商事仲裁案代理策略之选择——以物业合同纠纷案为例

一、案情简介
北京某物业管理有限公司（简称“物业公司”）因与北京某置业公司（简称“置业公司”）签订的《商业物业管理委托服务合同》产生纠纷，
依照合同约定的仲裁条款，于2021年2月向北京仲裁委员会申请仲裁。
北京策略律师事务所付继文律师作为被申请人置业公司的委托代理人，负责办理此案件。
物业公司称：2020年8月其与置业公司签订《物业合同》，合同约定服务期限20年；同日，置业公司出具《承诺函》，同意免费为其提供不少于300平方米的物业管理用房并要求其吸纳置业公司原有的物业人员；之后，物业公司依照合同提供了物业管理服务；但2021年1月初，物业公司收到了置业公司方的《律师函》，要求其不得再提供任何物业服务。
物业公司遂提出仲裁请求：1. 置业公司按照《承诺函》的约定提供不少于300平方米的物业用房；2. 置业公司向物业公司支付首期物业管理服务酬金及滞纳金约40万元；3. 置业公司向物业公司支付2021年第一季度物业管理服务酬金及滞纳金约50万元；4. 置业公司承担本案的仲裁费、律师费。
二、案件分析
与以往代理的案件不同，此案仲裁请求并没有要求继续履行合同。物业公司提交的证据材料是一份《物业合同》、一张物业服务费发票（用以证明置业公司同意向其支付物业费）、若干张照片（用以证明其提供过物业服务）。代理律师根据专业经验判断，物业公司此举可能出于两方面因素考虑：一是由于证据不足因而作出“尝试”，试图以阶段性的胜利促使后续要求继续履约；二是不想花费更多的仲裁成本（如物业公司请求继续履行合同，仲裁收费标准将依据2020年的预期物业费用来计算）。
基于此，代理律师在与客户充分沟通分析案情、仔细整理和研读现有证据后，提交了答辩意见，并提出了请求裁决物业公司承担本案仲裁费用和置业公司律师费的仲裁反请求。
三、抗辩重点
代理律师在仲裁代理策略上重点以物业公司没有提供适格的服务来进行抗辩。尽管现行法律、法规对物业公司取消了资质要求，但是物业服务本身具有较强的专业性，要求物业公司造册有人员名单、保安资质、完善标准的工作记录、健全的管理规则等。而我方调取了置业公司监控录像，没有显示物业人员曾提供过服务。虽然物业公司提供了数张清扫地面整理垃圾的照片，但是这些照片形成日期无法确定，且明显有摆拍痕迹，因此完全无法证明其曾提供过物业服务。物业公司开具的发票也并不能证明置业公司已经同意支付管理酬金。庭审后，物业公司补交了三张保安证、几份工作人员手写的证明材料。对此，代理律师进行了保安资质的查询核对，并对单方出具的证明材料进行一一质证，最终仲裁庭并未采信补交证据。
经过研判，仲裁庭认为现有证据无法证明物业公司向置业公司提供了适格的物业服务，因此对于物业公司提出的所有仲裁请求不予支持，并且全部支持了全部反请求。
四、案件意义
本案的工作成果不仅仅是个案的胜利，我们以仲裁裁决的形式确定了物业公司未能提供适格的物业管理服务，这种否定性评价对整个合同履行来讲，都为客户争取到了优势地位。裁决履行完毕后，虽然物业公司向置业公司发送了要求继续履行合同的函件，置业公司据理力争，最终迫使物业公司放弃此合同的履行。
委托代理人付继文律师经过细致认真的工作，寻找到了案件突破口，并助推案件取得了理想的结果。最终不负委托人的信任，有力维护了委托人的合法权益。