土地共用对公募REITs底层资产的影响探析

根据国家发改委、中国证监会、交易所关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的监管规定，基础设施项目权属清晰、资产范围明确、完成权属登记并具有可转让性是公募REITs底层资产应满足的条件。
实践中底层资产可能因联合体竞拍、政府在出让土地时要求受让人在宗地上代建个别或部分特殊功能的建筑物并在建成后移交、权利人按栋或者层/房间对项目部分物业资产进行处分（包括转让、出资等形式）等原因，出现拟入池资产与其他资产共用同一宗地的状态，该等情形在产业园项目中较为常见。本文拟就入池资产与非入池资产共用土地是否满足公募REITs发行条件进行探析。
一、以共用形式使用土地的法律基础
根据《民法典》的相关规定，不动产可以由两个以上组织、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。具体到土地使用权，原国土资源部颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十三条规定：“一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊”。
上述法律法规为以共有形式使用土地提供了法律基础，且在办理不动产权登记时亦不存在障碍，从物权权属认定角度而言，不动产权证的取得应能认定权利人持有登记范围内建筑物权属及占用范围内土地的使用权。
但由于早期各地不动产登记规则、内容未完全统一，且现时各地对同一宗地上不同建筑物/楼层占用土地的范围能否分摊计算没有统一的规定，导致土地使用权登记效果也不相同，部分地区可登记建筑物占用范围的土地面积和区域、部分地区仅登记宗地面积。登记制度差异导致建筑物占用范围内分摊的国有土地使用权面积及区域不明确。笔者认为，在发生前述情形时可依据《民法典》第三百零八条的规定，主张在不同主体之间依据建筑面积按份共有。
二、以共用形式使用土地对资产转让限制的影响及缓释建议
1、以共用形式使用土地对资产转让限制的影响
《民法典》第三百五十七条规定，处分建筑物的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。基于地随房走的规定，同一宗地块部分占用范围内的土地，是否可作为公募REITs入池资产需结合当地关于土地分割转让的不同规定，部分地区在满足一定条件的情况下允许分割转让，部分地方不允许分割转让。以产业园为例，笔者梳理了部分城市对产业园区建筑物转让的相关规定如下：

2、土地共用问题缓释路径探析
结合各地的规定，原始权益人将共用土地的部分建筑物/物业用于发行REITs产品需要满足前置条件（包括获得政府有权机构的同意、优先权利人放弃优先权、再次转让需满足一定的期限）或者需事先解决土地共用的问题，这为底层资产是否可转让到REITs的结构下带来了一定的影响。就解决或缓释共有土地对资产入池所产生的影响的路径，笔者在我国关于土地使用权、建筑物等不动产管理的法律框架下提供以下思路进行探析：
(1) 申请土地分宗
针对同一宗地块上建有多幢建筑物或宗地土地使用权由两个或两个以上权利人按份额共同享有的情形，笔者认为可以考虑申请土地分宗。根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）等相关文件的规定，土地分宗在原则上可以进行，但是需要满足以下主要条件：一是物理上可分，二是符合规划条件，三是出让合同等供地文件没有禁止分宗的约定，四是要取得其他权利人（如有）的同意。
若能成功实现土地分宗，则不涉及土地分割转让，结合当地具体政策及相关协议中判断是否存在宗地使用权整体转让限制情形即可；但如存在一栋楼内部分物业出售等情形导致宗地在物理上不可分，进而无法完成土地分宗，基于前述第一部分分析，笔者认为该等事项亦不构成入池资产法律障碍。惟建议结合当地具体政策及相关协议约定，判断是否存在土地分割转让的限制，如存在则应就土地分割转让事项取得土地主管部门的同意。
(2) 明确划分入池资产与其他资产
笔者理解，“基础设施项目权属清晰、资产范围明确”包含拟入池资产与同一宗地上不属于入池范围的资产能够明确区分的涵义。具体而言，其一，拟入池资产与其他资产在物理上应有明显的界限，避免资产范围发生重合或者界限不明引发争议；其二，如因历史原因，同一宗地上或同一幢建筑物已对外处分的资产，如尚未完成权属转移登记的，需要尽快办理完成以确保资产权属清晰。
(3) 进行风险揭示并制定缓释措施
《民法典》第三百五十九条规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。对于非住宅建设用地能否续期，以及不能续期如何处理，《民法典》则将这一问题指向了其他法律规定。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十二条第一款以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第四十一条的规定，出让地块的土地使用者于土地使用年限届满前一年申请续期的，原则上应当予以批准，只有根据社会公共利益需要收回该幅土地的才不予批准，而社会公共利益可具体为土地用途是否符合当时城市规划的要求。经批准续期后，应当重新签订土地使用权出让合同并支付土地使用权出让金。
而土地共用情形下，如公募REITs存续期限长于土地使用权剩余期限，入池资产应就其占用范围内的土地完成土地续期。但如发生宗地使用年限届满前共用人未申请续期、未按要求重新签订土地使用权出让合同或未支付土地使用权出让金等情形，入池资产是否完成其份额内的义务即不影响其对宗地的使用具有不确定性，笔者建议应就该等事项向投资者充分揭示风险并制定风险缓释措施，包括取得未入池资产权属人的事先承诺、由原始权益人垫付未入池资产对应的土地续期出让价款等。