破产程序中不动产租赁合同的处理规则

我国《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本条仅仅是对法院受理破产后，未履行完毕的合同做出的一般性规定，但未考虑诸如租赁合同、知识产权许可合同的特殊性而对管理人的合同解除权加以限制，故而使合同相对人的合法权益难以保障。
不加限制地赋予管理人选择履行权，不仅违反合同法规则，亦不利于维护市场交易的安全与稳定。基于不动产租赁合同与物权紧密相连的特殊性，对管理人的合同解除权加以限制，才能公平保障合同双方利益，维护市场交易秩序。那么，破产程序中对于不动产租赁合同相关问题都有哪些处理要点呢，本文为您解读~
一、待履行不动产租赁合同的处理方式
我国破产法指导原则有二：其一是实现破产财产最大化，破产企业财产价值最大化是我国破产立法的一项基本原则。企业发生破产原因进入破产程序后，对普通债权人来讲，其债权不可能完全实现，所以在破产清算中实现债务人财产价值最大化，既是最大限度的维护债权人的利益，在重整程序中，债务人财产价值最大化也是影响实现重整计划的重要因素。其二是平衡债务人、债权人及厉害关系人的利益。企业破产是一项庞杂的法律工程，不仅涉及的诉讼案件数量多、关系复杂，涉及的相关利益也不少：有债权人与债务人之间的“私益”，也有职工安置、税款缴纳等“公益”，各种利益均受法律平等保护，在破产程序中平衡各方利益，实现各方最大程度的共赢，是破产程序的最终目标。
现阶段我国暂无法律规定如何对不动产租赁合同相对人的合法权益进行保护，破产程序中因不动产租赁合同产生的纠纷，各地法院仍然是以支持管理人的选择为主，一般均允许管理人解除合同。而承租人只能按照《企业破产法》第五十三条之规定“管理人解除合同时对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，将因解除合同而遭受的改建、装修、预交租金等经济损失作为破产债权进行申报，但承租人预期利益等可得利益无法主张，不利于合同相对人的权益保护。
待履行不动产租赁合同一刀切的处理方式与我国破产法的指导原则相违背。
二、对待履行不动产租赁合同给予特殊保护的合理性
我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”，因此而赋予了承租权具有对抗第三人的效力，出租人将租赁物出售后，承租人有权要求新的所有权人继续履行租赁合同。
除了买卖不破租赁的规则，《合同法》第二百三十条还规定了承租人的优先购买权：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”，虽然优先购买权系基于租赁关系而派生的财产请求权，但却具有对抗出卖人和第三人的物权效力，若出卖人未通知承租人，损害承租人优先购买权的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。
为了保护承租人利益，维持租赁关系稳定，使承租人实现居住或经营等特定利益，法律在特定情况下对租赁权赋予物权性保护。现实中，租赁合同通常不是出租人的破产原因，在破产程序中，承租人继续占有、使用房屋亦不妨碍重整、和解、清算的进行。《企业破产法》给予管理人对租赁合同不加限制的解除权，违反了买卖不破租赁的规则和有限购买权的规定。因此，对破产程序中的待履行不动产租赁合同，不能简单适用破产法处理未到期合同的一般规定，而应对管理人的解除权加以限制，兼顾合同双方的合法利益，亦是实现破产财产价值最大化的应有之义。
三、对待履行不动产租赁合同处理规则的建议
租赁合同双方地位不同，破产程序中租赁合同的解除与否的后果亦有很大区别，因此应区分承租人破产与出租人破产的处理情形。
承租人进入破产程序后，往往无力继续履行合同，管理人可权衡利弊，选择继续履行或解除合同，此时出租人可对租赁物行使取回权并通过转租减轻损失，与此同时，出租人有权将解除合同带来的损失作为破产债权进行债权申报。
因我国法律对承租权的特殊保护以及出租合同一般不是企业破产原因的实际情况，在出租人破产时，管理人的解除权应受到限制。管理人有权主张解除合同，但合同是否解除应与承租人协商，协商不成的，可通过诉讼解决，由法院根据实际情况在公平考虑各方利益并保证破产财产价值最大化的前提下进行裁判。若合同继续履行，租赁物通过拍卖等方式出让后，原租赁合同对新的所有权人继续有效；若合同解除，承租人需返还租赁物并有权要求出租人返还预付租金及押金等费用，同时将已经发生的实际损失和可得利益损失等申报破产债权。