建设工程合同纠纷是否都应适用专属管辖？

笔者最近接触到一个建设工程领域的案件，其中有关管辖法院的问题引发了我的思考，现分享给大家。这个案件的基本案情如下：
A公司曾与B公司签订《合作协议书》约定A公司借用B公司资质参与C公司的一个工程项目的投标，如成功中标后，该工程全部由A公司承包，B公司仅从中收取一定比例的管理费，该工程位于天津市。后A公司支付了50万元投标保证金通过B公司转给了C公司，B公司成功中标。但中标后B公司未履行《合作协议书》，未将全部工程交给A公司承包，仅将砂石料、土方、大临工程分包给A公司施工。该项目完工后，A公司欲要回50万元投标保证金，B公司拒绝支付，因此A公司诉至法院。
A公司首先向B公司住所地上海市宝山区人民法院起诉，上海市宝山区人民法院以《合作协议书》属于建设工程施工合同应适用专属管辖为由而不予立案，告知A公司向项目所在地天津市武清区人民法院起诉。随后A公司向天津市武清区人民法院起诉并被受理，B公司向法院提出管辖权异议，认为该案应由上海市宝山区人民法院管辖。经审查，天津市武清区人民法院作出裁定，移送上海市宝山区人民法院立案受理。
从2021年3月1日开始起诉至2022年9月28日法院最终立案受理，该案在立案阶段耗时1年半之久。为何两家法院对同一个案件的管辖存在如此大的争议？到底建设工程合同纠纷是否都应适用专属管辖？
一、法律与司法解释的规定
01.《民事诉讼法》第34条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖。（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……。”
02.最高院《民诉法司法解释》第28条规定：“民事诉讼法第34条第1项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”
03.原最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年发、现已失效）第24条规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”2020年12月29日最高院发布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》已删除该条。
04.最高院《民事案件案由规定》序号第115为建设工程合同纠纷（三级案由），其中包括了九类四级案由，分别为：（1）建设工程勘察合同纠纷；（2）建设工程设计合同纠纷；（3）建设工程施工合同纠纷；（4）建设工程价款优先受偿权纠纷；（5）建设工程分包合同纠纷；（6）建设工程监理合同纠纷；（7）装饰装修合同纠纷；（8）铁路修建合同纠纷；（9）农村建房施工合同纠纷。
二、建设工程合同纠纷管辖适用原则
首先，从以上法律规定可以发现，与不动产有关的纠纷属于专属管辖的一种情形，但是该不动产纠纷范围是特定、明确的，仅指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，其他不动产纠纷（如土地使用权转让合同、普通房屋买卖合同纠纷等）并不适用专属管辖，应按一般合同确定管辖法院。一般合同纠纷如当事人未约定管辖，原则上应按《民事诉讼法》第二十四条规定确定管辖。
其次，仅农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷4类合同纠纷人民法院为了便于当事人参加诉讼拟制为按照不动产纠纷确定管辖。以上4类合同纠纷并不属于不动产物权纠纷，事实上这些合同纠纷大部分都属于债权纠纷，本来并不应当适用专属管辖，只是法院为了便于诉讼做了特殊处理，拟制处理为适用专属管辖。
最后，需特别注意的是，前段中的“建设工程施工合同纠纷”对应的是《民事案件案由规定》中序号第115类下面的第（3）小类“建设工程施工合同纠纷”，属于第四级案由，并不是概指第115类三级案由中的“建设工程合同纠纷”。事实上“建设工程合同纠纷”包括建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷等9类合同纠纷。除了第（3）小类“建设工程施工合同纠纷”以外的其他建设工程合同纠纷并不适用专属管辖，应按《民事诉讼法》中一般合同纠纷的管辖规则确定管辖。
三、案例回溯
回到本篇开头的案例中，该案件的背景虽与建设工程有关，但是该案的诉争法律关系并非基于建设工程施工合同或者分包合同，而是基于双方在合作前期签订的《合作协议书》，因此其不属于任何一种建设工程合同纠纷而属于无名合同纠纷，自然不应当适用专属管辖规定。事实上法院最终也是按照其他无名合同来认定并以当事人约定的上海宝山区人民法院作为管辖法院的。