开发商为什么迟迟办不下来产权证？

【事件回放】
业主以2万元左右每平方米价格购买雁塔文化新天地面积不等的商铺，并返租给开发商指定的物业公司，该商铺五证齐全且按期交房。按照业主与开发商签订的购房合同，开发商应当在2009年5月之前将完整的资料递交到房屋登记机关办理产权证。但时隔3年多，产权证迟迟办不了来。业主们的疑问在于，为什么购买了五证齐全的房子且经过网上备案，还是办不下来房产证？业主们该如何维护自己的权利？
【事件分析】
业主在购买房屋之前，经常在媒体或各种途径看到有关劝诫，就是一定要购买五证齐全的房子，似乎有了五证就相当于进了保险箱万事大吉。小产权房和五证不齐的房子办不了产权证，大家都能理解，但五证齐全却办不下来，业主们百思不得其解。在网上粗略地搜索了一下，包括西安在内的全国各地，具备五证而长期办理不了产权证书的楼盘很多，有的拖延时间长达五年甚至十年。笔者以国家有关法律法规及规范性文件的规定为依据结合实践，就此问题做一些分析。
【评析】
按照《房屋登记办法》规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告和其他必要材料；国有土地范围内房屋所有权登记，在30个工作日内予以登记或做出不予登记的决定。显然，只要开发商将上述文件递交给房屋登记机构，那么依法在30个工作日内就可以办理初始登记。
办理产权证的问题焦点就集中在开发商是否能够提交完整的材料，为什么不能提供完整的材料。从实践角度来看，在五证齐全的情形下，开发商无法提供的资料主要集中在：
一、无法提供建设工程符合规划的证明
2008年开始实施的《城乡规划法》规定，城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。显然，“建设工程符合规划的证明”可以证明申请登记的房屋不但已经取得了合法的建设批准许可，且竣工的房屋符合城乡规划的要求。但客观上来讲，很多开发商为了增加可供销售的面积而违反原始规划，超建筑红线、超容积率、建筑超高等是比较常见的违规现象，直接后果就是规划部门拒绝出具证明且要对开发商进行处罚。行政机关的处罚和可获得的巨大利益相比，有的开发商则利字当头，在接受处罚补办手续的过程中，购房合同中所约定的办证时间就被占用了，由此导致开发商无法在承诺的时间内办理完毕产权证。
二、无法提供房屋竣工的证明
《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。陕西省住房和城乡建设厅颁布的《住宅工程质量分户验收管理办法》规定，全省住宅工程质量实行分户验收，建设单位交付住宅时，应当将《住宅工程质量分户验收表（户内）》作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。分户验收表应当由建设单位、监理单位、施工单位、物业公司共同参加并将汇总表交建设工程质量监督机构备案，并取得房屋竣工的证明。在房屋建设过程中，经常发生建设方与施工方就工程结算问题发生纠纷，甚至进入诉讼或仲裁程序，进而房屋的整体竣工和分户竣工备案均无法进行，从而导致房屋交付的延期和产权证书办理的延期。
三、开发商挪用了此前代收的契税和公共维修基金
目前，西安市购房业主的房产证大部分是由开发商代办的。开发商一方面可以赚取代办手续费，另一方面可以通过拖延办理的手段，来挪用业主办理房产证需缴纳的物业维修基金等资金。开发商一般在交付房屋之时，要收取维修基金、登记费、交易费、测绘费及各种税费。如果开发商以种种理由拖延办理房产证，则可以将代收资金无偿挪用相当长一段时间。
另外，实践中还存在开发商迟延办证违约成本过低的因素。从比较通用的购房合同上我们可以看到，合同规定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并获得购房价款和已付房价款1%赔偿金；如果不退房，可获得已付房价款1%的违约金。从该条款的约定可以看出，如果开发商不考虑商业信誉，那么无论是拖延办证1年还是10年，依据合同能主张的仅仅是合同总价款1%的违约赔偿，按照西安市商品房的价格，也就是数千元而已。况且，很多业主出于种种顾虑，并不愿意通过法律途径来解决，从而使得开发商迟延办证的惩罚成本太低甚至可以忽略不计。
当然，导致开发商迟迟无法办理产权证书的原因还有很多，在此我们无法一一全部列举，但值得我们法律工作人员们深思的是，如何从法律角度来更有效的调整这一行为，避免让业主们手持合同徒唤奈何！