返水案件屡屡败诉，物业公司如何破局？

返水案件指小区排水管道堵塞，导致污水倒灌，最终造成业主家中财产受损的案件。此类案件几乎每个小区都有会发生，物业公司往往成为被告，且败诉风险极高。笔者结合此类办理此类案件经验，谈谈物业公司如何更妥当处理类似纠纷。
01 返水案件中涉及的法律关系
返水案件往往存在侵权和物业合同两种法律关系。
因业主对污水管道使用不当造成的返水，业主向具体实施侵害行为的业主主张权利，属于侵权纠纷诉讼。
因物业公司未履行物业管理相关法律规定或物业合同约定的定期疏通义务，造成污水管堵塞返水，向物业公司主张索赔的，属于物业合同纠纷诉讼。
不同的案由，也决定了法院审理上举证规则的不同。侵权纠纷诉讼中，受损失业主需要对被告存在过错、侵权行为、因果关系、损害后果等进行举证；而物业合同纠纷中，则需要由物业公司举证自身尽到了合同义务，这明显对物业公司不利。
02 物业公司在案由的确定上没有任何话语权
按照法律规定，当存在侵权关系和合同关系竞合的时候，原告具有选择权，可以选择以侵权关系提起诉讼，也可以选择以物业合同纠纷提起诉讼。
如果原告未加以区分，把物业公司和可能造成污水管堵塞的其他主体一并起诉，部分法官甚至会直接帮业主调整案由，物业公司往往只能被动应诉。
以笔者办理过的两个案件为例：
案件1
在鉴定已经查明污水管堵塞是由于业主使用不当造成的（建筑垃圾堵塞管道）情况下，因原告以物业合同纠纷起诉，法院认为本案为物业纠纷，物业公司不能据此免责，最终仍判决物业公司承担100%责任。

案件2
原告以侵权关系提起诉讼，但未提供充分的侵权关系证据支撑，法官直接将案由改为物业合同纠纷。

上述两个案例充分说明，物业公司在此类案件案由的确定上，基本没有任何话语权，只能被动选择接受按照物业合同纠纷来审查，这侧面加大了物业公司在此类案件的举证责任。
03 按照合同纠纷审理，赋加给物业公司的举证责任过重
按照物业合同纠纷审理返水案件，审理核心往往是物业公司是否尽到法定或合同约定管道疏通的义务。
实践中，管道疏通属于专业事项，物业公司往往将此工作外包给专业疏通公司，但对第三方公司具体疏通情况、疏通效果等没有及时固定证据，造成难以举证。
甚至有些物业公司即使提供部分履行合同义务的证据，原告或者法院均可能认为物业公司只是进行“形式疏通”，未进行“实质性疏通”。
还是以笔者办理过的两个案例为例：
案件1
在案证据无法证明物业公司进行了管理维护，法院判决物业公司承担赔偿责任。

案件2
污水管发生堵塞，如果物业公司及时清理，就能避免，说明物业公司未尽到实质性疏通，法院判决物业公司承担赔偿责任。

笔者个人认为，实践中很多建筑垃圾、生活垃圾的堵塞，物业公司其实很难预见到，要做到及时清理。确保不堵塞，存在极大难度。要求物业公司自证尽到“实质性疏通”，未免有些强人所难。
04 返水案件司法审查建议
目前笔者办理此类案件的感受是，返水案件的司法审查，存在一定的不合理性，且较为粗糙。
结合上述讲到的案由的确定和举证责任分配的问题，笔者由如下两点思考建议：
1、法院应引导业主理性维权
在有明确证据证明是其他业主对污水管道使用不当造成的情况下，法院在初步审查物业公司履约的情况下，应引导业主以侵权关系为由主张权利；
当然有人会说，物业公司承担责任后，可以依法向其他业主追偿，先不提由此产生额外的诉讼成本损失，业主对物业公司而言都是客户，从商业的角度，物业公司往往宁愿吃哑巴亏，也不愿意起诉业主。
2、法院应合理确定物业公司的义务和举证责任
事实上，物业公司能做的就是按照合同约定定期对相应管道进行疏通，并无法100%确保污水管道永远不堵塞，这实际上超出了履行合同的预期。
因此，法院审查返水案件时，应审查堵塞的管道是否属于物业管理范围和堵塞的具体原因。
如果堵塞是由于正常使用情况下淤泥、污垢堆积，或曾经多次堵塞，物业公司未及时维护和疏通进而造成堵塞，物业公司应实事求是，承担相应责任。
如果是由于异常原因的堵塞，例如建筑垃圾、生活垃圾等，是其他业主使用不当造成的，物业公司已经尽到了合同约定义务，仍不可预见、无法避免管道异常原因堵塞，则属于超出物业公司履行合同预见范围之外，不应由物业公司承担责任。
05 物业公司的破局思路
笔者认为，从现行法律规定和司法实践来看，物业公司在返水案件中要完全免责难度很大，但仍可积极采取措施避免造成自身损失。
对此笔者有如下建议：
物业公司在签订物业服务合同时，应对共用管道、专用管道等进行区分，明确职责范围，并依约及时履行定期维护、清理的义务。
不仅要履行合同义务，还应注意保留履行过程的证据材料，例如拍照、视频取证，如委托第三方公司进行定期疏通，委托合同、发票、付款凭证、疏通验收材料等，应一并做好证据固定和留档。
在返水事件发生后，及时协助业主进行清理，避免损失扩大，并及时查清返水的原因，固定相关证据，引导业主理性维权。
及时聘请专业律师团队介入处理，协助和指导项目工作人员搜集相关证据、沟通谈判等。