国有建设用地使用权出让合同纠纷判例解析之二 土地交付与出让金缴纳的裁判规则（中）

规则三、净地并非指宗地范围内无建筑物与构建物，如建筑物与构建物已完成拆迁安置、无权利障碍、可满足开发建设，即为净地，可按约定现状交地。
案例4：莆田首创置业有限公司与莆田市国土资源局及福建运通拍卖行有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
本案中，《拍卖公告》与《拍卖须知》中载明：“本次拍卖以拍卖地块公告日的现状进行拍卖，竞买人应自行现场踏勘拍卖地块，竞买人报名参加竞买即表示对拍卖会文件资料及拍卖地块现状无异议”。首创公司递交的《竞买申请书》表明其认真审阅了拍卖文件并实地踏勘了地块，对所有文件均无异议。首创公司竞得诉争地块，签署《成交确认书》与《出让合同》，首创公司缴纳了一半的出让金。此后，莆田国土局向首创公司发函，催缴剩余的出让金。首创公司向莆田国土局发函，称案涉地块有建筑物非净地，且有库区泄洪河道穿过，莆田国土局的拍卖行为违规，要求退还诉争地块，国土局退还已缴纳的出让金及其他费用，补偿各项损失。此后，莆田国土局向首创公司发出解除涉案合同通知。
最高院认为：案涉地块上的建筑物均已与相关人员签订《拆迁补偿安置协议》，并支付了补偿款，完成了完成拆迁安置工作。关于泄洪河道流经诉争地块的问题，最高院认为：……拍卖须知中载明，以拍卖地块公告日的现状进行拍卖，竟买人自行现场踏勘地块，莆田国土局将根据拍卖地块现状与竟得人办理拍卖地块移交手续。首创公司作为竟买人参加竞买，并在《竞买申请书》中表明，对涉案地块已经实地踏勘，其完全接受并愿意遵守拍卖出让文件的要求和规定，并对所有文件均无异议。……瑶湖溪流经涉案地块，首创公司对此明知且认可现状移交土地。据此，莆田国土局不存在欺诈、隐瞒土地现状的情形。
……满足开发建设、不存在权利障碍是净地所具备的基本条件。本案中，瑶湖溪在拍卖之前，莆田市政府即以［2013］91号《莆田市人民政府专题会议纪要》的形式对涉案地块五东侧的瑶湖溪改道处理为”溪流沿着荔园路绿化带通往溪白小学方向”，目的是为了避免地块五不被溪流一分为二。莆田市水利局于2013年6月26日向莆田市土地储备中心出具的《关于溪白区一至六地块防洪排涝意见的复函》，2015年1月22日出具的《关于PS拍-2014-01号地块防洪排涝的情况说明》均可以证明瑶湖溪已按照莆田市政府会议纪要的决定改道处理，原旧河道区域仍可以作为建设用地开发利用。据此，瑶湖溪虽流经涉案地块，但并未影响首创公司开发利用。
总之，净地并非指宗地范围内无建筑物与构建物。本案中，宗地范围内的建筑物已完成拆迁安置、河道已决定认改道，不会影响宗地开发利用，可按现状交地。
案例5：山西荣鑫美地房地产开发有限公司与清徐县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷
2014年9月，荣鑫美地公司与国土局签订《出让合同》，约定土地按现状交付。此后，国土局履行完案涉宗地征地程序，荣鑫美地公司实际占有该宗地，建起了围墙、售楼部，并进行部分开发、建设；但诉争土地上仍有住户、庄稼、树木。
国土局在土地出让公告中明确，“拍卖出让手续费按照晋价服字〔2013〕276号文件规定收取，规费、契税由竞得人依照有关规定另行交纳”。荣鑫美地公司未交相关税费及拍卖手续费，国土局因此未为荣鑫美地公司核发《建设用地批准书》和《土地使用权证书》。
最高院认为，《出让合同》约定按现状土地交付……原审时，国土局举证的案涉现场照片、项目展示图片表明荣鑫美地公司已经在案涉土地上进行部分开发、建设，该公司已经实际占有案涉土地。……任鹏、李月萍共同出具的两份报告、任鹏单独出具的证明一份，也能够表明荣鑫美地公司已经接受并占有案涉土地。因此，原审法院认定国土局已经依约交付了案涉土地，有事实依据。……荣鑫美地公司未依法、依约交纳规费、契税是导致其不能取得案涉国有建设用地使用权证的原因，与自然资源局无关。
……国土资源部国土资电发〔2007〕36号通知、国土资发〔2008〕86号通知、国土资发〔2010〕151号通知，上述通知性质上属于国务院部委的规范性文件或内部通知，与《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效之违反法律、行政法规的强制性规定在性质和法律后果上有所区别，不宜作为认定合同或合同条款无效的情形，……如案涉土地征收、补偿中确实存在相关违法行为，可由案涉土地原所有集体或村集体组织成员依法通过行政复议、行政诉讼等方式予以解决。
最高院法官认为：土地交付与是否为受让人办理使用权证无关。案涉土地征收、补偿中是否存在违法行为不属出让合同纠纷的审理范围，受让方不得以此为由主张合同或合同条款无效；另外，国务院部委的规范性文件或内部通知的规定也不能作为判断出让合同效力的依据。最主要的是，法官认为，只要完成了征地手续，且受让人实际占有、开发的，即可认定双方已按土地现状交付。
案例4和案例5讲的是同一个问题：净地并非指宗地范围内无建筑物与构建物。当宗地范围内的建筑物、构建物完成了拆迁安置，不影响宗地开发利用，该宗土地即为净地，可按现状交付。
梳理上文中的法规、规章与判例会发现，“交付净地”是出让方的基本合同义务。“净地”与“毛地”是一组对立的概念，“现状交付”与“净地交付”、“毛地交付”则是交叉关系；当土地现状为净地时，“现状交付”的约定就有效，当土地现状为毛地时，“现状交付”的约定就无效。
规则四、交付土地的小部分不是“净地”时，如果该小部分影响合同目的实现，则认为不符合交付条件，出让方构成根本性违约，受让方可以解除合同；如果该小部分不影响合同目的实现，则认定交付有瑕疵，出让方承担权利瑕疵担保责任，不承担迟延交付责任，受让方无权解除合同。
案例6：怀宁县兴安房地产开发有限公司与潜山县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
兴安公司拍得案涉27724.9平方米土地使用权，并与国土局签订了《出让合同》，约定按土地现状交付。办理交付手续时，兴安公司发现垃圾中转站建筑物占用了该宗地面积，遂拒签《交付土地确认书》，并要求国土局解决此事。双方未达成一致意见，形成纠纷。经一审法院测量，该垃圾中转站房屋面积244.8平方米，占用案涉宗地面积19.34平方米。
安徽高院认为：垃圾中转站只占宗地总面积的0.07%，并不影响宗地的开发建设。国土局将垃圾中转站的部分面积计入出让宗地的面积，应认定其履行合同义务存在瑕疵，应当承担与该违约行为相应的民事责任。兴安公司可以要求国土局承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；国土局在诉讼中已明确表示，短少的土地面积可以用周边相邻地块补齐，也可退还相应地价款。国土局的违约行为尚不构成合同解除的条件。
最高院认为，国土局未能提供“净地”，构成根本违约，受让方有权解除合同。理由如下：
首先，潜山县国土局未能提供符合合同约定的净地。……国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。……由于潜山县国土局拟交付土地上建有垃圾中转站，因此，出让宗地本身就不符合净地出让的条件，潜山县国土局未能提供符合合同约定的净地，构成了对合同义务和法定义务的违反。
其次，……尽管拟交付土地中垃圾中转站建筑物占用面积仅为19.43平方米，但根据《城市环境卫生设施规划规范GB50337-2003》有关生活垃圾转运站设置标准，具有生活废弃物专业、处理及处置功能的较大规模的环境卫生设施，生活垃圾转运站转运量小于50吨、用地面积在200—1000平方米的（该垃圾中转站即符合上述情形），与相邻建筑距离大于等于8米，绿化带大于等于3米（垃圾中转站规划红线图载明：垃圾中转站和公厕建筑物周边应留有5米宽绿化带）。按照上述规定，潜山县国土局在出让土地、确定出让宗地平面界址时，应当对已建成的垃圾中转站进行合理避让，而非如原审判决所认定的应由作为受让方的兴安公司进行合理避让。这是因为：一是确定出让宗地四至界址的主体是土地出让方而不是受让方；二是作为出让土地用于商业开发，竞买人所欲取得的地块应当是净地的全部面积，而不应包括还需要避让的面积，这也与其交付的价款相对应；三是如果确需受让方合理避让，则应当在出让土地之前作出明确说明。就本案而言，潜山县国土局显然并未采取如此措施。按照垃圾中转站规划红线图、涉案宗地界线与实际现状套合图，垃圾中转站实际占用土地除去建筑物本身占用面积外，还包括按强制技术规范要求占用的面积【（25.1米+5米）×8米+26.99米×8米+8米×3米=480.72平方米，扣除1365号垃圾站空隙地89.82平方米（即480.72-89.82=390.90平方米）】，因此，垃圾中转站占用涉案宗地面积为410.24平方米（19.34+390.90）。垃圾中转站涉及出让宗地面积及权属问题，必然导致兴安公司无法进行统一规划设计，无法办理对出让宗地进行开发建设必需的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，对该土地进行开发建设产生不利影响。……
再次，潜山县国土局未能采取积极措施消除影响合同继续履行的不利因素。……
最后，潜山县国土局的行为导致兴安公司合同目的无法实现。土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，严格按照合同约定的条件向受让人交付土地是出让人的一项主要合同义务。由于垃圾中转站的特殊作用和性质，极有可能产生污染和不利影响，其存在会影响整个出让地的整体美感，也难以与一个环境优美、干净整洁的住宅用地相协调，甚至对该出让地的规划都难以进行。因此，案涉垃圾中转站的存在，极大降低了该出让地的品质，使得潜在购房者额外负有因相邻关系而受损害之虞，极有可能导致兴安公司失去对宗地开发建设的商业价值。……所以，出让方构成根本违约。
最高院进一步认为，兴安公司即拥有约定解除权，又拥有法定解除权。首先，《出让合同》规定“……出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。”国土局未在约定时间内提供符合合同约定的土地，所以，兴安公司有权依据《出让合同》的规定行使约定解除权。其次，根据《合同法》第九十四条的规定，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条的规定，兴安公司拥有法定解除权。
最高院认为，净地交付是合同约定义务，也是法定义务，更是出让方的主要义务。垃圾站占地虽小，但由于其特殊作用和性质，极大降低了该出让地的品质，极有可能使宗地开发建设丧失商业价值，所以，垃圾站的存在构成了出让方的根本违约，出让合同应予解除。
案例7：宁德泰和房地产股份有限公司与被申请人寿宁县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
2010年10月，国土局与泰和公司于签订《出让合同》和《补充协议》。合同约定国土局于2010年12月29日前将总面积为6224平方米的案涉宗地交付给泰和公司，交付方式为依现状土地条件。泰和公司缴清了全部出让金，国土局向泰和公司核发了国有土地使用权证。嗣后，泰和公司在案涉宗地上砌建了围墙，实现了对讼争土地的实际管领和支配。案涉宗地红线内包含的拆迁户123.86平方米的土地，直至2015年5月19日才完成征收。
宁德中院认为，国土局土地交付部分违约。
福建高院认为，根据本案土地使用权的产权登记和现实交付的实际情况，国土局已经履行合同义务。
最高院认为：《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”。据此，寿宁县国土局向泰和公司实际交付讼争土地时，并未依法涤除该土地上的他人权利，在其不能证明泰和公司对该权利瑕疵知道或应当知道的情况下，依法应当承担权利瑕疵担保责任。本案中，泰和公司一审中的诉讼请求为要求寿宁县国土局自2010年12月30日起、按照合同约定的每日1‰的计算标准向其支付延期交付土地的违约金，其请求权基础依法应当确定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。因本案中寿宁县国土局的瑕疵履行行为并不构成迟延交付，泰和公司以寿宁县国土局存在瑕疵履行的事实要求其承担迟延交付的责任，依法不应予以支持。……二审判决认定案涉项目迟迟不能动工的原因系山地平整、规划设计方案未能完成等原因导致，东部新区管理中心与邹旦清户迟延签订《征收土地协议书》并未影响泰和公司对出让宗地的开发利用。二审判决的这一认定，未能准确区分瑕疵履行行为和迟延交付行为，亦超出了本案的审理范围，但考虑到该认定符合本案的实际情况，且有利于减少当事人的讼累，节约司法资源，本院予以确认。
本案中，最高院将出让方交付宗地包含小部分“毛地”的情况认定为瑕疵履行，且瑕疵履行不构成迟延履行。言下之意就是瑕疵履行也是履行，包含有小块“毛地”的地块可以交付。但是，如果“毛地”使用权人向受让人主张权利，并因此影响出让合同目的实现，出让人即构成根本违约；如果“毛地”使用权人向受让人主张权利，仅造成受让人延迟实现出让合同目的，则出让人应构成迟延履行。瑕疵履行行为的最终定性以及瑕疵履行行为人的最终责任，有赖于“权利人”是否向买受人主张权利，以及主张权利是否影响买受人合同目的的实现，及在何种程度上影响合同目的实现。二审法院审查案东部新区管理中心与邹旦清户迟延签订《征收土地协议书》与案涉项目迟迟不能动工是否有因果关系，正是想查明，是否因“毛地”使用权人主张权利造成案涉项目迟迟不能动工。从这个角度看，二审法院的审理并未超出本案的审理范围。
检索判例，在国有建设用地使用权出让合同纠纷中援引《合同法》第一百五十条的案件极为少见，可能与瑕疵履行行为的性质尚有诸多变数有关。在借鉴该判例时应注意其限定条件，即受让方实际接收、有效占有，且未影响土地的开发利用。
规则五、“六通一平”并非净地交付的实质要件。实际交付时未按约定完成“六通一平”，属交付有瑕疵，受让方同意按现状接受的，则出让方不承担瑕疵交付之后的迟延交付违约责任。
案例8、四川亚天瑞和投资有限公司与成都市温江区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
亚天瑞和公司拍得案涉土地使用权，与国土局签订《成交确认书》及《出让合同》，合同约定交付土地时间为2013年7月20日，交付土地条件为：场地平整达到六通一平（通气、通水、通电、通路、通讯、排污通）。2013年11月12日，国土局按土地现状交地。此后，双方参与签署的《会议纪要》载明；经批准后双方签订补充合同，亚天瑞和公司按补充合同约定一次性缴清剩余土地出让金，期间不再产生滞纳金。亚天瑞和公司对拍卖地块沙石被盗采，不再追究并放弃追诉的权利。
国土局催缴剩余土地款。亚天瑞和公司则称，国土局并未按合同约定时间交付土地，且宗地未达到合同约定的“六通一平”的交付标准，导致受让人至今未实际接管该宗地，至使项目无法开展；国土局违约在先，亚天瑞和公司享有先履行抗辩权；要求退回土地，国土局双倍返还定金、退还土地出让金等费用，并支付违约金。
四川高院查明案涉宗地的拆迁工作已完成。高院认为：案涉宗地系无权属瑕疵的净地。《出让合同》未约定“六通一平”的具体标准，亚天瑞和公司未能证明“六通一平”应达到的技术指标及法律、法规依据。亚天瑞和公司制作的书证中称案涉宗地有出入道路，《退地申请》中称案涉宗地“道路不通、燃气不通”，但其并未举证证明其在接收土地后就此问题要求国土局进行整改；同时也未证明沙石被盗系国土局的责任，所以不能认定土地交付不和约定。国土局移交的土地存在瑕疵，但不影响亚天瑞和公司实际占有案涉宗地，不构成根本性违约，亚天瑞和公司无权单方解除合同。合同约定交地时间为2013年7月20日，国土局于2013年11月12日实际交付土地，故国土局延期交付土地的违约时间为116天。
最高院认为，2014年5月20日《会议纪要》载明：国土局愿意以不再追究亚天瑞和公司不按出让合同约定缴纳土地出让金所产生的滞纳金的责任为条件，与亚天瑞和公司签订补充协议，并要求“约定达成后，亚天瑞和公司对于拍卖地块沙石被盗采，未提交‘场平’土地所带来的经济损失问题，不再追究并放弃追诉的权利”，由此可以认定，国土局交付的涉案宗地确实存在瑕疵，未能达到合同约定的土地条件。国土局于2013年11月12日实际交付土地。同日形成的《交地单》载明按土地现状交地，故国土局延期交付土地的违约时间为2013年7月20日至2013年11月12日，共计116天。
《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质，容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”该条前三项的核心就是“在法律层面上无权属纠纷和其他障碍”，这是“净地”的实质要件，或称必要条件；后两项则不属于“净地”的必要条件。第（五项）所称的“具备动工开发所必需的其他基本条件”通常被理解为“六通一平”或“三通一平”。
本案中，法官并未展开论述，但是通过解读可以得出结论：“六通一平”并非净地交付的实质要件，允许当事人自由协商。如果当事人约定了“六通一平”，交付时未达到“六通一平”，造成交付逾期，国土局应承担违约责任。违约责任包括继续完成“六通一平”，承担逾期交付的违约金。受让方同意按现状交付，是对《出让合同》交付条件的变更。自交付之日起，国土局便不再承担逾期交付的违约责任。《民法通则》第一百一十五条规定“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”但受让方已放弃“场平”所涉及的经济损失，所以，两审法院只判了“瑕疵交付”之前的逾期履行违约金。
本案中对“六通”的评判不尽完美。四川高院认定“六通一平”没有具体标准，最高院并未涉及“六通”问题。实际上“六通一平”或“三通一平”是房地产行业约定俗成的交易习惯，无论按文义解释或是目的解释都能得出显而易见的结论。如果合同双方没有约定具体的、可以用准确的数字化指标来衡量的标准，最起码也应达到最低标准。或许在法官心目中“六通”不是“净地”的实质要件（或称必要条件），“六通”存在瑕疵不会构成根本性违约，只会带来费用的增加及工期的延误，这与开发收益相比常常可忽略不计。
规则六、合同约定“三通一平”是受让方的责任，但开通道路涉及政府职责时，政府不得免责。
案例9：陵水香泉国际旅游渡假中心有限公司诉海南省陵水黎族自治县人民政府无偿收回国有土地使用权案
1993年，香泉公司与国土局签订《出让合同》，约定香泉公司有偿受让案涉宗地使用权。香泉公司取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》，但规划职能部门没有提供该地的控制性详细规划。此外，该项目主要土地于1994年被修至陵水县的海南省东线高速公路所封闭，工程车辆无法到达。1994年，县政府向高速公路公司发函，要求在高速公路开设出口，但高速公路公司未答复。2005年10月31日，县政府向省交通厅打报告，要求在高速公路开设开口，省交通厅于2005年11月21日复函同意。
2005年8月8日，县政府决定收回宗地，香泉公司不服，遂形成行政诉讼。
海南高院认为：出让合同规定，由香泉公司承担诉争土地的“三通一平”责任。因此，县政府没有义务承担开发土地的道路修建责任。此外，县政府1993年出让本案诉争的土地，出让价格相对低廉，要求出让方承担可能远远超过土地价格的费用去为土地开发商完成“三通一平”的责任，既不合理又不可行，故诉争土地没有道路通行导致无法进行开发建设的责任不在县政府。……造成土地闲置二年以上责任在香泉公司……判决维持县政府作出的收回土地的《决定》。
最高院认为，双方签订出让合同时，高速公路尚未修至陵水县，香泉公司对高速公路可能导致的争议地块被封闭的情况难以预见，在此情况下要求其承担土地闲置两年的不利法律后果，明显有失公允。根据《出让合同》约定，“三通一平”的费用虽由香泉公司负担，但对高速公路开口这样涉及交通以及对公共设施变动的工程项目，必须获得主管部门审批后方可实施。在高速公路将争议地块封闭后，香泉公司曾通过县政府向有关部门反映这一问题，县政府作为合同一方，理应在其职权范围内协调有关方面，促成高速公路早日开口。故县政府提出“三通一平”系香泉公司的合同义务，其对道路修建不负有责任，香泉公司不能因高速公路未开口而免责的理由不能成立。
《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：……（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”开通道路显然是“具备动工开发所必需的其他基本条件”。所以，开通道路虽然不是政府的合同义务，却是政府的法定义务。所以，当出让合同约定“三通一平”或“六通一平”由受让方负责时，应对“负责”作限制性解释；解释为受让方对费用及提出申请负责，政府负有依法批准、按程序上报，以及与有关部门沟通协调的职责。
案例10：琪楠陵水贸易公司诉海南省国际旅游岛先行试验区管理委员会土地行政处罚及行政赔偿案
本案中的《出让合同》签订于1993年。当时的法律、法规及政策性规定未就出让土地“三通一平”等基础设施问题进行规定，案涉《出让合同》也未就此作出约定。本案一、二审及最高院再审审查期间均对案涉土地进行实地勘察。从现场情况来看，案涉土地现场道路不平整，车辆难以通行，没有完善的水电设施，存在相当数量的新老不一的坟冢，并有大量成林林木。
最高院认为，县政府出让案涉土地的目的是作为房地产开发和旅游项目，应当对出让的地块提供基本的开发利用条件。县政府作为土地出让合同的一方当事人，促成土地出让合同的履行是其基于当事人信赖原则应有的附随义务。而且作为对案涉土地具有统筹管理职责的地方一级人民政府，县政府理应在其职权范围内为土地受让方完成开工前的前期准备工作提供必要的帮助，做好促成开工建设的协调沟通和配套工作。导致案涉土地所在区域不具备动工开发必须的、适合建设施工作业通行的道路、给排水系统以及电力供应等问题，固然有琪楠陵水公司未积极主动开展相关工作的原因，但有些问题也是土地受让人无法通过自身努力予以解决的，需要政府及其职能部门提供。同时，案涉土地上有大量坟墓未迁移，还有当地村民栽种的林木未清理，也是造成琪楠陵水公司不能动工开发的原因之一。因此，琪楠陵水公司未动工开发建设，存在政府原因。县政府认为当时整个海南省出让土地的清理工作均由土地受让人完成，该府不具有对案涉土地的清理和配套工作的义务，案涉土地的“三通一平”系琪楠陵水公司的单方义务的理由，本院不予支持。
本案中，最高院认为，县政府作为土地出让方，应当对出让的地块提供基本的开发利用条件，这是出让合同的附随义务。土地开发建设前期准备工作中有些问题是土地受让人无法通过自身努力予以解决的，需要政府及其职能部门提供；而且，作为对案涉土地具有统筹管理职责的地方一级人民政府，县政府理应在其职权范围内为土地受让方完成开工前的前期准备工作提供必要的帮助，做好促成开工建设的协调沟通和配套工作。
确立合同出让方对于“三通一平”（或“六通一平”）的附随义务，有利于合同权利义务的均衡，有利于土地资源的利用，也符合《闲置土地处置办法》的立法目的。按照土地开发建设的实际情况，在土地交付后再完成“三通一平”（或“六通一平”），也不一定会影响开发建设进度，所以应允许当事人双方就此问题进行约定，不必在交付土地时一定完成“三通一平”（或“六通一平”）。