2020年4月，上海一级土拍市场迎来了近几年来第一次溢价地块的出让。5月，《上海市土地交易市场管理办法》修订后，一级土拍市场大量溢价地块成交。二级存量市场再现商办大宗交易。远洋集团斥资19.67亿收购上海中心城区越虹广场。世界五百强企业新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司入股协信，正式成为百强房企的第一大股东。在2016至2018年期间，住宅物业销售的火热，带来了以土地收购为主的房地产并购狂潮。2019年开始，受政府宏观调控、全球经济下滑以及居民杠杆上升的影响，以“现金为王”的国内开发商，面临货值减损、偿债能力下降的困境，纷纷从重资产向轻资产转型，出售存量物业、待开发土地或在建工程项目以换取现金流偿还到期债务。有交易即有尽调，对买方而言，信息不对称是收购阻力的来源之一，尽职调查作为买方收购物业前的信息媒介，在整个收购交易中的重要性不言而喻。我们将从房地产项目的特殊性着手，梳理房地产收并购项目尽职调查的关键事项。
房地产项目的特殊性
与其他行业相比，房地产行业极易受到政府宏观调控措施的影响，并涉及投资、开发、运营、管理、退出等多个环节，且房地产项目相较其他产业，有其特定的法律关注点，因此房地产项目的尽职调查与其他行业尽职调查重点有所不同。为此，我们根据相关规定并结合实务操作经验，总结房地产项目法律尽职调查的风险事项及解决思路，以期在促进收购交易顺利开展的同时，有效降低交易后买方的收购风险。
此外，考虑到不同种类的房地产项目的特殊性及法律尽职调查的关注点不尽相同，我们对有关房地产项目以如下不同的标准进行了划分并将各自特点简述如下：
1区分住宅1、商办及其他业态
- 住宅物业
住宅物业一般以销售为主，投资机构收购住宅物业后伺机出售赚取差价，或收购后将其改造成长租公寓出租，投资期满后溢价退出，除一般房地产项目关注事项外，重点关注各地政府限购限售要求。
02.商办物业
酒店、办公、商场等商办物业多为投资主体收购后经过一定升级、改造、装修及/或运营，以期在一定期限后溢价出售退出。一般重点关注租赁合同、物业管理及其特殊约定等。 - 其他物业
除此以外，近年来热门的特殊业态如长租公寓、仓储物流和数据中心等，我们将在随后系列文章专门总结三类业态在尽职调查中可能的法律风险并提出可行性建议。
2区分存量物业和开发物业 - 存量物业
存量物业是指已建成且获得所有权证的物业，买方收购后可直接或稍加改造后运营。存量物业收购完成后一般投资方能确定获得物业的产权。 - 开发物业
开发物业一般指尚未建成的物业，买方收购后或自行或寻求开发商合作继续施工开发。开发物业尚在开发建设过程中，物业能否通过竣工验收并取得产证尚取决于后续开发及融资等因素。
因此，对两者法律尽职调查的审查重点也不尽相同。存量物业的审查重点一般在于物业产权合法获取及其限制、租赁运营及物业管理等方面的信息及合法合规等；开发物业的审查重点则偏重于土地使用权获取、规划指标、工规证照合法合规、项目施工进度及风险、融资及担保等。
3区分收购方式
股权和资产收购，作为最基本的两种收购方式，皆旨在获取底层物业。两种方式各有利弊，从节约税费角度，在项目公司债权债务清晰明了、无重大诉讼情况下，一般适合股权收购。为剥离项目公司多个项目、预判债权债务复杂时，可采取资产收购。2不同交易结构也将影响尽职调查的重点。 - 资产收购关注重点3
收购资产形式包括净地、在建工程、存量物业等，关注重点在于项目自身情况，如：
核查土地及物业现状；土地获取文件是否完整有效、各类规证是否齐全；
核查土地的规划指标、最新的总规及控详规，并走访相关规划部门确认，包括土地面积、土地性质、容积率、限高、密度、绿化率、商住比、车位配比等；
核查项目的配建要求，安置房、配套设施和自持要求；
核查项目的消防、环评等验收工作的进程；
核查房地产开发类的重要合同、各类票据是否真实、有效；金额是否准确；
核查物业及土地是否被抵押、被查封或出租等情况；
核查项目开发建设是否存在用途或转让限制、各类施工单位资质；
核查在建工程总包合同、其他工程施工合同及款项支付情况和转让限制；
了解项目所在地政府限购、限售、限价、限贷、限签、销售资金监管政策。 - 股权收购关注重点4
除关注项目本身情况外，还应重点关注收购的项目公司基本情况，如：
核查项目公司各类经营证照；
核查三会一层组成、职权、表决机制、利润分配及其他管理制度等；
核查股权质押、查封、冻结和代持等情况；
核查债权债务明细，包括：债权人/债务人名称、金额、债务归还期限、债权收回期限、利率、滞纳金、违约金等情况。
核查经营范围内的业务所需特定的资质证明或认证及有效期，如房地产开发资质；
核查对外投资、分支机构、其他资产基本情况，是否存在股权瑕疵；
核查消防、环评、卫生等相关许可及是否因此遭受行政处罚等；
核查已签署合同涉及权利限制、与政府书面函件、物业服务协议等；
核查劳动人事方面的合规性以及撤换有关人员的成本；
核查项目公司现有或潜在的行政处罚、诉讼、仲裁及其他争议纠纷情况。
[1] 收购后伺机出售赚取差价：近年来由于限购、限售及限贷等国家住宅市场调控措施的存在，采用这种“简单粗暴“的住宅收购投资方式的相对较少。收购后改造长租公寓：由于住宅类物业在国内租售比过低，实践中反而是商办酒店等类住宅项目改造为长租公寓项目的较为常见，具体模式将在后续介绍长租公寓项目法律尽职调查的专文中予以介绍。
[2] 当然，一般说股权收购省税亦是单就股权收购相对于资产收购这个步骤本身而言的，但在实际项目操作中，往往需要综合当时的收购方式及后续运营及退出的计划对税务予以综合筹划。例如，如果投资人在以股权转让完成对物业收购后，后续其或今后接盘的投资人将可能以散售物业的方式完成退出的，则需要对物业初始开发或获取成本、土增税等影响在股权收购中予以一并考虑并进行综合测算，来评估和确定成本可控的收购方式。
[3] 此为一般性关注要点，具体还需根据投资人诉求及项目具体情况进行调整。
[4] 此为一般性关注要点，具体还需根据投资人诉求及项目具体情况进行调整。