房屋买卖合同中卖方违约时如何承担违约责任？

摘要：在二手房房屋买卖中，买卖双方往往会约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。实务中，买卖合同签订后，如果卖方违约，导致买方单方面行使合同解除权的，作为卖方该如何承担违约责任，买方真的能够拿到房价款20%的违约金吗？在房价平稳时，若卖方违约，买方绝大多数是无法取得房价款20%的违约金；在房价暴涨时，若卖方违约，房价款20%的违约金无法弥补买受方的实际损失时，卖方可能要承担超过房价款20%的违约赔偿。

基本案情：
2020年5月19日，原告郭某（买方，乙方）与被告陈某（卖方、甲方）、被告昆明某房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积277.81平方米，成交价格3930000元；甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业；甲乙双方约定2020年6月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金20000元，该款甲方交由丙方托管；乙方于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款271万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方收齐全部房款七日内交房；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订当日，原告郭某向被告陈某交纳20000元定金，该款由被告昆明某房地产经纪有限公司代为保管。原被告未在2020年6月30日办理房屋过户手续，后被告陈某通过被告昆明某房地产经纪有限公司工作人员向原告郭某提出变更《房屋买卖暨居间合同》，要求原告郭某同意其“住到新房交付后再腾房，预计2021年春节后”“现有全部家具，折算一个价格，由买家买下，那么在办理完过户手续后30日内腾房”“全套红木家具，原价26万多，现在折价16万，包括了全部家具，不接受讨价还价”等条件。原被告未能就变更合同条款达成一致意见，原告郭某于2020年7月6日出具《声明》，载明因卖方变相提价未能顺利履行合同，要求被告昆明某房地产经纪有限公司将托管定金20000元和中介费68880元退给原告郭某。2020年7月8日，原告郭某向被告陈某发出《履约催促函》，要求被告陈某于2020年7月16日上午8点至12点前往昆明市盘龙区北京路延长线某小区旭苑4号门8-2号商铺某地产继续履行合同。但被告陈某在收到该邮件后未按约定履行《房屋买卖暨居间合同》。2020年8月11日，被告昆明某房地产经纪有限公司向原告郭某退还定金20000元。
主要案件争议焦点：
被告陈某是否应向原告支付违约金393000元？

对于被告陈某是否应向原告支付违约金393000元的问题。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，其主要功能在于弥补守约方的损失。本案中，系被告陈某在签订合同后单方提出增加买卖合同的附加条件，致使原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》不能履行，原告的合同目的不能实现，对此，被告应承担违约责任。原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”且依据原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，当事人在确定违约金条款时应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素作出判决。本案中，因被告陈某违约确实给原告造成一定损失，但原告未举证证明其受到的实际损失，原被告约定的违约金过高，被告提出应予减少，本院依法认定违约金为50000元。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“九民会议纪要”）及《中华人民共和国民法典》合同编关于违约金的规定：《九民会议纪要》明确：审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。《中华人民共和国民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但又明确授予人民法院或仲裁机构自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。在违约金低于造成的实际损失情况下，守约方可以请求人民法院予以增加。在房屋买卖中买受方的实际损失往往是以签订合同时房屋的价格与合同解除时房屋评估价之间的差值作为衡量标准。

在司法实践中，当房价比较平稳时，调整违约金属于自由裁量权范畴，看裁判者对违约金调整因素的认知。可见，当房价平稳时，即便约定20%的违约金，人民法院往往从当事人的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素大幅调整违约金，而且这种调整全靠法官自由裁量权。但是，房价暴涨时，合同约定的20%违约金根本无法弥补买方的实际损失，那么，作为买方主张实际损失可否获得全额支持？答案是完全可以的。在实务中，主张房屋差价损失需要考量哪些因素？第一，合同履行情况。在房屋买卖合同签订后，买方的付款情况是考量因素之一。若买方仅支付了定金，尚未支付首付款，则法院会考虑定金所占房价款的比例。若买方仅支付了比较小的定金数额，就全额要求赔偿全部的房屋差价损失，可能得不到法院支持；若买方已按照合同约定支付全部的首付款，甚至是已支付除银行贷款外的所有金额，法院往往会判决比较高的赔偿比例。第二，买受人有无过错。实务中，卖方违约后，在法院判决损失赔偿时，往往会考虑买方对解除合同是否存在过错，若买方存在一定的过错，可以减少卖方相应的损失赔偿额。第三，预期利益损失。违反合同造成的损失，限于双方在订立合同时预见或应当预见到违反合同造成的损失。第四，买方是否及时止损。若买方明知合同无法继续履行的情况下，应积极止损，重新购房，否则因此扩大的损失，作为卖方可以拒绝赔偿。