有权处分“变”无权处分，二手房买卖合同能否继续？

在二手房买卖中，卖房人的房产证上是其个人独有，购房者与其签订了《二手房买卖合同》后在即将办理过户时，突然被告知此交易房产是卖房人的夫妻共有房产，房屋共有权人以无权处分之名不同意卖房，此时善意买受人要求继续过户可否得到法院支持？
01
案例一
（2018）赣08民终2002号
2018年1月31日，刘某（买方）与陈某（卖方）在江南公司（居间方）签订了一份房地产居间买卖合同，约定买方通过居间方购买登记在卖方名下的B房产，转让成交价为人民币790000元，合同约定买方向卖方交购房定金人民币50000元，卖方提交房屋所有权证等相关资料的原件至江南公司处作为转让过户之用。
合同签订后，买方刘某向卖方陈某支付了定金50000元，并且买方刘某向卖方陈某支付了2018年5月至12月的物业费406元，卖方陈某向江南公司提交了房产证原件等相关资料，并向江南公司支付了交楼押金5000元。
2018年4月23日，江南公司短信通知卖方陈某，“我们这边已经安排好了，后天上午去办理产权过户，请你安排一下”， 卖方陈某回复“不去，我老公不同意卖”，4月25日再次短信联系卖方陈某，陈某回复“我的房子不卖了，该怎么赔就怎么赔”。
原来，该房产虽然登记在卖方陈某一人名下，但为陈某与狄某的夫妻共有房产，买方刘某遂向法院起诉要求陈某继续履行合同配合办理过户。
一审法院认为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。即使出售房屋确系夫妻共同财产，但因只登记在一方名下，买受人属于善意购买，应当依法保护买受人的合法权益。本案的涉案房产登记在被告陈某一人名下，签订合同时，被告陈某出具了房产证原件、《商品房买卖合同》、维修基金发票、契税证、住宅使用说明书、住宅质量保证书等原件交由居间方江南公司保管，原告有理由相信陈某是涉案房产唯一的所有权人，对涉案房产依法享有处分权。况且，原告作为合同相对方，并不具有审查被告陈某婚姻状况的法定权力。故原告要求继续履行合同，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。
二审法院认为根据物权公示原则，鸿基公司和刘某有理由相信陈某是涉案房屋的唯一所有权人，有权处分房产。而且，双方签订的合同中已约定甲方即陈某应“对出售的房屋享有完整产权，且应保证其他共有人的一致同意”，故陈某在签订合同时应当知晓其应保证其他共有人一致同意才能处分，合同相对方刘某也有理由相信即使存在其他共有人，陈某的处分行为也已经取得了其他共有人的一致同意。因此，刘某属于善意购买，判决继续履行合同，认定正确，处理妥当。
02
案例二
（2020）川06民终487号
原告钟某与被告宋某龙协商购买被告的A房产，价款100万。2019年7月，原告将100万的房款支付完毕。然而在2019年8月，被告宋某龙在协助原告钟某办理A房产过户手续时出现了障碍。原来A房产虽然系宋某龙于1997年向其母亲继承，该房产的所有土地使用权办理至宋某名下的时间为2000年并且房屋登记权利人也是宋某龙单独所有，但是其母亲去世时此房产的继承人还有宋某琼、宋某兴，宋某龙与第三人尹某2003年结婚，婚后在2006年，被告宋某龙与第三人尹某向宋某琼、宋某兴支付了房屋折价款，在2007年11月12日继承公证后办理了房屋所有权登记。故此房产应属于宋某龙与第三人尹某的夫妻共同财产，现尹某表示对买卖合同不知情不同意卖房，庭审时被告宋某龙也明确表示因第三人不同意出卖而不能履行合同，现原告要求继续履行合同，法院会怎么判呢？
一审法院认为该买卖合同是有效合同，现原告请求被告协助办理过户手续，被告明确表示因第三人不同意出卖而不能履行合同。第三人尹某也当庭表示是该财产是夫妻共同财产，对买卖合同也不知情，也不同意出卖。原告也无证据证明第三人尹某知道或应当知道有该买卖合同的事实。原告请求被告协助过户的是行为，按照法律规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，故，原告请求被告协助办理过户有法律上的障碍，故请求被告协助办理过户的诉讼请求，本院不予支持。
二审法院认为宋某龙与钟某、卢某就案涉房屋达成的房屋买卖协议有效，但根据区分原则，订立合同属于债权行为，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权登记。现因尹涛不同意出售案涉房屋，权属亦无法登记转移，继续履行合同存在现实的困难，故一审判决适用法律正确，应予维持。
笔者答疑
从以上两个案例可以看出，案例一的判决支持继续履约，而案例二的判决结果恰恰相反。可见该类案件的判决在司法实践中，存在着比较大的分歧。
第一种判决的观点认为，根据物权公示公信原则和不动产登记对抗原则，出卖人有权处分房产。夫妻共有房产如果并未按照物权法的规定将房产登记在夫妻双方名下，而是将房产登记在一方名下，应当认定为夫妻对共有财产的共同共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即尚不可对抗善意第三人。另外，在二手房买卖中，整个交易经过签约、网签、交接首付款、原银行抵押贷款解押、买受人申请银行贷款面签、等待贷款审批、交付房屋、过户交税等复杂的程序，从签约到过户有时需要很长的时间，买受人在取得登记所有权之前可能已经进行一系列的专用性投资，例如装修、买家具，甚至在该房屋注册公司并开始经营。所以，从一般人理解的公平正义出发，善意买受人也应当受到优先保护。
第二种判决的观点认为， “善意取得”须符合要件之一为“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，可见善意取得仅仅发生在房屋已经过户的情况下。 “善意取得”是“取得” 之后的法律概念，在过户之前，买卖双方只是一种合同之债关系，不能直接导致物权变动结果。一份有效的合同仍然因无权处分的事由无法履行，只能基于一份有效的合同追究对方的违约责任。
可见，在此类案件的判决中，善意买受人要求继续履行合同要求过户的请求不一定得到法院支持，而且笔者通过检索大量的案例发现，很多法院都是不支持继续过户。
笔者提醒
在现实生活中，有夫妻一方背着另一方卖房的情形，也有房屋的共有权人以无权处分作为工具，恶意侵害善意买受人权利的情形。尤其在房价上涨较快的阶段，签订买卖合同后房价继续上涨，出卖人反悔，以配偶出面主张无权处分的情况不胜枚举。虽然善意买受人可以主张返还购房款并赔偿损失，但是这些善意买受人中有的因此生病住院了，有的因此离婚或恋爱分手，还有的家中老人遭受折磨……即使善意买受人得到经济上的补偿，其家庭遭受的感情上、身体上的灾难由谁承受？
可见，二手房买房有风险，购房者需谨慎待之，应当尽到充分的谨慎注意义务。除了对房屋登记权属、实际使用等基本情况进行了解外，最好是对出卖人的婚姻状况、继承状况等都要进行相关的了解，签订买卖合同时要求房屋共有人对房屋买卖条款进行确认，约定卖方应“对出售的房屋享有完整产权，且应保证其他共有人的一致同意”。并且在合同中要明确约定违约责任，约定不应小于实际损失的违约责任，以比较高的违约成本来控制违约行为的发生。对于那种夫唱妇随，恶意毁约，以无权处分为由主张权利，名为维权、实为侵权的行为，也要搜集并保留证据，尽量争取法院对于继续履约的支持。
相关法条
1、《民法典》第三百一十一条 【善意取得】
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
2、《民法典》第三百零一条 【共有人对共有财产重大事项的表决权规则】
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
3、《民法典》第五百八十条 【非金钱债务的继续履行】
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要请求履行。
4、《民法典》第二百一十七条【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。