导语
《建筑时报》曾邀请本所房产工程团队律师就最高院出台的司法解释以及北京、山东、安徽、江苏、浙江、福建、广东等省市高院以及深圳、南通等市中院先后出台的指导意见进行比较研究，解读其差异性。建设工程合同纠纷具有现实的复杂性，各地经济发展水平、建筑行业发展状况、法院的审判思路以及法律价值取向等差异，指导意见也颇有不同。本所律师团队通过调研，从合同效力、合同解除、工程竣工验收、工程结算、黑白合同认定、优先受偿权，表见代理、违约责任等方面进行比较，与各位交流、理解各级、各地法院审理建设工程施工合同纠纷案件的不同之处。
江苏省高院于2008年12月17日审议并通过了《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（下称江苏高院意见），江苏高院意见较之最高院的相关《司法解释》及其他高院指导意见，具有以下不同之处。
1、适用对象：三种合同纠纷例外
劳务承包合同纠纷、家庭住宅装饰装修合同纠纷和以房屋直接充抵工程价款且发包人对房屋不再享有权利的合同纠纷，不适用指导意见。
2、中标价低于成本价合同无效
中标合同约定的工程价款低于成本价的，当事人要求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持；但是发包人要求参照合同约定的价款结算的，人民法院应予支持。
3、细化了“挂靠”的表现形式
以承包人与建设单位有无资产产权联系，有无统一的财务管理，有无规范的人事任免、调动或聘用手续，作为认定挂靠的具体依据。
4、明确优先受偿权的两种期限的起始点
承包人的工程价款优先受偿权的行使期限具体明确为两种情况，建设工程已经竣工的，行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。
5、《示范文本》通用条款可作为行业惯例
建设工程合同生效后，当事人对有关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者参照国家建设部和国家工商总局联合推行的《建设工程施工合同（示范文本）》的通用条款确定。
6、突破造价《鉴定报告》按实结算的例外情况
建设工程价款在鉴定过程中，如果承包人出具的工程签证单等工程施工资料有瑕疵，鉴定机构未予认定，人民法院按照鉴定报告支持工程价款；但是当事人有证据证明工程签证单等工程施工资料载明的工程内容确已完成的除外。
7、合作开发房地产各方对工程款承担连带责任
合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款承担连带责任的，人民法院应予支持。
8、请输入标题 挂靠与被挂靠人承担连带民事责任
挂靠人以被挂靠人名义订立建设工程施工合同，因履行该合同产生的民事责任，挂靠人与被挂靠人应当承担连带责任。
9、擅自变更工程规划、设计，造成损失的责任承担
发包人如果擅自变更工程规划、设计，承包人按照发包人指令施工的，由此造成发包人损失的也由发包人自行承担；造成第三人损失的由发包人与承包人承担连带责任。
10、请输入标题人民法院收缴非法所得的范围
承包人转包、违法分包建设工程所获得的利润以及实际施工人支付的管理费，人民法院可以收缴。
江苏省南通市中级人民法院于2010年专门出台了《关于建设工程实际施工人对外从事商事行为引发纠纷责任认定问题的指导意见（试行）》，其特殊之处主要在以下几个方面。
1、严格审查工程借贷纠纷中借款事实，分配举证责任
审理涉建设工程借贷纠纷案件，应对借款是否实际发生及借款本金数额的真实性予以严格审查。
对数额较大的借贷案件，建筑单位或实际施工人辩称借款未实际发生或债权凭证载明的借款本金数额包含利息，且提供的证据足以使法官对债权凭证或债权凭证载明本金数额的真实性产生合理怀疑的，相对人应对签订的借贷合同、出具债权凭证时间、地点及所涉资金的来源、交付方式、时间、地点等订立履行合同的因素予以举证证明。
2、明确职务代理的认定与处理原则
与建筑单位具有行政隶属关系的项目经理或其他工作人员，在职权范围内以建筑单位名义所从事的买卖、租赁、借贷等相关商事行为，构成职务代理，由建筑单位承担。建筑单位工作人员职权范围应按建筑单位有无明确授权、相关人员所处职位的性质等因素进行综合分析判断。
3、内部协议具有内部约束力
工程挂靠、转包、违法分包等关系双方约定建筑单位对建设工程所涉债权债务不承担责任的，仅在其内部具有约束力，不能对抗善意相对人。
4、明确施工人表见代理的表现形式
- 实际施工人对外订立合同时加盖建筑单位或项目部符合要求的相关印章；
- 实际施工人对外订立合同时加盖无证据证明经建筑单位同意刻制的相关印章，相对人能举证证明该印章在工程施工中正常使用或者建筑单位知道或应当知道实际施工人利用该印章从事相关行为的；
- 实际施工人对外订立合同时未加盖相关印章，但以建筑单位、项目部或工地名义，相对人能举证证明在订立合同当时已知道实际施工人具有案涉工程项目部项目经理或其他相关身份的；
- 实际施工人与相对人未订立书面合同，但相对人能举证证明实际施工人在订立合同当时以建筑单位、项目部或工地名义，且其已知道实际施工人具有案涉工程项目部项目经理或其他相关身份的
5、标的物用途作为认定表见代理的重要因素
在结合相对人主观以及客观事实仍无法认定是否构成表见代理的，应将合同标的物的用途作为重要参考予以审查，如购买的材料、租赁的器材和所借的款项实际用于项目施工的，可以认定建筑单位承担责任。
6、不构成表见代理的情形 - 建筑单位授权明确，相对人明知实际施工人越权代理的；
- 合同的订立履行明显损害建筑单位利益的；
- 实际施工人以自己作为交易主体与相对人订立、履行合同后，未经建筑单位授权又以建筑单位名义出具债权凭证的；
- 实际施工人加盖私刻（或伪造）的印章或偷盖相关印章对外订立合同或出具债权凭证，且无证据证明所涉标的物的交付、使用与本项工程有关的；
- 实际施工人订立合同未加盖建筑公司或项目部相关印章，即以建筑公司、项目部或工地的名义订立合同，相对人无证据证明实际施工人出示过任命书、授权委托书或其具有其他相信实际施工人有代理权的理由和依据；
- 大额借贷资金现金交付于实际施工人，且无证据证明资金的交付、使用与本项目工程有关；
- 运用经验法则，通过对合同缔结和出具债权凭证时间、以谁名义出具、标的物的种类性质及交付使用等情况的综合分析判断，实际施工人或其与相对人的行为明显与常情常理不符的。