城镇户籍子女可以继承宅基地使用权，是否意味着城里人可以在乡下买地盖房？

最近有个消息很火，就是农村的宅基地使用权可以由非农村户口的继承人继承。听到这个消息后，网友们纷纷点赞国家此政策：
“叶落归根，传统文化”
“惠民政策暖人心”
“这真是好事，让落户城市的我们还能找到来时的路，也留下了回乡的退路，点赞”
“这个让老人愁闷的事情终于解决了”
………
对于这个利好的政策，在点赞的同时，网友们也充满着各种疑问，那么这件事情具体是怎么回事，对我们又会有什么样的影响呢？哪些人可以继承宅基地使用权？老家有一块宅基地，一直没有盖房子，宅基地使用权可以单独继承么？继承后的宅基地可以转让么？
今天就和大家一起聊聊城镇户籍的子女是否真的可以继承宅基地使用权？是不是意味着城里人也可以在乡下买地盖房了？在节目开始，我先给大家介绍一个案例。
【案情】
赵晓和王珂系夫妻，育有两个女儿，两人有一处在某村宅基地上建成的房屋。1998年赵晓的大女儿赵茹因上学户口迁出该村，户口性质转为非农业户口。
2000年赵晓一户3人（赵晓、王珂及其小女儿赵洁）分得1.5亩耕地，姐姐赵茹没有分到耕地。2002年起赵茹在城市居住和生活。2008年5月赵晓去世，王珂与其小女儿赵洁继续在该村生活。2012年12月赵茹将户口迁至辽宁省沈阳市。2014年3月赵茹诉至法院要求继承该处房屋，并办理房屋所有权证书。
【裁判结果】法院认为赵茹作为非集体经济组织成员不能继承农村宅基地上的房屋。
【裁判理由】允许非集体经济组织成员继承，拥有宅基地，就与土地管理法的规定相悖；而且宅基地是村民按户申请使用，宅基地使用权属于村民户内家庭成员共同共有，户内某个家庭成员死亡，并不必然导致户的消灭，宅基地使用权仍然是家庭共有财产而非被继承人的个人财产；最后宅基地是具有人身依附性，只有集体经济组织成员身份才能取得。
很显然，按照传统的观点，法院的判决无疑是正确的，但是现在有这个通知以后可能会有些变化，宅基地使用权可以继承，并且是由非农业户口的继承人继承。
通知的具体规定的内容是什么？
自然资源部、城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，近日对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复（（以下简称“答复”））。就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：

关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。
《不动产登记操作规范（试行）》明确规定
非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
01 分析具体法律问题
敲黑板，画重点，这里面有几个关键的点。
一、继承的是宅基地的使用权而非宅基地所有权
宅基地是给在本农村集体经济组织中生活的农业人口提供居住空间的这么一个性质的土地供应。农村宅基地所有权、宅基地使用权相分离，宅基地所有权属于村集体，宅基地使用权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。因此继承的是宅基地的使用权，而非宅基地所有权。
二、宅基地使用权不能单独作为遗产继承
答复明确规定，农村宅基地不能被单独继承，其背后的原因是什么呢?
《继承法》第三条的规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……”根据该条规定，能够作为遗产继承的必须是公民个人所有的合法财产。因此，宅基地使用权能否单独作为遗产继承的问题，实质上需要着重探讨的是宅基地使用权是否是可以作为继承法第三条规定的“个人合法财产”的问题。
在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：
① 宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。
② 宅基地使用权具有人身依附性。根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。
③ 宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。
综上，宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转，包括继承的问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。这也是为什么《土地管理法》规定村民一户只能拥有一处宅基地。
因此对于那些在农村有宅基地而没有建房的，或者房子已经年久失修的人来说，风险就比较大了，直接继承宅基地使用是不能得到法律支持的。
三、谁可以继承
答复中明确提到，是农民的宅基地的使用权，被城镇户籍的子女所继承。也就是说，如果你的爹妈是农民，并且在农村有宅基地，作为子女，你是可以依法继承。
那么问题来了，作为城镇户口的你，在依法继承了农村父母的宅基地使用权后，你自己的孩子是否有权继承该宅基地使用呢？
有观点认为，答复中明确规定，是农民的宅基地的使用权，被城镇户籍的子女所继承，将来自己的孩子因不符合特定身份，即自己是城镇户籍，孩子也是城镇户籍，而不能继承。
对此，我们持不同观点，只要符合继承法的规定的合法继承人，均能继承该宅基地使用权，只需要在在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。理由在于，房屋是继承法第三条规定的“个人合法财产”，根据房地一体原则，只要房屋被继承，那么房屋所占用的宅基地使用权就一并被继承了。
补充一个知识点，在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原则”，通俗的说就是“房随地走、地随房走”，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突。土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。
四、答复的出台不意味着城里人能下乡买地建房
实践中，农村房屋交易行为比比皆是。那么，究竟哪种交易行为能合法的取得宅基地使用权呢？
① 通过房屋买卖取得房屋所有权进而取得宅基地使用权。
根据我国《土地管理法》、《物权法》、《担保法》以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律法规的规定，在以农村房屋买卖的形式获得宅基地使用权这一继受取得过程中，唯有在同一集体经济组织成员内部转让交易房屋的行为，具有法律效力、受法律保护；其余的农村房屋买卖行为，因违反我国现行法律的强制性规定而归于无效，买受人的利益不受法律保护。
且从我国《合同法》规定而言，无效合同系自始无效、当然无效，无论经过了多长时间、是否履行以及双方当事人如何约定，均因违背法律禁止性规定而不产生任何法律效力。
② 通过赠与或遗赠房屋所有权进而取得宅基地使用权。
该种宅基地使用权取得模式与通过房屋买卖取得房屋所有权进而取得宅基地使用权大同小异。在此不再赘述。需要强调的是，只有被赠与人或接受遗赠人与原权利人系同一集体经济组织成员，该种继受取得宅基地使用权的法律行为才具有法律效力、受法律保护。
在此需要指出的是，法定继承人无论是否为同一集体经济组织成员均能继承房屋所有权进而取得宅基地使用权，这一论述的出发点在于保障因血缘关系而自然形成的近亲属之间能确保相互继承各自遗产从而有效保护私权，而根据我国《继承法》相关规定，遗赠的对象必须是除法定继承人之外的人，故该种情形下接受遗赠一方必须为同一集体经济组织成员方，宅基地使用权继受取得才能得到法律保障。
③ 通过租赁取得房屋承租权进而取得宅基地使用权。
该种模式的宅基地使用权继受取得方式，与上述所阐释的相应法律效力基本一致。在此不再赘述。需要引起注意的是，根据我国《土地管理法》的规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，故此，原农村房屋所有权人若将住房向他人（接受方无论是否系同一集体经济组织成员）出卖或出租的，均无权再申请宅基地。
五、宅基地使用权可以被继承的原因
① 宅基地使用权随房屋所有权一并继承的依据是“房地一体”主义原则。
我国《物权法》、《土地管理法》等法律虽然明确禁止城镇居民购置宅基地，但对宅基地使用权加以继承并未予以禁止。
继承人继承遗产所有权后就有对其进行占有、使用、收益、处分的权利，假设继承人继承房屋后，项下的宅基地使用权无权继承，势必造成继承人继承权利被“架空”，在保护私权不受公权力侵害已经逐渐成为学术界和实务界共识的当下，此种理念必然避免不了被抛弃的命运。
② 根据我国《继承法》第三条之规定，遗产范围包括了被继承人生前遗留的房屋等不动产，且没有区分城市或农村的房屋，亦没有对继承人身份资格以及是否已经拥有房屋（宅基地）进行限制性区分。在此情形下，因房屋所有权继承进而继承项下的宅基地使用权就是题中之意。
否则，如果限制非同一集体经济组成成员的继承人继承房屋项下的宅基地使用权的话，势必造成房地人为分离的局面，致使本应合法继承的房屋因不具有宅基地使用权而成为类似“小产权房”性质的非法建筑，这于继承人继承权的合法保护形成严重冲突。
③ 宅基地“一户一宅”原则在类似因房屋所有权继承取得进而取得宅基地使用权这种原始取得方式中不宜适用。初始申请宅基地适用“一户一宅”政策，但不影响通过继承取得房屋进而取得宅基地使用权，在该种原始取得模式下，一户可能拥有一处以上的宅基地使用权；现实中农村村民一户拥有一处以上宅基地的情形亦不在少数，故“一户一宅”政策仅在初始申请宅基地有效。
02 海涵律师建议
那么接下来我们来聊聊新政策出台以后，我们可以怎么办呢？吴律师结合海涵律师事务所争议解决中心办理的数千宗案件的经验给大家几个建议，希望能够帮助：
第一，及时的进行确权登记备案
回复指出《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
这也意味着继承宅基地使用权的前提条件是该宅基地已经经过合法的确权登记，因此，需要及时的办理相关的确权登记，为将来继承做好程序上的铺垫。
第二，满足自建房要求的及时建房
具有同一集体经济组织成员资格的村民通过申请获批后取得宅基地使用权，这种取得模式与权利人的身份紧密相连，非集体经济组织成员无权申请宅基地，故我国《土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则特指农民通过申请取得宅基地这种初始取得仅限于“一户一宅”，并且宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
在该原始取得模式下，如果申请人取得的宅基地符合相关规定，那么通过在该宅基地范畴内建造房屋即取得了农村房屋所有权和宅基地使用权（二者“合二为一”，共同保障农民集体经济组织成员的基本生存权和居住权）。
因此，对于户籍仍然在村集体的，或者父母户籍在村集体的，建议及时的申请宅基地并及时建房。
第三，对旧的自建房及时修缮
农村的宅基地是“房在地在”的。所以，有继承农村宅基地的朋友们对于旧的自建房，如果没有重建的想法的话，就需要及时的修缮，保证地面房子的安好。只有正常的房子（非危房）才能和宅基地绑定。定期的维护和修缮农村旧房子，投入的资金不会很大，也能保留农村的自建房和宅基地，可谓是一举两得的事情。
相关法规 丨 Regulations
1.《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
2.《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。