银保监会关于房地产信托前融的最新监管调控

2019年上半年，房地产信托募集资金高达3634.39亿元。为进一步去地产企业的融资杠杆，银保监会在2019年年中密集推出了多项监管调控。
一、“23号文”发布
银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”），强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。
二、银保监会窗口指导
地产信托业务迎来一轮最严监管调控，最大影响的是地产信托业务融资规模。银保监窗口指导10家以上的信托公司，各家公司收到的监管要求并不太相同，部分被要求控制地产信托业务规模，部分被要求三季末地产信托业务规模不得超过二季末，最严重的为被要求全面暂停地产信托业务。
三、地产信托融资“二级资质”认定标准重大变化
根据银保监会最新监管精神，监管层面仅同意符合满足房地产开发二级资质的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）：
1、项目公司本身具有房地产开发二级及以上资质；
2、项目公司本身不具有二级资质，但其直接控股股东（须持有超过项目公司50%的股权）具有房地产开发二级及以上资质。
项目公司不具备二级资质，由于拿地、合资等原因导致股权在集团下属2级以上且无法进行股权变更的，融资将变得愈发困难。二级资质的认定标准更为严格，此后房地产企业的股权结构如果考虑项目公司融资需要，将会更加扁平化。
备注：按照此前监管要求，项目公司不具备房地产开发二级资质，可以允许向上穿透至控股股东，部分地区允许同一实际控制人下兄弟公司在签署委托管理协议的情况下，也可以穿透至兄弟企业的二级资质。