于已经办理了建筑物所有权首次登记（也就是俗称的办理了“大证”），且不存在预告登记失效等情形的，视为抵押权设立，而且是自预告登记之日起设立。也就是说，在此种情形下，抵押预告登记与正式抵押登记无异，购房人要排除银行执行的条件与本文第一部分是完全一样的，即只有用于居住的商品房购房者，在支付全部购房款时的房屋交付请求权，以及房屋价款返还请求权才可以排除银行的执行。
对于未办理建筑物所有权首次登记的，银行即使办理了抵押预告登记，但由于并不享有担保物权，没有优先受偿权，银行针对担保房产的执行，其身份与普通金钱债权的债权人无异。
三、银行未办理正式抵押登记、未办理抵押预告登记、抵押预告登记失效、虽办理抵押预告登记但建筑物所有权未进行首次登记的情形
案外人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的条件时，其异议应当得到支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
从上述条文可以看出，二十八条与二十九条在适用范围上存在一定差别，二十八条针对的是房产登记在所有被执行人名下的情形，二十九条则仅针对的是房产登记在被执行的房地产开发企业名下的情形，案外人提出异议时可以选择适用。