房屋征收过程中承租人权利保护（二）——征收房屋租赁合同纠纷数据分析
导读
近年来，随着城市的发展与国家政策的变化，征收房屋的租赁合同纠纷频繁发生。
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，承租人被从征收法律关系中彻底剥离出去：承租人既不能参加征收补偿协议的谈判，也不能申请行政复议、提起行政诉讼；租赁关系作为出租人与承租人的内部关系交由租赁双方自行处理，如遇转租情形，该内部处理的方式及渠道将更加复杂化。前述情形往往导致承租人权利在房屋征收过程中受到侵害，却救济艰难。
我们在分析了2014年至2016年间的200多个案例后，就房屋征收过程中承租人权利受到侵害与救济的情形等得出了一些数据成果。
数据分析
2014年-2016年关于征收房屋的租赁合同纠纷数据分析
数据来源基本信息
数据来源：无讼案例（http://www.itslaw.com）
数据收集日期：2017年3月10日
数据检索关键字：房屋租赁合同纠纷 征收 上海市
数据检索的结果：214例由上海市各级人民法院签发的民事判决书
数据分析结果
1. 承租人的诉讼主体地位及二审判决情况
分析：
现实中，征收房屋发生租赁合同纠纷时，承租人多为被动应诉而丧失了主动权。而承租人一旦在一审中败诉或被判决不利后果，再主动提起上诉以期扭转局势、挽回损失的成功概率并不大。
2. 承租人为被告情形下常见的案件类型
Tips:
房屋征收影响租赁合同正常履行时，承租人应及时提出核减相关租金。
承租人在房屋征收过程中，即使与出租人就有关事项未协商一致，也不应拒付租金，以避免出租人以此为由主张承租人根本违约而解除合同。
租赁合同解除或终止后，承租人应在保留好相关证据的前提下及时返还房屋，如逾期返还房屋，承租人需支付房屋使用费。
不定期租赁关系中，任意解除权受法律保护，为防止出租人在征收决定公告前解除合同，承租人应及时与出租人订立/续签书面的租赁合同。
承租人应主动要求在房屋租赁合同中对有关房屋征收事项作出明确清晰的约定。
3. 承租人为原告情形下常见的案件类型
Tips：
承租人搬离房屋前应留存好相关的证据，或与出租人就分割征收补偿利益签订书面的协议。
承租人应把握好权利主张的时间点，在出租人签订了征收补偿协议后主张权利。
在转租的情形中：一方面，实际承租人应充分了解转租人获得补偿的情况，并及时向转租人主张权利；另一方面，转租人应跟进房屋征收进程，避免实际承租人于出租人串通侵害转租人的权利。
装修补偿方面，承租人应在租赁合同中明确约定装饰物的归属及装修价值的折算，并保留好原始装修费用凭证。
案例结果分析
通过案例分析，我们总结出：
房屋征收对租赁合同的履行不影响或影响有限的：
1. 租赁合同在房屋征收决定公告前到期的，承租人可以合同到期、不再续约为由要求承租人搬离房屋。
2. 房屋征收不影响租赁合同履行完毕，但会对合同履行形成一定障碍的，承租人可要求核减相应租金。
房屋征收导致租赁合同不能继续履行的：
（一）租赁合同关于房屋征收有约定的
1. 如合同约定以发生征收为解除条件的，法院一般支持合同解除，并倾向于判决承租人待征收补偿协议签订后再向出租人主张征收补偿利益：
（1）合同约定自动解除的，一般以征收决定公告日为解除日；
（2）合同因一方行使解除权解除的，以行使权利通知送达日为解除日。
2. 如合同约定发生征收后对承租人不作任何补偿的，则需探求该条款订立时双方的真实意思：
（1）如真意是承租人放弃的是向出租人主张损失赔偿的，则承租人可待出租人获得征收补偿利益后主张征收补偿利益；
（2）如真意是承租人放弃的是向出租人主张征收补偿的，则承租人不得再主张任何征收补偿利益（亦有极少数法院选择突破意思自治，根据公平原则支持承租人取得部分征收补偿利益）。
（二）租赁合同关于房屋征收无约定
1. 房屋征收作为不可抗力导致合同解除或终止的，各地法院判决的倾向意见不统一（但在征收补偿协议未签时，根据先补偿后搬迁的原则及保护承租人的合法权利，法院不宜直接判决解除）。
2. 不定期租赁关系中，任一方可随时要求解除或终止合同：
（1）出租人在征收决定公告前行使解除权的，法院多予支持，且不支持承租人关于分割征收补偿利益的主张；
（2）在征收决定公告后行使解除权的，法院亦多予支持，但支持承租人可在征收补偿协议签订后向出租人主张征收补偿利益。
（三）租赁合同无效
多为租赁标的系非法建筑而导致的合同无效，在此情形下，合同中关于争议解决的条款仍为有效，除此之外的其他约定均属无效；出租人基于合同无效要求承租人返还房屋的请求一般多为法院支持，承租人主张损失赔偿或补偿的，多由法院根据双方过错程度及合同履行的实际情况来判定。
承租人权利在房屋征收过程中常受侵害之原因分析
根据案例分析，我们总结出承租人权利在房屋征收中常遭侵害的原因主要有以下几点：
1. 征收过程参与难
根据新的房屋征收补偿条例之规定，征收部门多直接对被征收房屋的所有权人进行补偿，并要求被征收房屋的所有权人负责将租赁房屋腾空。也即，承租人不再拥有参与征收程序的法定权利与直接通道。
2. 补偿利益确认难
因承租人不能直接参与征收过程，相应地，其对于征收补偿协议的签订、征收补偿款的金额就无从知晓；加之实际操作中，征收部门对补偿款的发放管理也相对混乱，除了法定的补偿项目外，各类奖励费用亦是五花八门，难以分清出租人与承租人各自应得的补偿项目与补偿比例。
3. 权利获得救济难
租赁合同往往缺乏关于房屋征收的条款设计或前述条款设计不合理，导致纠纷发生时承租人不能依据合同约定予以处理或依据合同约定处理对其不利。此外，承租人因非征收关系的当事人，不了解房屋征收补偿协议的签订时间，不清楚征收补偿利益的内容，导致取证困难、诉讼请求内容难以确定、立案困难或过早主张权利不被法院支持、过晚主张权利而难以执行，以及即使及时主张亦会因补偿内容不清晰而难以完全举证获得自己应有份额。
结语
在重点分析和罗列了房屋征收过程中承租人权利侵害的情形与原因后，星瀚房产部在接下来的时间里，将于官方微信公众号推送几篇有关房屋征收过程中承租人权利保护的干货文章，旨在从租赁合同条款的设计、房屋征收补偿利益分配方案设计与谈判技巧、承租人权利被侵害或存在被侵害可能的救济途径等方面来分享如何多角度保护承租人的合法权利，感兴趣的朋友可以留心关注。
导读
近年来，随着城市的发展与国家政策的变化，征收房屋的租赁合同纠纷频繁发生。
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，承租人被从征收法律关系中彻底剥离出去：承租人既不能参加征收补偿协议的谈判，也不能申请行政复议、提起行政诉讼；租赁关系作为出租人与承租人的内部关系交由租赁双方自行处理，如遇转租情形，该内部处理的方式及渠道将更加复杂化。前述情形往往导致承租人权利在房屋征收过程中受到侵害，却救济艰难。
我们在分析了2014年至2016年间的200多个案例后，就房屋征收过程中承租人权利受到侵害与救济的情形等得出了一些数据成果。
数据分析
2014年-2016年关于征收房屋的租赁合同纠纷数据分析
数据来源基本信息
数据来源：无讼案例（http://www.itslaw.com）
数据收集日期：2017年3月10日
数据检索关键字：房屋租赁合同纠纷 征收 上海市
数据检索的结果：214例由上海市各级人民法院签发的民事判决书
数据分析结果
1. 承租人的诉讼主体地位及二审判决情况
分析：
现实中，征收房屋发生租赁合同纠纷时，承租人多为被动应诉而丧失了主动权。而承租人一旦在一审中败诉或被判决不利后果，再主动提起上诉以期扭转局势、挽回损失的成功概率并不大。
2. 承租人为被告情形下常见的案件类型
Tips:
房屋征收影响租赁合同正常履行时，承租人应及时提出核减相关租金。
承租人在房屋征收过程中，即使与出租人就有关事项未协商一致，也不应拒付租金，以避免出租人以此为由主张承租人根本违约而解除合同。
租赁合同解除或终止后，承租人应在保留好相关证据的前提下及时返还房屋，如逾期返还房屋，承租人需支付房屋使用费。
不定期租赁关系中，任意解除权受法律保护，为防止出租人在征收决定公告前解除合同，承租人应及时与出租人订立/续签书面的租赁合同。
承租人应主动要求在房屋租赁合同中对有关房屋征收事项作出明确清晰的约定。
3. 承租人为原告情形下常见的案件类型
Tips：
承租人搬离房屋前应留存好相关的证据，或与出租人就分割征收补偿利益签订书面的协议。
承租人应把握好权利主张的时间点，在出租人签订了征收补偿协议后主张权利。
在转租的情形中：一方面，实际承租人应充分了解转租人获得补偿的情况，并及时向转租人主张权利；另一方面，转租人应跟进房屋征收进程，避免实际承租人于出租人串通侵害转租人的权利。
装修补偿方面，承租人应在租赁合同中明确约定装饰物的归属及装修价值的折算，并保留好原始装修费用凭证。
案例结果分析
通过案例分析，我们总结出：
房屋征收对租赁合同的履行不影响或影响有限的：
1. 租赁合同在房屋征收决定公告前到期的，承租人可以合同到期、不再续约为由要求承租人搬离房屋。
2. 房屋征收不影响租赁合同履行完毕，但会对合同履行形成一定障碍的，承租人可要求核减相应租金。
房屋征收导致租赁合同不能继续履行的：
（一）租赁合同关于房屋征收有约定的
1. 如合同约定以发生征收为解除条件的，法院一般支持合同解除，并倾向于判决承租人待征收补偿协议签订后再向出租人主张征收补偿利益：
（1）合同约定自动解除的，一般以征收决定公告日为解除日；
（2）合同因一方行使解除权解除的，以行使权利通知送达日为解除日。
2. 如合同约定发生征收后对承租人不作任何补偿的，则需探求该条款订立时双方的真实意思：
（1）如真意是承租人放弃的是向出租人主张损失赔偿的，则承租人可待出租人获得征收补偿利益后主张征收补偿利益；
（2）如真意是承租人放弃的是向出租人主张征收补偿的，则承租人不得再主张任何征收补偿利益（亦有极少数法院选择突破意思自治，根据公平原则支持承租人取得部分征收补偿利益）。
（二）租赁合同关于房屋征收无约定
1. 房屋征收作为不可抗力导致合同解除或终止的，各地法院判决的倾向意见不统一（但在征收补偿协议未签时，根据先补偿后搬迁的原则及保护承租人的合法权利，法院不宜直接判决解除）。
2. 不定期租赁关系中，任一方可随时要求解除或终止合同：
（1）出租人在征收决定公告前行使解除权的，法院多予支持，且不支持承租人关于分割征收补偿利益的主张；
（2）在征收决定公告后行使解除权的，法院亦多予支持，但支持承租人可在征收补偿协议签订后向出租人主张征收补偿利益。
（三）租赁合同无效
多为租赁标的系非法建筑而导致的合同无效，在此情形下，合同中关于争议解决的条款仍为有效，除此之外的其他约定均属无效；出租人基于合同无效要求承租人返还房屋的请求一般多为法院支持，承租人主张损失赔偿或补偿的，多由法院根据双方过错程度及合同履行的实际情况来判定。
承租人权利在房屋征收过程中常受侵害之原因分析
根据案例分析，我们总结出承租人权利在房屋征收中常遭侵害的原因主要有以下几点：
1. 征收过程参与难
根据新的房屋征收补偿条例之规定，征收部门多直接对被征收房屋的所有权人进行补偿，并要求被征收房屋的所有权人负责将租赁房屋腾空。也即，承租人不再拥有参与征收程序的法定权利与直接通道。
2. 补偿利益确认难
因承租人不能直接参与征收过程，相应地，其对于征收补偿协议的签订、征收补偿款的金额就无从知晓；加之实际操作中，征收部门对补偿款的发放管理也相对混乱，除了法定的补偿项目外，各类奖励费用亦是五花八门，难以分清出租人与承租人各自应得的补偿项目与补偿比例。
3. 权利获得救济难
租赁合同往往缺乏关于房屋征收的条款设计或前述条款设计不合理，导致纠纷发生时承租人不能依据合同约定予以处理或依据合同约定处理对其不利。此外，承租人因非征收关系的当事人，不了解房屋征收补偿协议的签订时间，不清楚征收补偿利益的内容，导致取证困难、诉讼请求内容难以确定、立案困难或过早主张权利不被法院支持、过晚主张权利而难以执行，以及即使及时主张亦会因补偿内容不清晰而难以完全举证获得自己应有份额。
结语
在重点分析和罗列了房屋征收过程中承租人权利侵害的情形与原因后，星瀚房产部在接下来的时间里，将于官方微信公众号推送几篇有关房屋征收过程中承租人权利保护的干货文章，旨在从租赁合同条款的设计、房屋征收补偿利益分配方案设计与谈判技巧、承租人权利被侵害或存在被侵害可能的救济途径等方面来分享如何多角度保护承租人的合法权利，感兴趣的朋友可以留心关注。