买卖or赠与？婚内家庭房产如何传承？

随着独生子女一代的成长，房产等家庭重要财产正加速传承给年轻一代。伴随财富传承，如今大都成家立业的独生子女们又有了幸福的烦恼：家庭传承的房产通过什么方式获得成本更低？传承的房产怎么与婚内共同财产隔离？面对困扰，请听昊元律师团叶苏梅给您支招。
核心观点：家庭房产的传承方式主要有三种：买卖、赠与、继承。对产权已满五年的房产，不论是直接交易的成本还是考虑后续再转让的交易成本，成本从低到高依次是：继承、买卖、赠与。如需与夫妻共有财产隔离，还需综合考虑多种因素，最好咨询专业人士。
最近，除了离婚纠纷，咨询婚姻期间家庭房产如何过户的客户也越来越多。这不，今天吴律师又交办了一个咨询案件：
小秦已经结婚多年，父亲老秦年事渐高，决定把自己名下一套自有已满五年产权且红本在手的房产赠与给女儿。这套房产坐落于深圳市福田区，虽然只是一套80多平米的三室一厅，大约430万元。因为这套房产是自己的唯一住房，老秦希望过户给小秦后自己仍然可以无忧居住，安享晚年。同时，由于小秦的老公是做生意的，为了保护小秦的利益，老秦还希望这套房产登记给女儿后只属于她的个人财产。
说完这些，老秦抛出了此行目的：
老秦：这套房我现在能够过户给女儿？该怎么过户？
律师最擅长的就是化繁为简，听完客户陈述，我们迅速开始了解决问题三步曲：
第一步，整理事情的几个关键点：
自用普通住房
购买已满五年且无贷款、红本在手
当事人为特定亲属关系（父母子女）
保障自己的居住权利
房产属于子女个人财产
选择最佳过户方案
第二步，对比分析不同过户方式的税费情况
叶：房产的过户方式有三种：买卖、赠与以及继承（含遗嘱继承及法定继承），不同的房产过户方式不仅需要缴纳的税（费）不同，而且会导致不同的法律后果。这里涉及的法律法规比较多，比如《中华人民共和国婚姻法》、财政部国家税务总局出台的相关税（费）通知等，不过您别担心，我们已经整理好不同转让方式税费情况分析表，让您一目了然。
不同房产过户方式税（费）情况分析表

综上，以上三种方式各需承担的房产登记过户税（费）如下：
买卖过户的税费总价格为43429元：
增值税0+（契税430万*1%=43000元）+个人所得税0+（房地产交易手续费86*4=344）+《不动产权证书》贴花5元+房屋登记费80元
赠与过户的税费总价格为129429元：
增值税0+（契税430万*3%=129000元）+个人所得税0+（房地产交易手续费86*4=344）+《不动产权证书》贴花5元+房屋登记费80元
继承过户的税费总价格为85元：
增值税0+契税0+个人所得税0+房地产交易手续费0+《不动产权证书》贴花5元+房屋登记费80元
可见，从交易成本来看，赠与的成本最高，买卖其次，继承最低，这与我们的日常生活经验可能就有出入了。
继承过户支出的成本最低，是因为继承房产没有增值税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。
值得注意的是，根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，受赠方再转让房产时，需缴纳20%个人所得税。如果后续还准备买卖房产，赠与方式反而会增加整体的交易成本。
从交易成本角度看，这套房产的转让方式应该首选继承，然后是买卖，再次是赠与。接下来再考虑如何区分夫妻共同财产。
第三步，考虑如何区分夫妻共同财产
叶：根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买或继承的房产，除特殊情况外，均属夫妻共同财产。
综合考虑，这套房产的最佳处理方式是遗嘱继承，这样对您的保护也是最稳妥的。您可以优先考虑做一份遗嘱公证或律师见证，具体方案我们可以为您设计。如果您希望尽快过户，可以约您女儿一起来商量操作方案。
律师提示：由于个案情况差异，不同的案件情况请咨询专业律师，勿简单对号入座。
附：
房产登记过户税（费）一览表

一、增值税（登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续）
1、自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；
2、个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税；
3、个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
4、个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。
二、个人所得税（个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。）
1、核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）
*深圳市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。
2、核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。
3、根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
三、契税
1、根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。
2、经济适用房的契税征收，按照深地税函〔2012〕191号文执行。
3、其他情况适用税率为3％。
四、房地产交易手续费
1、新建商品住房的房地产交易手续费按照2元/平方米收取，由转让方承担。
2、经济适用房、安居型商品房等保障性住房的房地产交易手续费减半收取，由转让方承担。
3、其他情况的房地产交易手续费按照4元/平方米收取，由交易双方各承担50%。
4、因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房交易手续费。
5、根据《财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税〔2014〕101号），对小微企业（含个体工商户）免征住房交易手续费。
五、登记费
1、住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书工本费。
2、房地产登记费应向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的房地产登记，向登记为房地产权利人的一方收取。