浅谈房地产项目转让的方式

房地产项目转让，是我国房地产开发企业获得国有土地使用权和房地产项目的方式之一，也是一些房地产开发企业从中获取收益的方式之一。笔者根据工作经验，对房地产项目转让方式进行了总结，大概有如下四种：
一、通过直接转让房地产开发项目实现项目转让
这是项目转让最直接、最明确的方式，具体操作方式为在房地产开发过程中，拥有土地的转让方通过与受让方直接签订房地产开发项目转让合同，约定转让方将其已拥有的房地产开发项目包括相应的各项权利（包括但不限于土地使用权）和义务转让给受让方，并办理土地使用权变更登记手续。
此方式的优势：（1）易达成协议。只要转让的项目符合房地产法关于土地使用权转让的条件，即可着手进行转让程序，而不用另行成立项目公司；（2）法律关系比较简单。相对于项目公司的股权转让，单纯的项目转让涉及当事人较少，法律关系比较简单。然而，因房地产开发项目转让后整个项目的权属主体发生变更，须重新办理项目的立项、用地、工程建设等有关审批程序，且需缴纳的税费种类较多，成本较高，如土地增值税、营业税及附加、所得税等。
但转让方采取此方式须符合项目土地已完成开发投资总额的25%。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”就土地出让金及土地一级开发费用是否属开发投资总额的问题，法院审判实践中的倾向性观点为土地费用及出让金不能计入开发投资总额中。因此，若采用此种方式进行项目转让须解决的法律障碍为项目土地的开发达到投资总额的25%，否则即便项目转让合同有效，但合同双方也无法办理土地使用权变更登记手续。
二、以公司股权重组的方式实现项目转让
以公司股权重组的方式实现项目转让是一种间接的项目转让方式，包括公司兼并或合并、公司分立、股权收购和增资扩股等形式。具体操作方式为：一是转让方以项目土地作为实物出资新设一个项目公司；二是与受让方签订股权转让协议，并办理股权转让登记手续。
此方式的优势：（1）手续简便。只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目；（2）税费相对较低。相比直接的项目转让，不用缴纳土地增值税和营业税及附加；（3）在一定程度上可以避开转让方必须实际投入全部开发投资总额的25%以上的限制。不足之处在于：需先成立一个项目公司，为此必须具有相当的注册资本金及符合设立有限公司的相关条件，并履行一定的设立手续，也需要一定的成本支出。
三、以商品房包销方式实现项目转让
以商品房包销方式实现项目转让是一种广义上的项目转让方式，即由开发商与销售商签订合作合同，开发商给予销售商十分优惠的房价后，由销售商承担全部房屋销售的风险，不论房屋销售情势如何，销售商都须按合同的约定分期、分批支付包销款，等于变相的支付项目转让款。
此方式的优势：（1）可以快速回笼资金，加快资金周转速度，转嫁市场风险；（2）不涉及股权转让和项目权属的变更，无需向土地行政管理部门、工商行政管理部门办理审批、变更登记手续。劣势：（1）“起诉以前还未取得商品房预售许可证”的，法院等具有司法裁判权力的机构有可能认定包销合同无效；（2）土地使用权人没有变化，开发商在享受权利的同时，也会承担相应的义务，并不能将此等义务或风险完全转移给包销商，仍然要承担大量的项目管理工作，不能完全脱身。
此外，如果在未达到房地产转让的法定条件前签署包销合同，则涉及“名为包销、实为转让”，存在“以合法形式掩盖非法目的”的法律风险。
四、以承包经营方式实现项目转让
承包经营项目转让方式，即发包方与承包方通过签订承包经营合同，约定由承包人以项目公司名义进行项目开发的全过程，包括策划、设计、施工、销售等全部开发建设与经营管理工作，并承担全部建设资金。不论经营好坏均由承包人按约定支付承包金，超出承包金部分由承包人享有。简言之，就是“承包金包干、超额留成、自主经营、自负盈亏”的操作模式。就法律风险而言，须在承包经营合同中就经营权利的分配、债权债务的承担、承包利润的取得、履约担保与信任机制的建立等环节精心设计，维护合同双方的合法权益。
优劣势：此方式与包销方式类似，均不改变项目公司的股权结构和项目权属，从而规避了法定的土地使用权转让条件和政府审批问题，同样因土地使用权人没有变化，发包人仍须承担大量的项目管理工作，且无法完全转移房地产开发风险。