930以来一系列房产新政对购房人有何影响

2024年9月30日以来，北京连续出台房产新政，出台的一系列房产新政对购房人有什么影响呢？
01、限购政策及首付比例调整
2024年9月30日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、国家税务总局北京市税务局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对原有政策内容进行调整，具体内容如下：

02、贷款利率调整
2024年9月29日，央行发布公告，降低存量房贷利率。央行指导市场利率定价自律机制同日还发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则。
上述政策如何理解呢？
购房人的房贷利率由两部分组成，LPR和加点值，LPR是一个基数（每个月都会更新），每个省市可以根据自身情况，有权决定在基数上加多少个基点，最终形成实际房贷利率。所以影响房贷利率有两个因素，一个是LPR，一个是加点值。
（一）我们先说说房贷重定价周期。
房贷重定价周期是指房贷利率重新调整的周期，通常根据LPR的变化进行调整，之前，购房人的房贷重定价周期为一年，即一年调整一次，但LPR每个月都会更新，这样房贷重定价周期如果长的话就不能及时根上LPR调整变化，这次调整后，购房人可以选择更短的周期，比如3个月、6个月、12个月。在LPR下行周期内，重定价周期越短，购房人越可早享受降息红利。重点：需要购房人向银行申请！
（二）购房人不但可以申请调整重定价周期，还能申请调整加点值。
大家通常会认为，早买房利率高，先上车先倒霉，毕竟现在房贷利率降了。此次政策调整为加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限（如有）。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。简单点说，房贷加点变成了动态调整机制，也就是更好的随行就市了。对于早买房的购房人来说，也可以向银行申请调整加点幅度。
之前购房的人可以登录手机银行进行申请调整贷款利率，当然也可以电话咨询贷款银行进行调整。
03、税费调整
2024年11月12日，中华人民共和国财政部、国家税务总局、中华人民共和国住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。

2024年11月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、国家税务总局北京市税务局联合发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），主要内容为：一、取消本市普通住房和非普通住房标准。二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。三、本市享受契税优惠政策的具体操作办法仍按现行规定执行。本《通知》自2024年12月1日起施行。
（一）什么是普宅？什么是非普宅？
普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3.实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍（划分依据：建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门于2005年5月9日联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》）。反之，则为非普通住宅。
（二）普宅非普宅和税费调整有什么关系？
普宅和非普宅的划分直接关系到两个税种，一个是开发商要缴纳的土地增值税，一个是个人需缴纳的增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。也就是说，开发商建设的是非普宅，那么就要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。
个人购买2年以上的住房对外出售的话，如果是普宅，是免征增值税的，如果是非普宅，则要根据差额按照5%的税率缴纳增值税。
（三）本次做了哪些调整？
2024年11月18日《通知》发布，对原有政策内容进行调整，具体内容如下：

（四）本次调整对购房人有什么影响？
就增值税调整举个例子，一位业主3年前以800万买了一套面积145平的二手房，现在以1000万出卖，如按照原政策，增值税需要缴纳10万，但如果按照现政策，免缴增值税。
就契税调整举个例子，一位购房人购买一套面积为120平价值为500万的二手房（购买首套），按照原政策，契税要缴纳7.5万，按照现政策，契税缴纳5万，节省2.5万。
重点：契税的纳税义务人是买房人，增值税的纳税义务人是卖房人，但现实中，房屋买卖合同中一般均会约定税费由购房人承担。本次政策调整不涉及到个税的问题。
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