建设工程施工合同亮点解读

贯穿整个《解释》（二）过程中的首要价值选择是保障建设工程质量和保护人民群众人身和财产安全。但因建设工程施工合同履行周期长，影响因素众多，在实践中违法建筑、明招暗定、“黑白合同”、非法转包、违法分包等问题突出，使得认定事实与适用法律难度加大。
为了提供全方位的司法保护，来解决诉讼中的合同效力认定、损失赔偿、优先权行使条件、实际施工人权利保护等缺乏统一裁判规则的问题，出台《解释》（二）即是为应对建设工程施工纠纷案件司法审判面临挑战的客观要求。具体而言有以下几点：
一、关于建设工程施工合同纠纷中中标合同、合同无效、损失赔偿的问题
1、以中标合同为准。
建筑市场规模庞大，其中鱼目混珠，黑白合同情况首当其冲，经过招投标程序，并经政府部门备案的是“白合同”；为规避监管，对“白”加以变式，作为当事人实际履行的是“黑合同”。因此《解释》（二）中规定以存在“合同实质性内容”为判断标准，即有实质性变更时以白合同内容作数，这里的白合同就是指作为原始文件的“中标合同”。
如果当事人另行签订的合同（黑合同）背离了中标合同（白合同）的实质性内容，其一方当事人要求依照中标合同确定权利义务的，人民法院应予以支持。这里的实质性内容包括：工程范围、建设工期、工程质量、工程价款。对以上内容变更的，以招标文件、投标文件、中标通知书上载明价款作为结算依据。若出现不直接变更中标合同价款，而高价购买房屋等财物的情形，当事人可以请求确认该行为无效。
法条链接：第1条、第10条
2、无效合同的效力补正截止时间改为“起诉前”。
建设单位取得建设工程规划许可证等证书是通过规划审批进行合法建设的前提条件，未取得许可证，施工合同无效。本次《解释》（二）将无效合同的补正效力确定为起诉前取得相关手续的，合同仍然有效。特别强调对于发包人故意不办、拖延办理审批手续，并以此请求确认合同无效的，法院不予支持，以防发包人借此套利。
法条链接：第2条
3、若签订的数份建设工程合同均无效，选择尊重当事人真实意思表示的合同进行结算。
当事人能确定实际履行的合同的，应参照该份合同进行结算；无法确定的，参照最后签订的合同进行结算，在法律上默认最后签订的合同视为当事人最后的意思表示。
法条链接：第11条
4、合同无效损失赔偿数额认定。
合同无效可以主张赔偿，但需要对对方过错、损失大小、因果关系进行举证。在损失大小无法确定的情况下，可参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小。
法条链接：第3条
5、借用资质签订建设工程施工合同的民事赔偿责任。
建筑市场枝叶繁茂，其中实际施工人借用他人资质承包施工之事屡见不鲜，在这种挂靠关系下，发包人有权请求出借人和借用人对建设工程质量不合格等因出借资质造成的损失承担连带赔偿责任。
法条链接：第4条
6、发包人提出反诉的权利也是为了保障承包人及时获得建设工程价款。
司法实践中，承包人起诉请求发包人支付建设工程价款后，发包人又以质量不符合约定等为由提出抗辩，企图继续拖欠工程价款。此情境下，《解释》（二）规定，发包人应该就承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失提出反诉，人民法院可以合并审理。即发包人提出抗辩的，法院不应支持并告知其提出反诉或者另诉解决，以保障承包人权益。
法条链接：第7条
二、规范非必须招标工程进行招标后的工程价款结算依据
2018年3月21日，国务院发布《国务院关于<必须招标工程项目规定>的批复》（国函 [2018]56号）（下称“56号令”）发布，自6月1日起实施。56号令大幅缩小必须招标的工程项目范围，提高必须招标工程项目的规模标准，非必须招标工程范围也随之变大。
《解释》（二）从契约自由及维护招投标市场秩序和其他投标人利益的角度出发，严格遵循了招投标法第四十六条的规定，对于非必须招标工程，发包人进行招标后的结算依据以中标合同为准，任何与中标合同内容背离的建设工程施工合同均不能作为建设工程价款结算依据。但考虑到市场多变性，发生招投标时难以预见的变化时，允许当事人另行订立合同进行结算。
法条链接：第9条
三、工程价款优先受偿权
1、《解释》（二）明确了建设工程价款优先受偿权的主体范畴、行使条件、受偿范围及行使期限。
2、《解释》（二）第17条，针对工程价款优先受偿权在原有基础上进行了完善，明确规定只有与承包人签订施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权，本条规定排除了实际施工人、发包人等其他主体请求建设工程价款优先受偿权的权利。
3、《解释》（二）第19条、第20条，将工程质量合格作为承包人享有优先受偿权的先决条件，未竣工工程质量合格，承包人也可享受优先受偿权，而不论建设工程施工合同是否有效。我国司法实践中，建设工程施工合同无效的情形经常出现，未将合同有效列为优先受偿权的条件，有利于保护承包人及实际施工人、建筑工人等权益的实现。
4、《解释》（二）第21条，是关于建设工程价款优先受偿权行使范围的规定，将国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定为承包人优先受偿的范围，包含施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等，逾期利息、违约金、损害赔偿金不在优先受偿范围之内。
5、《解释》（二）第22条，规定了承包人行使优先受偿权的行使期限及起算点，将起算点由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算”改为“自发包人应当给付建设工程价款之日”，行使期间保持6个月不变。该项规定的变更，保护了承包人的利益，更有利于优先受偿权制度的落实。
法条链接：第17、18、19、20、21、22条
四、关于实际施工人权利的维护
1、《解释》（二）第23条，规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程优先受偿权，损害建筑工人利益的，属于无效约定，即承包人举证建筑工人利益因此造成损害的，仍然可以行使优先受偿权。
2、《解释》（二）第24条，规定实际施工人直接起诉发包人的，必须追加转包人或者违法分包人为第三人，发包人欠付转包人或者违法分包人的价款，应当在实际施工人之诉中查明。此条款有利于保护实际施工人所代表的农民工的合法权益。
3、《解释》（二）第25条，是关于施工人代位权诉讼的规定，施工人在转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权时，施工人可以行使代位权诉讼。本法关于实际施工人维护权利的方式有二种：1）依据本条款提起代位权诉讼，同时可主张建设工程价款优先受偿权。2）直接起诉发包人，但不能主张建设工程价款优先受偿权。
法条链接：第23、24、25条