投资性房地产公允价值计量模式：根据税会差异规则，可以计提折旧摊销在企业所得税前扣除

已出租的房地产可以采用成本、公允价值两种计量模式，前者按照固定资产折旧摊销、在企业所得税前列支，对此企业与主管税务机关基本无争议。以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计形式上不计提折旧，形式上不满足税收政策规定“实际在财务会计处理上已确认的支出”，故而因未计提折旧而不得在企业所得税前扣除，此为税务机关的主流观点[1]。不过根据税会差异规则，在现行税法解释框架内，应该有不同的解释说法。
一、税会差异的税收规则：当税收行政法律法规存在不同规定的优先适用
税会差异是一个经济学术语，反映的是国家利益与企业利益之间的经济博弈关系，具体到适用层面，集中规定在税收征管法第20条、企业所得税法第21条“纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款”。
二、税会一致的情形下：纳税人可以放弃部分成本费用扣除——以纳税人多申报纳税为例
税会一致有两种形态，即税务与会计一致或税务无特别规定的，适用会计规定。以纳税人多申报纳税为例，虽然税务与会计规定一致，纳税人基于某些特定的原因，可以放弃部分成本费用，客观上多申报利润、多缴纳税款，比如纳税人故意不计提固定资产折旧摊销；虽然企业实际纳税金额与实际应缴税金存在差异，逻辑上也应该认定是会计一致情形的纳税人自我选择。
三、投资性房地产公允价值计量的税会规定：是差异形态、并非一致的形态，即税法规定用于出租的房地产按照固定资产折旧摊销
（一）根据会计制度规定处理情形，会计上未确认为支出：适用于税会一致的形态
比如，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定，“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额”，即适用前提条件是“企业依据财务会计制度规定”。
（二）投资性房地产的公允价值计量：是税会差异，即税法的规定按照固定资产折旧摊销处理，会计的确认计量不影响税法的特别规定
企业所得税法上，具体到用于出租的房地产是规定为固定资产，按照折旧摊销处理。因为税法规定的固定资产主要特征是“持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等”，至于“为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理”等不同用途[2]，并不影响固定资产的定性。
会计上，是根据房屋的用途区分，自用的作为固定资产确认与计量，而为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的，则作为投资性房地产确认与计量。
结语
用于出租的房地产，虽然会计上采用公允价值计量模式的无需计提折旧摊销，不过鉴于企业所得税法明确规定，用于出租的房地产按照固定资产处理，即按照折旧摊销税前列支，故而适用税会差异规则，即会计上采用公允价值计量模式的投资性房地产，在企业所得税申报中应计提折旧摊销扣除。
[1] 国家税务总局江苏省税务局网站 《公允价值计量的投资性房地产是否可在所得税税前扣除折旧？》
https://jiangsu.chinatax.gov.cn/art/2021/1/12/art16876921.html
[2] 《企业所得法实施条例》第五十七条规定“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等”