股权转让中土地使用权的法律风险与买受人审慎义务

一、案例索引
本文将会对成都金阳实业集团有限公司、罗鸣开股权转让纠纷【（2018）川01民终2807号】进行分析，探讨股权转让交易中买受人的审慎义务以及买受人能否以股权中包含的土地使用权存在瑕疵为由要求解除股权转让合同或主张违约责任。
二、裁判要旨
买受人有义务对目标公司的财产进行审慎审查，并应对转让方披露的情况进行核实。转让方已通过审计或评估报告提示风险，并移交土地证资料，对土地面积、土地性质及土地被当地政府暂借作停车场使用的现状进行了披露。买受人知晓并接收，其无权再主张转让方未履行全面披露义务及隐瞒资产重大交易瑕疵，并要求解除合同或要求承担违约责任。
三、基本案情
2013年12月，张江公司在西南联合产权交易所发布《产权转让网络竞价事实方案》，载明标的名称为和鑫酒店公司100%股权，转让方为张江公司，在特别提示及说明中载明：一、重大债权债务：详见立信会计师事务所出具的信会师报字【2013】第123379号审计报告书。二、审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及产权转让的提示提醒等内容：详见上海财瑞资产评估有限公司出具的沪财瑞评报【2013】1202号评估报告书及立信会计师事务所出具的信会师报字【2013】第123379号审计报告书，其中评估报告书载明公司主要资产状况中记载存货为案涉土地，主要经营情况中记载和鑫酒店公司目前投资开发的项目为案涉土地项目，记载了用地性质，已取得权证，交地时间，并载明目前尚未有详细的建设规划，被当地政府暂借作停车场使用等。
2013年12月6日，张江公司作为转让方（甲方），与金阳公司、罗鸣开作为受让方（乙方），签订《产权交易合同（股权类）》，由甲方出让和鑫酒店公司100%股权给乙方。甲方承诺对本合同项下的产权交易标的拥有合法、有效和完整的处分权，没有隐匿资产或债务的情况，且不存在故意隐瞒对本合同构成重大不利影响的任何情况。
受让方接收股权及有关资料后主张张江公司在股权转让过程中主张移交转让方未如实披露土地面积缩水、土地暂时被占用的情况，认为转让方的不完全披露对目标公司及其产权价值产生了重大不利影响，并因此要求转让方承担违约责任。
四、法院观点
1、本案系股权转让合同，张江公司转让的是股权而非土地使用权，在签订股权转让协议时，双方均认可合同成立和产权转让的前提条件均已满足。金阳公司、罗鸣开主张标的公司存在土地资产面积缩水和关停车场等的历史遗留问题，是标的公司经营过程中的问题，与股权转让本身无关。土地实际使用面积与土地权证记载面积是否一致、土地是否被他人占用等问题，不属本案审理范围，本案不作认定处理。
2、审计报告和评估报告的内容和案涉土地现状已进行详细充分说明，且双方当事人未对案涉土地作出明确约定，也未对案涉土地的交付标准、实际应交付土地面积、违约行为等作出约定，金阳公司、罗鸣开在参与案涉股权交易过程中，亦应对标的公司的状况负有审慎的注意义务，故金阳公司、罗鸣开主张张江公司隐瞒资产重大交易瑕疵，法院不予支持。
五、类案参考
参考案例①北京东方龙济投资发展有限公司与深圳市龙岗区投资控股集团有限公司股权转让纠纷
二审民事判决书裁判要旨：
签订《股权转让协议书》时，东方龙济公司已知悉红X湾公司名下土地存在闲置问题，且双方未就土地闲置问题影响股权转让款作出明确约定，故东方龙济公司主张因龙岗投资公司未如实披露红X湾公司土地闲置问题，误导其对红X湾公司股权价值的判断，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
法院认为：
东方龙济公司上诉认为龙岗投资公司在双方签订《股权转让协议书》前未向东方龙济公司披露红X湾公司名下土地被闲置调查之重要事实，严重误导东方龙济公司对红X湾公司股权价值的判断。本院认为东方龙济公司的该上诉理由不能成立，具体理由如下：首先，惠东县国土资源局对红X湾公司名下土地开展闲置调查的时间与深圳联合产权交易所发出红螺湾公司股权转让信息公告的时间均系2013年2月28日，从时间点分析，本院认为龙岗投资公司作为股权转让方不存在隐瞒红X湾公司土地被闲置调查之主观故意。另一方面，从东方龙济公司二审庭审时的陈述可以证实，东方龙济公司已于2013年5月31日，即其与龙岗投资公司、深圳联合产权交易所签订《红X湾公司股权状5.31三方会议备忘录》之时已知悉红X湾公司名下土地被闲置调查之事实。因此，本院有合理理由相信东方龙济公司于2013年6月27日签订《股权转让协议书》时对红X湾公司名下土地被闲置调查之事实是充分了解的。其次，本案中东方龙济公司与龙岗投资公司之间成立的系股权转让合同关系，交易的标的为红X湾公司的股权，而非红X湾公司的土地使用权。关于红X湾公司的股权转让价格，《股权转让协议书》中双方均同意以深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司所出具的《资产评估报告书》为准，故龙岗投资公司有权要求东方龙济公司按照协议书约定的价格履行支付义务。
参考案例②浙江银晨集团有限公司与慈吉控股集团有限公司股权转让纠纷
二审民事判决书裁判要旨：
股权转让合同中无证土地并不必然影响合同效力或者导致合同无法履行。
法院认为：
（1）6亩讼争土地在内的双方交易属于股权转让法律关系，并非土地使用权转让。（2）银晨公司认为慈吉公司对讼争的6亩土地并未取得国有土地使用权证，无权转让给银晨公司，主张涉及讼争6亩土地的有关协议条款无效，但《变更（补充）协议》中并未明确要求讼争6亩土地必须取得国有土地使用权证，也没有明确作为小区内的用地使用，而只是对该6亩土地拟作绿化用地的用途作了约定，并对若不能实现利用目的，银晨公司返还该部分土地，慈吉公司退还该部分款项作了约定，该条款内容系整个股权交易价款的有机组成部分，不存在无效情形。
六、启示及评析
1、产权交易合同（股权类）一般须经资产评估机构的评估并报国有资产管理部门核准，一般附带审计报告和评估报告。上述文件披露的信息视为转让方已初步履行了披露义务，此时买受人应对上述文件内容进行合理审查并明确提出疑点，否则视为买受人已知悉文件提示的风险后仍接受交易。
2、股权转让合同不同于资产转让合同。即使以股权转让为名收购土地，买受人应单独对土地有无办证、实际面积、使用情况及违约情形进行特别约定或强调土地作为股权构成计价的部分。否则，股权转让后，买受人以股权中的土地面积不符、无证或者使用存在障碍为由主张转让方未履行披露义务从而主张转让方承担违约责任，难以得到法院支持。